Как получить технический паспорт на дом (техпаспорт): зачем нужен, где заказать и какие документы нужны

Технический паспорт («техпаспорт», «технический паспорт БТИ») — один из тех документов, о которых толком не думаешь, пока не понадобятся: при продаже дома, при ипотеке, при перепланировке или для страхования. Казалось бы — просто бумажка с параметрами дома. На практике техпаспорт — официальный результат технической инвентаризации, который содержит планы, экспликации и описание конструктивов; от него часто зависят сроки сделок и возможность поставить объект на учёт. В этой большой статье — понятный пошаговый план: что это за документ, чем он отличается от технического плана и выписки ЕГРН, где и как заказать техпаспорт в 2025 году, какие документы собирать, сколько ждать и как избежать типичных ошибок. Читаем спокойно — действуем по чек-листу. 🔎

Коротко: зачем нужен техпаспорт и чем он отличается от техплана и выписки ЕГРН

Техпаспорт — документ, оформляемый после технической инвентаризации объекта (обычно БТИ или аккредитованной организацией). Он содержит текстовую и графическую часть: планы по этажам, экспликацию помещений, технические характеристики, материалы стен и прочее. Техпаспорт нужен для инвентарного учёта и часто запрашивается банками, страховыми компаниями и при сделках.

Важное отличие: технический план — документ другого назначения, его оформляет кадастровый инженер и он нужен для постановки объекта на кадастровый учёт и внесения в ЕГРН (имеет координаты и привязку к участку). Техпаспорт — «инвентарный» документ БТИ; техплан — «кадастровый» документ у кадастрового инженера. Для отдельных процедур (например, оформление новостроя в ЕГРН) именно техплан обязателен.

1. Когда именно вам понадобится техпаспорт (реальные случаи)

Техпаспорт чаще всего требуется в таких ситуациях:

• при продаже/покупке дома (для подтверждения площади, планировки и характеристик);
• при оформлении ипотеки (банк запрашивает технические документы);
• при страховании и оценке имущества;
• при перепланировке / капитальном ремонте (для последующего согласования);
• при инвентаризации и переоформлении документов (в т.ч. если старый техпаспорт утерян или устарел).

Иногда для бани, гаража или хозпостройки техпаспорт не обязателен, но его наличие сильно упрощает сделки и оформление прав.

2. Кто оформляет техпаспорт: БТИ, частные организации и кадастровые инженеры — кто за что отвечает

Техпаспорт традиционно оформляют БТИ (бюро технической инвентаризации) или частные специализированные организации, у которых есть допуски для проведения технической инвентаризации. Если же нужно поставить объект на кадастровый учёт — нужен кадастровый инженер, который составляет технический план. В ряде случаев один и тот же объект требует и техпаспорта (для инвентаризации) и техплана (для кадастра).

Практический совет: сначала выясните, для чего вам нужен документ — «для банка», «для перепланировки», «для ЕГРН» — и уже от этого выбирайте: БТИ (техпаспорт) или кадастрового инженера (техплан).

3. Какие конкретно документы нужно подготовить для заказа техпаспорта

Стандартный пакет документов для заказа техпаспорта (может отличаться по регионам — уточняйте в местном БТИ или через Госуслуги):

• удостоверение личности заявителя (паспорт);
• документ, подтверждающий право собственности на дом (договор купли-продажи, свидетельство, выписка из ЕГРН);
• кадастровый номер/выписка из ЕГРН (если есть) — часто просят приложить;
• старый техпаспорт (если он есть) — для ускорения оформления;
• доверенность (если обращается представитель).

Если дом строился недавно или были перепланировки/пристройки — полезно приложить проектную документацию и разрешения на строительство/ввод в эксплуатацию (если сохранились). Это ускорит работу техника и снизит риск несоответствий.

4. Пошаговая инструкция: как заказать техпаспорт (онлайн через Госуслуги и офлайн)

Ниже — рабочая последовательность, которая подходит для большинства регионов.

1. Определите цель документа. Нужен БТИ-техпаспорт или техплан (кадастр)? Это решает выбор исполнителя.
2. Проверка сведений в ЕГРН. Скачайте выписку из ЕГРН — она пригодится при заказе. На Госуслугах или через портал Росреестра можно получить выписку.
3. Выберите исполнителя. Местное БТИ, частная компания или кадастровый инженер (для техплана). Сравните сроки и цены — в крупных городах есть онлайн-калькуляторы.
4. Подача заявления. Можно через портал Госуслуг (в разделе услуг местного БТИ) или лично в офисе. Заполняете анкету, прикладываете сканы документов, оплачиваете услугу (иногда счёт приходит отдельно).
5. Выезд техника и обмеры. Если нужен новый техпаспорт, специалист выезжает на объект, делает обмеры, фотографии и замеры; это может потребовать присутствия собственника.
6. Получение готового документа. Сроки варьируются (обычно от нескольких дней до 2 недель — зависит от региона и наличия работ). Готовый техпаспорт можно получить в офисе, заказать доставку или получить в электронном виде (если услуга поддерживается).

Пример: процедура через Госуслуги в 2025 году чаще всего сводится к заполнению формы, загрузке выписки ЕГРН и паспорта, оплате через портал — после чего БТИ связывается для выезда техника.

5. Сколько это стоит и сколько ждать (ориентиры по регионам)

Стоимость и сроки сильно зависят от региона и от того, требуется ли полная инвентаризация (с выездом и замерами) или требуется только копия ранее выданного техпаспорта.

