После отмены льготной ипотеки рынок аренды снова пошел в гору. На курортах спрос на съемное жилье всегда был высок, а теперь и в Ростове за квартирами выстраиваются очереди. При этом арендаторы уверенно предпочитают новостройки «брежневкам», а инвесторы перестают приобретать лоты на стадии котлована.
По итогам II квартала 2025 года предложение аренды жилья в России снизилось впервые за год, говорится в аналитике Дом.РФ. В среднем по стране количество новых объявлений о сдаче квартир в аренду сократилось на 6% относительно I кв. 2025 г. На фоне повышенного спроса возобновился рост цен на аренду почти всех типов квартир на 4-6%. однако он сопоставим с инфляцией, поэтому её доходность изменилась несущественно: в нестоличных городах её уровень составил 6,1% (+0,1 п.п.).
В июле объем предложения арендных квартир продолжил снижаться, активных объявлений о сдаче квартир, по данным ЦИАН, было опубликовано на 5% меньше, чем месяц назад. Стоимость аренды в крупных городах выросла в среднем до 33 тыс. руб. (+3%).
«Эксперт Юг» расспросил у руководителей агентств недвижимости и девелоперских компаний, как эта тенденция проявляется в южных регионах, какие факторы влияют на рынок арендного жилья и на что обращать внимание в 2025 году инвесторам, которые желают получать доход от сдачи своей квартиры в аренду.
Новостройки вытесняют «хрущевки»
В Ростове-на-Дону спрос на съемное жилье настолько высок, что квартиры в престижных районах разлетаются быстрее горячих пирожков, за ними даже выстраиваются очереди — об этом «Эксперту Юг» рассказал директор агентства недвижимости INSULA Максим Кошевой:
«Логично, что самый высокий спрос на съем в центре города. На одну квартиру у нас стоит очередь из 6-7 клиентов. Редко когда бывает, что объект стоит в экспозиции больше, чем 1-2 дня. Популярны также Левенцовка, Вертолетное поле, «золотые квадраты» СЖМ и ЗЖМ, ЖК в районе ТЦ «Горизонт», микрорайон Вересаево».
Руководитель агентства недвижимости отметил, что при этом сильно упал спрос на старое жилье. «Хрущевки» и «брежневки» стали плохо сдаваться, их вытесняют с рынка новостройки. Тем более, что при заметно лучшем качестве квартиры цены остаются сопоставимыми.
«У собственников старого жилья завышенные ожидания от своей недвижимости, поэтому они не снижают цену, а, следовательно, не выдерживают конкуренцию, — говорит Максим Кошевой. — Также мы заметили тенденцию, что студенты менее охотно снимают студии. Их больше интересуют маленькие однокомнатные квартиры, что повлияло на стоимость этих площадей».
При выборе объекта для сдачи в аренду сегодня инвесторы всё чаще делают ставку на студии и однокомнатные квартиры, уверена руководитель офиса «Капитал» сети АН «Домиан» Алла Обдул:
«Главное требование арендаторов — не только доступная цена, но и удобство в повседневной жизни. Люди хотят, чтобы в шаговой доступности были магазины, фитнес, парикмахерские, пункты выдачи заказов. Новые жилые комплексы, где всё это предусмотрено, уходят быстрее и приносят владельцам более стабильный доход. Старый фонд, даже по привлекательной цене, всё сложнее сдавать — конкуренция современного строительства очень высока».
Драйверы спроса — миграция и турсезон
Повышение спроса на арендное жилье очевидным образом связано с общероссийскими факторами: ростом ставок по ипотеке в конце 2024 года, снижением темпов ввода новостроек и уходом части частных арендодателей с рынка на фоне роста издержек и налоговой нагрузки.
«Граждане без детей, которым не подходит семейная ипотека, не могут оплачивать высокие ежемесячные платежи и все чаще уходят в аренду. Чтобы приобрести однокомнатную квартиру в центре Ростова-на-Дону, нужно каждый месяц вносить в банк 100-120 тыс. руб., тогда как снять такую же квартиру можно за 45-50 тыс. руб.», — объясняет Максим Кошевой.
По его наблюдениям, вместе с этим сильно увеличилась миграция в Ростов-на-Дону. Люди переезжают как из северных регионов и новых территорий, так и, как ни странно, из Краснодара и Сочи.
«Из Краснодара уезжают в Ростов массово, мы это особенно замечаем в отделе продаж агентства. Клиенты говорят, что жить в этом городе стало невозможно, устали от пробок. Этот факт также увеличил спрос на аренду», — говорит Максим Кошевой.
Сокращение предложения также связано с тем, что многие собственники сегодня предпочитают держать деньги на депозитах под высокий процент, а не рисковать с арендным бизнесом. В итоге часть квартир, которые могли бы выйти на рынок, осталась «замороженной».
«В Краснодаре, Ростове-на-Дону и особенно в Сочи ощущается та же тенденция, но здесь добавляется сезонный фактор, — добавляет Алла Обдул. — Летом, когда активизируются туристы и мигранты, предложение резко проседает, а цены подскакивают. В июле мы видели классическую ситуацию: спрос вырос, а количество доступных квартир уменьшилось. Осенью к этому добавляется студенческий поток — родители снимают жильё для детей, и рынок снова перегревается».
