Субботица (Воеводина) – обзор рынка жилой недвижимости и сравнение с Белградом.
Средние «запрашиваемые» цены на вторичке по Субботице колебались примерно €1 100–1 750 за м² (по данным 4zida, динамика старого жилфонда). Это подтверждает позиционирование города как «средний плюс» по Воеводине.
Новостройки: по агрегаторам и витринам проектов, ориентиры по Субботице часто попадают в €1 300–1 600 за м²; по выборке «новострой/в стройке» средняя в объявлениях — ≈€1 570/м².
Официальные ориентиры города (для целей налогообложения): средняя цена 1 м² квартиры, установленная мэрией для расчёта налога на имущество на 2025 год — 117 751 дин (зона 1), 103 171 дин (зона 2), 94 989 дин (зона 3), 50 899 дин (зона 4); это ~€430–€1 000/м² при курсе ≈117 дин/€. Это не рыночные, а фискальные ориентиры, но они хорошо показывают «ступени» по районам.
Картина по локациям: устойчивый спрос держат Центр, Кертварош, Радиялац, Прозивка; на окраинах ценовой коридор шире из-за разброса качества фонда (Сравните с витринами по районам/объектам).
Аренда
Долгосрочная аренда: в городе много предложений €250–400/мес. за небольшую квартиру (студия/1-к), €350–550/мес. за 2-к, премиум в центре — выше. Это видно по локальным доскам и витринам (Subotica.com, Estitor). Срок экспозиции: по данным 4zida, среднее время «жизни» объявления об аренде в Субботице — ≈33 дня, что указывает на «нормальную» ликвидность без перегрева.
Продажи и активность сделок
На уровне страны в I кв. 2025 рынок показал рост стоимости сделок на 9,3% г/г при 28 705 договорах купли-продажи; общая стоимость рынка — €1,7 млрд. В регионе Воеводины в I кв. 2025 зафиксирован +10,9% по числу продаж квартир и +34,5% по объёму. По Субботице это конвертируется в устойчивый поток сделок в «массовых» сегментах.
Сравнение с Белградом: столица ускорилась, «ножницы цен» широкие
Цены.
• Белград (спрос/предложение H1-2025): средняя «запрашиваемая» цена ≈€2 990/м² в I кв. 2025 (против ~€2 733/м² годом ранее; +9,4% г/г). По ряду муниципалитетов — ещё выше (Врачар часто 4 000+ на вторичке; Новый Белград ~€2 650–3 200/м², ещё больше в новой застройке).
• Субботица остаётся в коридоре ~€1,0–1,6 тыс./м² (в отдельных топ-объектах выше), то есть в 1,8–3 раза дешевле столицы при сопоставимом качестве отделки у новой застройки.
Аренда.
• Белград: средние запросы по 1-к/студиям часто €390–510, 2-к €660–740, 3-к ~€975–1 050, выше — в премиум-районах и в Београд на води.
• Субботица: типовые бюджеты €250–400 (1-к) и €350–550 (2-к); локально — выше в Центре/Кертвароше.
Сделки
• Белград традиционно концентрирует львиную долю денежного оборота; в I кв. 2025 «по стране» доминируют квартиры (≈59% общей стоимости), столица держит стабильность по продажам на высоком уровне.
• Субботица следует «воеводинской» траектории (рост числа продаж и выручки), но без скачков, характерных для столичных новостроек.
Что дальше (прогноз на 6–12 месяцев)
• Цены: базовый сценарий — умеренный рост/боковик (+0–5% г/г) при сохранении разрыва со столицей; отдельные новостройки и «редкие» объекты в центре могут прибавлять быстрее. (Фон: индекс RGZ по стране +5,31% г/г в I кв. 2025.)
• Аренда: плато на повышенном уровне; сезонные колебания по университетским/туристическим месяцам.
#Сербия #недвижимость
Белград. 5 сентября. СЕРБСКИЙ ЭКОНОМИСТ