• Если нужен только дубликат/копия уже выданного техпаспорта — цены могут начинаться от ~1–3 тыс. руб. в зависимости от региона.
• Если нужна новая инвентаризация и составление техпаспорта — цены обычно начинаются от ~10 000 руб. и выше (в зависимости от площади, сложности объекта и региона). Сроки обычны — от нескольких рабочих дней до 2 недель; в сложных или загруженных регионах — чуть дольше.

Важно: при заказе через частные фирмы цена может быть выше, но часто они берут на себя ускоренное сопровождение и подачу документов в банк/Госуслуги.

6. Тонкости и «подводные камни», о которых не всегда говорят

• Техпаспорт выданный до 2013 г. часто оформлялся в другом формате; при необходимости постановки на кадастровый учёт вам, возможно, потребуется техплан от кадастрового инженера (а старый техпаспорт может служить основанием для техплана).
• Перепланировки и пристройки. Если вы сделали пристройку без оформления — штатный техпаспорт будет ее не учитывать; для регистрации изменений нужен техплан и согласования. Неофициальные пристройки дают повод для споров при продаже.
• Координаты и привязка к участку. Техпаспорт не всегда содержит геокоординаты, а техплан — содержит (и без него нельзя поставить новый объект на кадастр). Если ваша цель — именно кадастр — берите кадастрового инженера.

7. Что делать, если техпаспорта нет или он утрачился

Сценарий A — документ утрачен, но раньше выдавался: заказываете копию/дубликат в БТИ по месту учёта (иногда достаточно выписки из ЕГРН и паспорта).

Сценарий B — техпаспорта никогда не было (старый дом без учёта): нужно заказать полную техническую инвентаризацию с выездом техников и составлением техпаспорта; если планируете ставить объект на кадастровый учёт — дополнительно потребуется техплан от кадастрового инженера.

8. Практические советы: как подготовиться к выезду техника и ускорить процесс

• Подготовьте бумаги заранее: свидетельство/выписка из ЕГРН, предыдущие документы на дом, проект (если есть).
• Очистите доступ к всем помещениям: техника должна иметь доступ к всем комнатам, чердаку и подвалу (если они учитываются).
• Возьмите с собой ключи и контакт владельца, чтобы не было задержек.
• Уточните формат выдачи — бумага или электронный PDF; при необходимости попросите заверенную копию для банка.

9. Частые ошибки и как их избежать (чек-лист)

• Ожидать, что техпаспорт = техплан. Нужны разные люди и разные документы.
• Делать пристройки «по-быстрому» и думать, что техпаспорт сам это «поймёт». Нет — изменения надо оформлять.
• Не сохранять старые документы. Старый техпаспорт или проект облегчает работу и сокращает стоимость.
• Не проверять исполнителя: выбирайте БТИ/сертифицированные компании или кадастрового инженера с реальными аттестатами.

10. Примеры из практики (короткие кейсы)

Кейс 1. Дом 1950-х годов, старый техпаспорт утерян. Владелец заказал полную инвентаризацию — техник за один выезд снял обмеры и через 10 дней выдали новый техпаспорт; комиссия банка приняла техпаспорт и выдала ипотеку. Вывод: не откладывайте оформление для сделок.

Кейс 2. Владелец сделал пристройку без согласований, при попытке продать дом риелтор потребовал техплан и оформленные разрешения; клиенту пришлось заказывать кадастрового инженера и узаконивать пристройку, что потребовало времени и расходов. Вывод: перепланировка без документов — болезненная головная боль при сделках.

11. Шаблон: заявление на разработку техпаспорта (короткий, чтобы скопировать)

В (название местного БТИ / ООО «…»)
От: (ФИО заявителя), паспорт: серия/номер, адрес: (почтовый), тел., e-mail
Заявление

Прошу выполнить техническую инвентаризацию и подготовить технический паспорт на объект недвижимости: (адрес объекта, кадастровый номер, при наличии). Основание: (покупка/продажа/ипотека/перепланировка/утерянный документ). К заявлению прилагаю: копию свидетельства о праве/выписку ЕГРН, копию паспорта, (доверенность — при представителе).

Дата: __.__.20__ Подпись: ______

12. Куда жаловаться и как проверять исполнителя

Если вы подозреваете, что организация выдала некорректный документ или тормозит работу без объяснений — жалобы можно направлять в региональные органы по надзору, а в части кадастровых работ — проверять аттестаты кадастровых инженеров через официальный реестр. Также важно смотреть отзывы и репутацию фирмы перед заключением договора.

13. Итог — коротко и полезно (план действий на один день)

Если вам нужен техпаспорт — сделайте так:

1. Скачайте выписку из ЕГРН (если нет — закажите).
2. Решите: нужен техпаспорт (БТИ) или техплан (кадастр).
3. Подайте заявление через Госуслуги или в местное БТИ, приложите документы и оплатите услугу.
4. Подготовьтесь к выезду техника (ключи, доступ ко всем помещениям).
5. Получите документ и сохраните копии (электронную и бумажную) — они пригодятся при сделках.

Вопрос к читателю 💬

Нужен техпаспорт для продажи, ипотеки или перепланировки? Напишите коротко: какая цель и в каком регионе — и я подскажу, на что обратить внимание в вашем случае (например, нужен ли дополнительно технический план и какие документы собрать заранее).

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ на канал, чтобы не пропустить новые статьи! 🔔