Арендная стоимость – это специфический для Швейцарии налог, действующий с 1934 года. Он заключается в том, что личное пользование жильём рассматривается как доход и облагается подоходным налогом.
В Швейцарии владелец жилья, который живёт в своей квартире или доме, обязан прибавлять к доходу арендную стоимость – как если бы он это жильё сдавал.
Это не реальные деньги, а фиктивный доход для расчёта налогов. В обмен разрешают вычитать проценты по ипотеке и часть расходов на содержание. По действующей практике этот «доход» обычно оценивают примерно как 60–70% рыночной аренды сопоставимого жилья (есть даже ориентир: не ниже 60% рыночной цены аренды по решению суда).
Исторически это столетняя история: во время Первой мировой его ввели как «военный» сбор (1915), в 1934-м вернули как антикризисную меру, а в 1958-м уже оформили в обычное право. С не утихают споры, справедливо ли это.
Когда у человека ипотека большая, он вычитает проценты и «съедает» значительную часть этого вменённого дохода. Но у пенсионеров часто кредит почти погашен, значит, вычетов мало – а «доход» остаётся. Денег на руках не прибавилось, а налогооблагаемая база выросла. В некоторых кантонах есть точечные послабления, но они не снимают проблему системно.
Плюс за последние годы кантональные пересмотры оценок и ориентиры «не ниже 60%» тянут этот показатель вверх – а пенсии не растут так же быстро.
В качестве примера можно привести случай так называемой «Вдовы с домиком», когда в полностью свободном от ипотеки доме остаётся только один из его владельцев с годовым доходом из пенсий: 30‘000 шв.фр. Дом можно было бы сдавать за 2 000 шв.фр./мес. Минимальный Eigenmietwert берём как 60% от аренды, то есть 2‘000 × 12 × 0,6 = 14‘400 шв.фр. Эта сумма добавляется добавляется к доходу, благодаря чему налогооблагаемая база подскакивает с 30‘000 до 44‘400 шв.фр. В зависимости от места жительства это легко превращается в сотни или даже тысячу с лишним шв.фр. допналога в год. И это при том, что наличного дохода не прибавилось.
Другой вариант можно назвать «Семья с большой ипотекой», совокупный доход которой составляет 160‘000 CHF. Рыночная аренда их дома – 3‘500 шв.фр./мес, а Eigenmietwert равен 25‘200 CHF. При это из арендной стоимости вычитают проценты по ипотеке: 20 000 CHF в год + 3 000 CHF допустимых расходов на содержание. В результате налогооблагаемый «плюс» сжимается примерно до 2‘200 CHF, что даёт практически нулевой прирост налога.
Швейцарский парламент в декабре 2024 г. одобрил отказ от налога на Eigenmietwert в рамках большого «системного разворота», но вместе с тем и жёстко урезал вычеты по ипотеке и ремонту. Однако, чтобы реформа полностью заработала, 28 сентября 2025 года нужен ещё общенациональный референдум. Федеральный совет и парламент рекомендуют голосовать «за».
Если отмена будет одобрена гражданами Швейцарии, то типичный пенсионер-домовладелец почти наверняка выиграет: уйдёт фиктивный доход, а потерь по вычетам у него и так мало (ипотека почти погашена).
Если же голосование провалится, останется существующий режим, и тогда политическое давление, скорее всего, вернётся к «точечным льготам» для пожилых владельцев на кантональном уровне.//sa
(тв)
Теги: