Новосибирск – это город. Попробуйте с этим поспорить. Город амбиций, предполагающих наличие возможностей обзавестись собственным жильем на фоне крайней нужды в жилых квадратных метрах. Вот только чтобы купить жилье, одних амбиций недостаточно, нужны деньги, а денег нет. Зато есть ипотека, которая позволить приютиться под долговым ярмом на последующие лет двадцать пять ради собственного угла в этом городе. Но и с ней не все так просто.
А вот что именно не так с этой ипотекой в 2025 году и как с этим быть, мы разберем в данной статье. Давайте читать.
Не естественный отбор
В 2025 году в рыночную ипотеку могут устремиться только богатые и отчаянные. Первым ипотека не нужна, а вторые на то и отчаянные, чтобы заходить под неконтролируемый центральным банком процент по ипотеке. Поскольку верхних границ у процентной ставке по кредитам, обеспеченным недвижимостью – нет.
То есть, вот на сайте банка написали, что 19%, но это «ОТ». Конечно, 19% годовых вы не получите, а где-нибудь 35-45-65-... почему бы и нет. Поэтому и говорится, что рыночная ипотека для отчаянных. Все остальные пробуют зайти льготную, с государственной поддержкой. Вот только оптимизаторы оптимизируют ту самую государственную поддержку, вводя новые параметры для заемщиков. Да и в общем-то государство просто отменяет повышенный процент компенсации по льготным ипотекам, в частности по семейной ипотеке.
Если вы не знали, то за ваш льготный процент по ипотеке доплачивали всей страной. Деньги на субсидирование (компенсацию) выделялись из бюджета прокладке в виде Дом.РФ, а та их распределяла между банками. Поэтому банкам было интересно работать по такому виду ипотеки. А теперь нет, потому что кредитный продукт потерял свою былую маржинальность.
Центральный банк душит «откаты» от застройщиков, а государство снижает объемы вливаний в кредитный сектор, как итог, банки начинают естественный отбор среди заемщиков, повышая требования к кандидатам на кредит. Поскольку пришли те времена, когда не на бумаге, а по факту надо распределять финансовые риски, маркетинговые и операционные затраты. При этом где-то надо еще процент прибыли заложить. А чем меньше государство готово давать им денег за льготные кредиты, тем тяжелее это сделать.
Ответной мерой (первым шагом) стало повышение первоначального взноса.
Прекрасная неправда о процентах, взносах и ставках
Контрмеры не должны вызывать отток поставщиков ликвидности (заемщиков), поэтому начинается словесная магия в СМИ. Сначала начался вой счастливой стаи на тему понижения процентной ставки по ипотеке, но есть нюанс.
Анонсировали, теперь минимальная процентная ставка начинается от 19% – уже не 23 и даже не 32. Только от можно минималку выставлять и 0,01%, потому что обещать не значит жениться. Да и вы никогда не узнаете почему вам отказали по 0,01% дав 30+. Магия «от» заключается в том, что это не потолок ставки, а нижняя планка. Потолка у ипотеки нет, центробанк сказал так можно.
Вторая новость была более грустная про повышение первоначальных взносов, но сделана через ограничение. То есть, в статьях писалось о том, что первоначальный взнос подняли «с 20,1% до 30,1%». Соответственно, придавая контекст ограничения, поскольку люди восприняли, что выше 30 не будет. Однако это опять просто игра слов, поскольку рамку минималки сдвинули с «от 20,1» до «от 30,1». А верхняя граница так же плавает по усмотрению кредитора, но даже не это интересно.
На самом деле процентная ставка говорит нам ни о чем, потому что нас интересует такой показатель как ПСК. Полная стоимость кредита отражает реальную стоимость кредита, но не совсем, потому часть платных показателей не входит в ПСК.
Законодатель решил, что не надо отменять всякого рода заплатки к ипотеке, просто надо, чтобы заемщик о них знал. В это же время банк, проштудировав очередные недоработки законодателя в очередных поправках, нашел место для дополнительных платежей, не пугающих заемщика. То есть, в ПСК может быть написано 36,6, но по факту вы получите 40,6%, потому что платежи будут размыты через комиссии и оплату сервисов...
В общем, государство и центральный банк не успевают за банками – возможно потому что за обе команды играют одни и те же специалисты, но это не точно.
Заключение
В Новосибирске ипотеку взять можно, но она кусается и с каждым годом кусается все больней, а мы нет - > Рассрочка на покупку недвижимости.