Привет, друзья! На связи Илья, автор блога "Опытным путем".
Накопить на первый взнос по ипотеке — это только половина дела. Гораздо важнее — не совершить после этого главную ошибку, которая может загнать вас в "ипотечное рабство" на десятилетия.
Сегодня я хочу поделиться своей личной историей. Историей о том, как я, имея на руках 6 миллионов рублей, чуть не остался с нулем на счетах, и как одно трудное решение полностью изменило мою финансовую стратегию.
Глава 1: Как мои мечты о "двушке" разбились о калькулятор
Итак, на руках у меня было 6 миллионов рублей, накопленных за несколько лет. План казался логичным: добавить к ним максимальный лимит по льготной ипотеке (12 млн) и за 18 миллионов купить идеальную квартиру — евродвушку метров 40-50, в бизнес-классе, с хорошим видом и, конечно, с отделкой.
Но реальность быстро опустила меня на землю. Оказалось, что за эти деньги я мог позволить себе:
- Евродвушку 40-50 метров.
- Без отделки (а это еще 3-5 миллиона и полгода ремонта).
- Со сроком сдачи через 3-4 года.
Самый "привлекательный" вариант стоил 15 миллионов. Казалось бы, "золотая середина". Но я открыл Excel и начал считать. И ужаснулся.
Я понял, что выбираю путь в никуда:
- Я отдаю банку все свои 6 миллионов, оставаясь с нулем.
- Я начинаю 4 года платить ипотеку по 74 000 ₽ за бетонные стены.
- После сдачи мне нужно где-то найти еще несколько миллионов на ремонт.
- И все это ради чего? Чтобы потом всю жизнь "горбатиться" на эту ипотеку?
Это и была та самая ловушка "нулевого баланса", о которой я часто говорю.
Глава 2: Часы раздумий и одно правильное решение
Я провел несколько дней в мучительных раздумьях. С одной стороны — мечта о большой, статусной квартире. С другой — холодный расчет, который кричал, что это путь в финансовую кабалу.
И в этот момент я наткнулся на другой, гораздо более скромный вариант:
- Студия, 28,5 метров.
- Но! Срок сдачи — через год.
- С готовой чистовой отделкой.
- И метро в 2-х минутах ходьбы.
Я снова открыл Excel. Да, квартира меньше. Но эта сделка позволяла мне не просто купить метры, а сохранить и приумножить капитал. Это было не просто жилье, это был актив, который вписывался в мою общую стратегию, описанную в моей самой первой статье "Как я превращаю ипотеку на 28 лет в машину для пассивного дохода" (ссылка).
Я принял самое сложное, но самое важное решение в своей жизни. Я отказался от мечты о "евродвушке" в пользу финансовой стратегии.
Глава 3: Как выглядит моя стратегия сейчас
В итоге, после покупки студии, у меня на руках остался капитал, который не "заморожен" в бетоне, а работает на меня:
- ~1,4 млн рублей от остатка первоначального взноса.
- ~1,5 млн рублей, которые уже работали совместно на моем ИИС и брокерском счете.
Этот "запасной" капитал в ~3 млн рублей — моя страховка и мой главный двигатель. Половину я вложил в долгосрочные ОФЗ, делая ставку на снижение ставки. Вторую половину — в короткие корпоративные облигации, чтобы накопить на меблировку.
Теперь мой план выглядит так: после сдачи квартиры я быстро ее обставляю и сдаю. Арендный поток гасит ипотеку, мой денежный поток от зарплаты высвобождается, и я продолжаю активно инвестировать. А мой капитал на ИИС все это время продолжает расти, создавая ту самую "машину пассивного дохода".
Итог: Первый взнос — это старт, а не финиш
Накопить на первый взнос — это только половина дела. Гораздо важнее — подойти к этому старту марафона не с пустыми руками, а с запасом сил и работающим капиталом "на стороне".
Моя история доказывает: иногда лучше выбрать вариант скромнее, но сохранить финансовую гибкость. Это и есть настоящий "Опытный путь".
Если вам был полезен этот трезвый взгляд на вещи, подписывайтесь на мой Telegram-канал. Там мы обсуждаем реальные, а не выдуманные финансовые стратегии. Ссылка в описании профиля