Взгляд застройщиков на бизнес-класс недвижимости Санкт-Петербурга.
Проблемы вывода новых проектов в сегменте бизнес-класса стали главной темой круглого стола на портале «Фонтанка.ру» в феврале.
Участники мероприятия — топ-менеджеры девелоперских компаний — сошлись во мнении, что текущие сложности носят иной характер, нежели в массмаркете. Застройщики специально тормозят с новыми проектами. Зачем? Чтобы распродать старые запасы и нагнать ажиотажа через дефицит.
Статистика это подтверждает: после рекордного первого полугодия вывод новостроек в Петербурге за год упал на 20 %. А в 2025-м предложение становится ещё скромнее.
Теперь и эксперты РБК говорят то же самое.
Я предупреждал об этом искусственном дефиците ещё раньше — мои подписчики всегда в курсе трендов первыми.
Бизнес-класс тоже замедлился, но на это есть свои причины. Со спросом тут всё в полном порядке.
Ранее я уже отмечал, что девелоперы, работающие в этом сегменте, смогли утроить выручку и укрепить свои рыночные позиции, обогнав застройщиков массмаркета, которых сильнее задела отмена господдержки по ипотеке.
1. Высокий сегмент рынка недвижимости испытывает два основных кризиса: нехватку качественных земель и резкое снижение предложения.
Согласно отчёту консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2023–2024 годах рынок элитного жилья продолжил сжиматься: предложение падало на 16 % и 23 % соответственно.
В 2024 году объëм новых поступлений упал до 181 тысячи кв. м, что на 19 % ниже показателей 2023 года. На данный момент общий объëм предложения оценивается в 220,3 тысяч кв. м.
Всплеск предложения квартир бизнес-класса временный, и связан с запуском трёх новых проектов на намыве Васильевского острова в 2025 году. Их большой стартовый запас быстро раскупается, на локацию уже приходится 25 % продаж в сегменте, но в течение строительного цикла, а это 3–5 лет, предложение резко упадёт.
Развитие проектов в других локациях тормозится сложным редевелопментом промзон. Девелоперы отмечают, что особенно трудоёмка реконструкция исторической промышленной застройки из-за длительных бюрократических согласований.
На реконструкцию здания под ТРК «Стокманн» у финских инвесторов ушло шесть лет, несмотря на поддержку администрации из-за политической важности проекта для двусторонних отношений.
Российские девелоперы находятся в менее выгодном положении. Высокие затраты, вызванные длительными согласованиями, могут отпугнуть кредиторов. Кроме того, городская администрация более не выдаёт разрешения на строительство в исторической части города.
Схематично это можно представить таким образом. Для российских девелоперов условия жёстче:
Стоимость: Длительные согласования увеличивают издержки, что снижает интерес банков к финансированию.
Регламенты: Получение разрешений на строительство в исторических районах сейчас практически невозможно.
2. Проблема также усугубляется дорогими и труднодоступными кредитами.
На рынке почти нет застройщиков, продающих готовое жильё, — лишь две компании, сдающие по дому раз в пять лет. Вся индустрия завязана на кредитовании, поэтому компании, выбравшие агрессивную модель роста за счёт долга, теперь сталкиваются с проблемами.
В то же время более обеспеченные люди решают жилищные вопросы и защищают свои сбережения от инфляции, инвестируя в качественные новостройки.
Цены на недвижимость бизнес-класса растут быстрее общего рынка: +14 % против +7,5 % в 2024 году по данным КЦ «Петербургская Недвижимость».
Но вот парадокс: когда у человека есть 20–50 миллионов рублей, хранить их в банке не так уж и безопасно. Страхуется-то только 1,4 миллион рублей.
В результате предложение качественной недвижимости сокращается, хотя этого не хотят ни девелоперы, ни покупатели, ни эксперты. Ситуация складывается вопреки интересам рынка.
Интересно узнать вашу точку зрения! Напишите в комментариях, как вы оцениваете эту ситуацию.
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.