Представьте: вы нашли идеальный земельный участок, договорились о выгодной цене с соседом, уже распланировали, где будет дом, сад и беседка для барбекю. Осталось только передать деньги и оформить собственность. Но тут оказывается, что ваш новый участок арестован из-за долгов продавца перед налоговой! Регистрация невозможна, деньги вернуть проблематично, а суды лишь разводят руками. Именно так произошло с одним гражданином в 2025 году, который из-за спешки потерял 70 000 рублей и массу нервных клеток.
Эта реальная история из практики Первого КСОЮ (дело № 88-14406/2025) наглядно показывает, почему так важно проверять юридическую чистоту недвижимости перед сделкой. Давайте разберемся, как простая проверка выписки из ЕГРН могла бы спасти этого покупателя от проблем и как вам избежать подобных ситуаций.
📌 Что произошло: история одного неудачного приобретения
Гражданин N давно присматривался к соседнему земельному участку. Хозяин был знакомым, люди договорились "по-соседски", составили простой договор купли-продажи. Покупатель торопился закрепить за собой желанные 18 соток и передал продавцу 70 000 рублей без лишних формальностей.
Проблемы начались при попытке зарегистрировать право собственности в Росреестре. Оказалось, что участок давно находится под арестом за долги перед Федеральной налоговой службой. Регистрация была невозможна без согласия ФНС, которое естественно, получено не было.
Покупатель попытался оспорить арест через суд, но три инстанции единогласно отказали в его требовании. Долг продавца перед бюджетом так и не был погашен, а значит, оснований для снятия ареста не имелось. При этом запись об аресте существовала в ЕГРН задолго до сделки, но покупатель просто не потрудился ее проверить.
🔍 Почему это произошло: типичные ошибки покупателей
Эта история собрала в себе почти все типичные ошибки, которые совершают покупатели недвижимости:
- Доверие "слову" без документального подтверждения - сделка между знакомыми людьми
- Спешка - желание быстрее оформить покупку
- Экономия на проверке - отсутствие элементарной юридической проверки
- Оплата до регистрации - передача денег до официального оформления
📋 Что такое ЕГРН и зачем нужна выписка?
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) - это огромная база данных, содержащая информацию обо всех объектах недвижимости в России. Она была создана в 2017 году путем объединения ранее существовавших отдельно ГКН (кадастр недвижимости) и ЕГРП (реестр прав) .
Выписка из ЕГРН - это официальный документ, содержащий актуальные сведения об объекте недвижимости. Именно она показывает настоящую картину с юридическим статусом имущества .
Что можно узнать из выписки ЕГРН?
- Основные характеристики объекта (площадь, адрес, кадастровый номер)
- Сведения о собственниках (ФИО, доля в праве)
- Наличие обременений (арест, ипотека, залог)
- Историю переходов прав (когда и кому переходила собственность)
- Кадастровую стоимость (важно для расчета налога)
Таблица: Виды выписок из ЕГРН и их назначение
Вид выписки | Что содержит | Когда нужна
Об основных характеристиках и правах | Основные данные об объекте, собственниках и обременениях | Для первичной проверки перед покупкой
О переходе прав | Всю историю собственников объекта | Для проверки "юридической чистоты"
О кадастровой стоимости | Стоимостную оценку объекта | Для расчета налогов и оспаривания стоимости
О содержании правоустанавливающих документов | Данные документов, на основе которых возникло право | При глубокой проверке истории объекта
🔍 Как проверить недвижимость перед покупкой: пошаговая инструкция
Чтобы не повторить печальный опыт героя нашей истории, следуйте этому алгоритму при покупке любой недвижимости.
Шаг 1: Заказываем выписку из ЕГРН
Проверку нужно начинать с получения актуальной выписки из ЕГРН. Сделать это можно несколькими способами:
- Онлайн через Росреестр или Госуслуги - самый быстрый способ (от 250 рублей для физлиц)
- В МФЦ - получение бумажной версии с печатью (400-750 рублей)
- Через сервисы-посредники - но осторожно, есть мошенники!
Важно: Выписка должна быть свежей! Большинство организаций считают ее действительной в течение 1 месяца с момента получения. Лучше всего заказывать выписку за несколько дней до планируемой сделки.
Шаг 2: Изучаем раздел об обременениях
Особое внимание уделите разделу 4 выписки - "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости". Именно здесь указывается информация об арестах, ипотеке и других запретах.
Если в этом разделе указано "не зарегистрировано" - значит, обременений нет. Если же есть записи об аресте - нужно немедленно прекращать сделку до выяснения обстоятельств.
