Чем ближе дом к сдаче в эксплуатацию‚ тем дороже стоят квартиры. Некоторые люди экономят‚ покупая жилье в новостройке на стадии котлована. Рассказываем‚ какие есть особенности при покупке квартиры на этапе котлована и стоит ли оформлять такую сделку в 2025 году.
Что такое стадия котлована
Стадия котлована — это начальный этап строительства жилого дома, когда застройщик только закладывает фундамент будущего здания. Обычно этот этап занимает полгода-год, но сроки могут отличаться в зависимости от проекта, почвы и наличия подземной парковки.
Квартиры на стадии котлована стоят дешевле, однако это связано с рисками — стройку могут остановить. Например, из-за банкротства девелопера.
«При строительстве многоквартирных домов закладывается поэтапный рост стоимости объектов, что связано с распределением сметы на строительство. К примеру, на первоначальные работы требуется меньше средств, чем на последующие. Для покупателя риски неопределенности во времени и вероятность недостроя ниже, когда он вкладывается в недвижимость высокой степени готовности», — говорит менеджер продукта «Ипотека» в Сравни Екатерина Сташкова.
Также надо учитывать, что мораторий на штрафы для застройщиков за задержку передачи квартиры продлили на вторую половину 2025 года. Это значит, что застройщик может не выплачивать штрафы покупателям за нарушение сроков сдачи объекта.
Когда выгодно покупать квартиру «на котловане» — разберем примеры
У покупки жилья на стадии котлована есть преимущества — рассмотрим их подробнее.
✅ Экономия. Квартиры на стадии котлована стоят дешевле примерно на 15–25%. Чем ближе дата сдачи дома — тем выше цены на жилье.
✅ Больший выбор квартир. Чем ближе дата сдачи дома, тем меньше выбор квартир. Если купить жилье на стадии котлована, то выбор больше.
✅ Возможность выгодной перепродажи квартиры для инвесторов. Так как на стадии котлована квартиры дешевле, их можно купить с целью перепродажи и на этом заработать.
Покупка квартиры на стадии котлована подойдет тем, кто хочет сэкономить деньги и:
приобретает жилье для инвестиционных целей и планирует перепродать его дороже;
планирует переезжать через несколько лет и готов ждать.
Если рассматриваете покупку жилья в ипотеку, важно проверить свой кредитный рейтинг и оценить долговую нагрузку. Это поможет заранее понять, на каких условиях банк может предложить кредитный продукт и насколько высок риск отказа. Все это можно сделать на Сравни в разделе «Кредитный рейтинг».
Как сэкономить на ипотеке: все госпрограммы‚ скидки и жилищные льготы в 2025 году
Читать по теме
Сколько стоят квартиры на этапе строительства — насколько это дешевле
Обычно жилые комплексы дорожают на 15–25% после сдачи — в зависимости от стартовой цены, темпов продаж и локации.
Например, средняя цена квадратного метра в новостройках «старой» Москвы на стадии котлована, за исключением элитного сегмента, размывающего статистику, — 510,3 тысячи ₽, отмечает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
«В то же время в готовых девелоперских проектах этот показатель составляет 552,7 тысячи ₽, то есть на 8,3% больше», — отмечает эксперт.
В каких случаях покупать квартиру на этапе котлована невыгодно
У покупки жилья на стадии котлована есть риски и недостатки — рассмотрим их подробнее.
Возможные риски и опасности
❌ Главный риск — банкротство застройщика и недострой. Несмотря на то что в этом случае покупатель получает деньги назад, он теряет время, и ему нужно снова покупать жилье. При этом есть вероятность, что цены вырастут, из-за чего придется вложить больше.
«Покупки на этапе котлована заполняют счета эскроу, что позволяет застройщику рассчитывать на менее дорогое финансирование строительства со стороны банка. Однако в 2025 году из-за снижения спроса и более дорогого финансирования есть вероятность дефолта застройщика. Поэтому при желании вложиться в новостройку на этапе котлована стоит тщательно подходить к выбору и рассматривать скорее застройщиков федерального уровня, которые имеют низкую долговую нагрузку и расширяют бизнес. В этом случае риски банкротства застройщика ниже», — говорит Екатерина Сташкова.
Если есть необходимость приобрести квартиру за свои деньги или есть право на получение льготной ипотеки и накоплена сумма первоначального взноса, то лучше не откладывать покупку. В первую очередь потому, что стоимость недвижимости исторически только растет, отмечает Екатерина Сташкова.
Также есть другие недостатки при покупке жилья на стадии котлована.
❌ Длительное ожидание. Стадия котлована — это начальная стадия строительства, поэтому получения ключей придется ждать несколько лет.
❌ Задержки строительства. Иногда застройщик не успевает сдать жилье в срок — тогда собственнику придется дольше ждать переезда.
Особенности сделок на начальном этапе строительства
При приобретении квартиры в новостройке как в ипотеку, так и за свои деньги между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ). По ДДУ застройщик должен построить и передать дольщику объект, а дольщик — оплатить стоимость жилья.
Как купить квартиру «на котловане» — пошаговая инструкция
Чтобы купить квартиру на стадии котлована, можно посмотреть предложения на сайте конкретного застройщика или обратиться в агентство по подбору недвижимости. При поиске жилья на сайте лучше выбрать поздний год сдачи жилья — например, 2028–2029 годы.