Читайте также: Сервисные апартаменты на Юге: доход высок, но риски — тоже
На Юге благодаря развитому туристическому сектору часть собственников переориентировалась на посуточный сегмент, который приносит большую доходность в условиях высокого туристического сезона, отмечает заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт:
«В Краснодаре и Ростове-на-Дону в конце лета предложение традиционно снижается за счет увеличения спроса со стороны студентов и командированных. На черноморском побережье ключевую роль играет сезон: в июле–августе загрузка средств размещения достигает 88–90%, и часть арендного фонда уходит под краткосрочные бронирования. Поэтому падение предложения здесь объясняется не оттоком арендодателей, а ростом загрузки и переключением на более маржинальные форматы».
По доходности Юг обгоняет столицу
Доходность недвижимости, которую рассчитывают, разделив инвестиционную прибыль на сумму вложений и умножив результат на 100%, в столице составляет 5,7–6,2% — об этом говорят данные Дом.РФ. Все опрошенные эксперты сходятся на том, что на Юге доходность обычно выше и зависит от локации — чем ближе к морю, тем выгоднее, хотя и больше рисков.
«В Краснодаре и Ростове-на-Дону доходность по однокомнатным квартирам может достигать 6,55–7,5%, особенно в районах с развитой транспортной инфраструктурой и близостью к университетам, — считает Филипп Шраге, основатель группы компаний Kronung. — Наиболее привлекательными для инвесторов остаются студии и однокомнатные квартиры в массовом сегменте, которые проще сдавать и в долгосрочной, и в краткосрочной аренде. В Сочи ситуация отличается: там высокий сезонный фактор делает востребованными не только малогабаритные квартиры, но и апартаменты в курортных зонах, где доходность за счет краткосрочной сдачи может превышать 8–10% годовых, хотя при этом риски выше».
Похожим образом оценивает инвестиционную привлекательность ростовской недвижимости и Максим Кошевой:
«Доходность в Ростове-на-Дону выше столичных показателей. Я зашел в отдел продаж и расспросил агентов о самых популярных ЖК в городе, мы высчитали средний показатель в 7,3%. Опять же, я связываю это с высоким спросом».
Курортные локации приносят инвестору значительно больший доход — этот очевидный факт тоже подтверждают все эксперты. Хотя спрос тут сезонный.
«В Сочи при грамотной посуточной сдаче можно выйти и на 10–12%. Конечно, там выше расходы и быстрее изнашивается жильё, но для инвесторов с активным подходом это по-прежнему одна из самых прибыльных локаций», — говорит Алла Обдул.
Юг — рынок для профессионалов
Сдача жилья в аренду остается традиционным и популярным среди россиян способом получать пассивный доход. Казалось бы, в условиях растущего спроса сдавать квартиру в аренду — наука нехитрая. Однако риелторы предостерегают от необдуманных покупок, из-за которых доходность недвижимости может уйти в минус.
«На южном рынке аренды складывается парадоксальная ситуация: с одной стороны, предложение сокращается, а цены растут быстрее, чем в столицах, а с другой — инвесторы видят здесь более высокую доходность, но и более высокие риски. В среднем вложения в Краснодаре и Ростове могут приносить на 1–2 п.п. больше, чем в Москве и Петербурге, а в Сочи за счёт краткосрочной аренды доходность может быть выше в два раза. Однако высокая сезонная волатильность и инфраструктурные ограничения приводят к тому, что арендный рынок Юга остаётся «рынком для профессионалов», где успех инвестора зависит от умения выстраивать стратегию сдачи, выбирать локацию и грамотно управлять объектом», — считает Филипп Шраге.
Ключевые риски — инфраструктурные ограничения, связанные с быстрым ростом городов, недостаточно развитая транспортная система, перегруженные школы и поликлиники.
«Самый главный страх — купить квартиру, которая не будет сдаваться. Именно поэтому инвесторы особое внимание уделяют эргономичности планировки. Как риски рассматривают и отсутствие поблизости учебных заведений. Это значительно снижает вероятность быстрой сдачи объекта», — рассказал Максим Кошевой.
Эксперт также отметил, что, приобретая инвестиционную недвижимость, покупатели обращают внимание на видовые характеристики, ведь такие квартиры сдаются значительно быстрее. Хороший вид из окна в некоторых случаях компенсирует даже полное отсутствие инфраструктуры вокруг жилого комплекса.
Еще один риск в условиях кризиса в сфере недвижимости — остаться без квартиры, если ЖК перейдет в разряд долгостроев.
«Инвесторы больше не покупают квартиры у застройщиков на котловане, — говорит Максим Кошевой. — У них новая тенденция: найти квартиру в стройварианте по цене ниже рынка, сделать в ней ремонт и сдавать в аренду».
Наконец, в курортных локациях набирает популярность гостиничная недвижимость, которая сочетает в себе свойства апартаментов и классических отелей.
«Сегодня рынок трансформируется: спрос постепенно смещается от классического многоквартирного жилья в сторону инвестиционных гостиничных лотов, — утверждает Ольга Нарт. — Это касается как покупок, так и аренды. Подобные объекты обладают более развитой и разнообразной инфраструктурой, что обеспечивает высокий уровень комфорта. Именно комфорт становится главным приоритетом для современных арендаторов».