Шаг 3: Проверяем продавца
С 1 марта 2023 года получить информацию о собственниках из ЕГРН стало сложнее - эти данные защищены законом о персональных данных. Но проверить продавца все равно можно:
- Попросите у продавца свежую выписку с его данными
- Проверьте паспортные данные продавца на соответствие данным в выписке
- Убедитесь, что продавец дееспособен и действует добровольно
Шаг 4: Дополнительные проверки
Кроме выписки ЕГРН, рекомендуется:
- Проверить продавца на сайте ФССП (судебных приставов) на наличие исполнительных производств
- Уточнить информацию на сайте "Федресурс" о возможном банкротстве продавца
- Проверить техническую документацию на объект
⚠️ На что обратить особое внимание в выписке?
При изучении выписки из ЕГРН обратите внимание на следующие "красные флаги":
1. Несоответствие данных
Если в выписке и в правоустанавливающих документах продавца не совпадают кадастровые номера или площади - это может свидетельствовать о технической ошибке или мошенничестве. Такие несоответствия нужно устранять до сделки.
2. Частая смена собственников
Если в выписке о переходе прав видно, что собственники меняются слишком часто (например, несколько раз в год), это может указывать на мошеннические схемы или "перекидные" сделки.
3. Статус "ранее учтенный"
Объекты со статусом "ранее учтенный" обычно были оформлены в собственность до 2008 года и могут содержать устаревшие или неполные данные. Такую недвижимость нужно проверять особенно тщательно.
4. Несколько собственников
Если в выписке указано несколько собственников, значит, квартира находится в долевой собственности. Для совершения сделки потребуется согласие всех владельцев, либо нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки.
💡 Что делать, если обнаружили арест?
Если при проверке вы обнаружили, что на недвижимости есть арест или другое обременение:
- Немедленно прекратите переговоры о покупке
- Выясните причины наложения ареста (через продавца или запрос в ФССП)
- Оцените реальность снятия ареста (погашение долга, решение суда)
- Рассмотрите альтернативные варианты покупки другой недвижимости
Ни в коем случае не передавайте деньги за арестованную недвижимость в надежде, что "все само рассосется"! История из начала статьи наглядно показывает, чем это заканчивается.
📝 Как правильно оформить сделку: рекомендации
Чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, следуйте этим правилам:
1. Проверяйте перед оплатой
Никогда не передавайте деньги до проведения полной проверки объекта и продавца. Идеальный вариант - использовать банковскую ячейку или аккредитив с условием выдачи денег только после регистрации перехода права в Росреестре.
2. Используйте типовой договор
При оформлении сделки используйте подробный договор купли-продажи, где обязательно пропишите:
- Полные данные сторон и объекта
- Цену и порядок расчетов
- Гарантии продавца об отсутствии обременений
- Ответственность сторон за сокрытие информации
Образец формулировки о гарантиях отсутствия обременений:
"Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом не состоит, права третьих лиц на объект не зарегистрированы, не судится и свободен от любых прав и притязаний третьих лиц."
3. Страхуйте риски
Рассмотрите возможность страхования титула (права собственности). Это защитит вас от финансовых потерь в случае, если сделка будет признана недействительной по причинам, о которых вы не знали.
4. Привлекайте профессионалов
Если сомневаетесь в своих силах - обратитесь к риелтору или юристу, который специализируется на недвижимости. Их услуги окупятся многократно, если удастся избежать проблемной сделки.
💰 Во сколько обойдется проверка?
Многие экономят на проверке недвижимости, считая это ненужной тратой денег. Но сравните:
- Выписка из ЕГРН - 250-750 рублей
- Услуги юриста для проверки - 3-5 тысяч рублей
- Потерянные средства в случае проблемной сделки - десятки или сотни тысяч рублей
Как показывает практика, экономия на проверке может обойтись в сотни раз дороже, чем сама проверка.
Бесплатная консультация юриста
🔮 Заключение: лучше проверить, чем потерять
История с покупкой арестованного земельного участка за 70 000 рублей - это не единичный случай. Ежедневно по всей России происходят подобные ситуации, когда люди теряют деньги из-за недостаточной проверки недвижимости.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Всего один запрос выписки из ЕГРН мог предотвратить эту ситуацию. Всего 250 рублей и 10 минут времени спасли бы покупателя от потери 70 000 рублей и многомесячных судебных разбирательств.
Помните: при покупке недвижимости не бывает лишних проверок. Современные технологии позволяют получить всю необходимую информацию, не выходя из дома. Потратьте немного времени и денег на проверку - это сэкономит вам нервы и средства в будущем.