Кроме того, можно обратиться в поддержку застройщика — специалисты подскажут, какие проекты сейчас на стадии котлована, и помогут выбрать жилье.
Перед тем как оформить ипотеку или купить квартиру за свои деньги, нужно предпринять следующие действия.
Посетить офис продаж застройщика
В офисе продаж можно пообщаться с сотрудником компании напрямую — он не только поможет с выбором, но и расскажет о проекте, озвучит точные цены и покажет возможные планировки квартир. Также можно выбрать варианты отделки.
Изучить место постройки комплекса
После консультации стоит самостоятельно проверить место постройки комплекса. Можно изучить информацию на сайте застройщика и сверить ее со словами сотрудника, проверить инфраструктуру в районе будущего комплекса на картах, оценить транспортную доступность.
Также можно поехать на место будущего жилья и увидеть, что процесс строительства действительно идет, а также прогуляться по району.
Проверить застройщика
Так как есть риск недостроя — например, из-за банкротства застройщика, — стоит заранее проверить компанию на надежность. Можно изучить портфолио организации и отзывы жильцов уже готовых объектов.
Подать заявку на ипотеку или оплатить всю сумму сразу
Когда уже окончательно принято решение о покупке выбранной квартиры, можно оформить заявку на ипотеку или же оплатить всю сумму сразу — в зависимости от бюджета.
Оформить ипотеку можно с помощью Сравни.
Мы покажем, под какие проценты банки в реальности предлагают рыночную ипотеку. Кроме того, на Сравни можно подобрать льготную ипотеку по сниженной ставке, если заемщик подходит под условия программ.
Где искать варианты жилья на стадии котлована
Найти квартиру на стадии котлована для покупки можно на сайте по подбору жилья или на сайте застройщика. Также квартиру помогут подобрать агентства недвижимости — они учитывают критерии клиента и предлагают подходящие варианты.
Новые условия выдачи ипотеки и кредитов: что изменится осенью 2025 года
Читать по теме
Особенности ипотеки на стадии строительства
Ипотека на стадии строительства через банк не отличается от обычной ипотеки — заемщик также должен ежемесячно вносить платежи согласно условиям договора.
12 сентября 2025 года состоится заседание ЦБ по ключевой ставке — решение повлияет на ставки по ипотеке. Прогнозы и комментарии экспертов опубликуем в телеграм-канале журнала Сравни.
Кроме обычной ипотеки в банке можно получить ипотеку или рассрочку от застройщика. Однако застройщики предлагают рассрочку или ипотеку на меньший срок, чем банки, из-за чего платежи гораздо выше. Такой вариант подойдет тем, кто готов внести большую сумму в течение небольшого срока: например, нескольких месяцев или одного-двух лет.
Квартира в рассрочку от застройщика: условия и риски
Читать по теме
Возможные проблемы и пути их решения
❌ Главная проблема при покупке жилья на стадии котлована — это риск недостроя. Несмотря на то что в таком случае клиент получает деньги с эскроу-счета, ему нужно искать новую квартиру для покупки. А это потерянное время и дополнительные траты, так как придется ждать сдачи нового жилья и оно может стоить дороже.
✅ Чтобы уменьшить риск недостроя и банкротства застройщика, стоит обращаться к застройщикам федерального уровня.
Вопросы и ответы о покупке жилья на стадии котлована
Кому подойдет покупка жилья на стадии котлована?
Жилье на стадии котлована подойдет покупателям, которые хотят сэкономить деньги, при этом приобретают жилье для инвестиционных целей и хотят перепродать его дороже либо планируют переезжать через несколько лет и готовы ждать сдачи объекта несколько лет.
Стоит ли покупать квартиру на стадии котлована в 2025 году?
Если человек согласен со всеми особенностями, преимуществами и возможными рисками такой сделки, то вне зависимости от времени он может приобрести жилье на стадии котлована. Тем не менее иногда выгоднее купить готовое жилье.
«Практически во всех новостройках есть дисконт на начальном этапе строительства, поэтому покупка на стадии котлована может быть выгодной. Однако в развивающихся районах, где интенсивно формируется новая инфраструктура, цены растут высокими темпами даже после ввода домов в эксплуатацию. Так что иногда бывает предпочтительнее взять квартиру с ключами, но в более привлекательной с инвестиционной точки зрения локации. Также в таком случае можно сразу переехать в новую квартиру», — говорит Ярослав Гутнов.
Можно ли получить деньги назад в случае банкротства застройщика и недостроя?
Деньги за жилье хранятся на эскроу-счете до тех пор, пока собственник не получит ключи от квартиры. Если застройщик не достроит жилье, то в таком случае покупатель получает сумму назад и может распорядиться ей на свое усмотрение.
Выводы
У жилья на стадии котлована есть свои преимущества и недостатки, такая сделка может подойти многим покупателям. Главный плюс — возможность сэкономить до 25% от стоимости квартиры. Однако есть и недостатки — длительное ожидание переезда и риск недостроя.
Эскроу-счет используют при продаже жилья только на первичном рынке на стадии строительства. Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только если покупатель получает ключи от своей квартиры.
В таком случае банк также выступает гарантом безопасности сделки, так как блокирует деньги до тех пор, пока жилье не построят.
Договор купли-продажи (ДКП) оформляется при приобретении готового жилья, а договор долевого участия (ДДУ) — если человек покупает квартиру на стадии строительства.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной