Доходность инвестиций: где реально заработать в 2025 году?

Выбор инструмента для инвестиций напоминает поход в гипермаркет: глаза разбегаются, а цена ошибки высока. В этой статье мы разложим по полочкам все основные варианты — от банковских депозитов и акций до коммерческой недвижимости. Вы узнаете, как объективно сравнить их по доходности, рискам, ликвидности и контролю, и поймете, почему для создания стабильного пассивного дохода мы выбрали именно торговую недвижимость. Рассчитано на тех, кто хочет принимать взвешенные решения, а не играть в лотерею.

Куда вложить деньги, чтобы они работали?

Этот вопрос задает себе каждый, у кого появляется свободный капитал. Вариантов много, но как выбрать именно тот, который подойдет вам? Не тот, что наобещает миллионы с экрана смартфона, а тот, что будет стабильно и предсказуемо приносить доход.

Сегодня мы проведем настоящую ревизию инвестиционных инструментов, доступных в России, и посмотрим на них через четыре простых, но критически важных критерия: доходность, риски, ликвидность и контроль.

→ Доходность — это процент прибыли на вложенный капитал. Главный показатель эффективности.
→ Риски — вероятность того, что события пойдут не по плану и вы потеряете часть денег или недополучите доход.
→ Ликвидность — то, насколько быстро и без потерь можно превратить ваши инвестиции обратно в деньги.
→ Контроль — ваша возможность влиять на актив и управлять им для достижения своих целей.

Что такое доходность и почему она важна

Доходность — это показатель, который показывает, сколько вы зарабатываете на вложенный капитал. По сути — процент прибыли или убытка за определённый период.

Зачем это нужно знать?

• чтобы понять эффективность инвестиций;
• чтобы сравнивать разные инструменты и выбирать лучшие;
• чтобы строить финансовые планы и рассчитывать будущий доход.

Но доходность всегда связана с другими критериями: рисками, ликвидностью и контролем. Инвестор выбирает баланс между ними.

Инвестиционные инструменты: где заработать и с какими рисками

📊 Банковские депозиты

• Доходность: 15–18% годовых
• Риски: Минимальные, защита вкладов государственным страхованием (до 1.4 миллиона рублей).
• Ликвидность: высокая — можно забрать деньги досрочно (с потерей процентов)
• Контроль: низкий — условия задаёт банк
• Кому подходит: Консервативный инвестор, ищущий надежный и гарантированный доход с минимальными рисками. Подходит для тех, кто предпочитает стабильность и не готов рисковать своим капиталом.

📈 Акции

• Доходность: Потенциально высокая, но высокая волатильность, в среднем по рынку в 2023 году — +57,7%
• Риски: Высокая волатильность, зависимость от корпоративных и экономических факторов.
• Ликвидность: высокая, можно продать быстро на бирже по текущей цене
• Контроль: низкий, решения принимает менеджмент компаний
• Кому подходит: Инвестор с высоким аппетитом к риску, стремящийся к потенциально высокой доходности. Подходит для тех, кто готов принимать волатильность рынка и зависимость от корпоративных и экономических факторов.

💵 Облигации

• Доходность: 5–10% (государственные), 3–4% (корпоративные) (данные 2023 года)
• Риски: Умеренные, зависит от типа облигаций и условий рынка. Обычно, облигации можно быстро продать на бирже по текущей цене.
• Ликвидность: средняя, зависит от условий
• Контроль: низкий, фиксированные условия доходности, инвесторы не могут влиять на эмитента.
• Кому подходит: Консервативный или умеренно агрессивный инвестор, желающий получить стабильный доход с умеренным уровнем риска. Подходит для тех, кто предпочитает фиксированный доход и готов принять низкие риски дефолта.

🏦 Коммерческая недвижимость

• Доходность: 8–12% (средняя по рынку), но при грамотном управлении — до 15–35%
• Риски: Экономическая нестабильность, изменения в законодательстве, необходимость управления объектом.
• Ликвидность: низкая — продажа объекта занимает время
• Контроль: высокий — инвестор сам управляет активом, выбирает арендаторов, улучшает объект.
• Кому подходит: Инвестор, ищущий стабильный арендный доход и высокий уровень контроля над активами. Подходит для тех, кто готов активно управлять недвижимостью и принимать риски, связанные с экономической нестабильностью и изменениями в законодательстве.

✔ Сильные стороны: стабильные арендные платежи, защита от инфляции, рост стоимости, налоговые преимущества.

✔ Поэтому этот инструмент часто выбирают инвесторы, ориентированные на долгосрок.

🟡 Золото и металлы

• Доходность: Зависит от рыночных цен, часто используется как хедж против инфляции. В 2023 году этот вид инвестиций приносил в среднем 15% годовых.
• Риски: Волатильность цен на сырье.
• Ликвидность: Высокая для физического золота и ценных бумаг, связанных с драгоценными металлами.
• Контроль: Средний, инвесторы могут выбирать время покупки и продажи, но не могут влиять на рыночные условия.
• Кому подходит: Инвестор, стремящийся к защите капитала от инфляции и экономической нестабильности. Подходит для тех, кто хочет иметь физический актив с высокой ликвидностью.

🌍 Валюта

• Доходность: Зависит от процентных ставок на иностранную валюту. В 2023 году из-за скачка курса инвесторы могли заработать 32–39,5% в зависимости от валюты.
• Риски: валютные колебания, ограничения на операции
• Ликвидность: Высокая, возможность быстрого конвертирования валюты. Оговорка - приобретение существенного количества валюты, равно как и ее продажа ограничены ввиду текущего положения.
• Контроль: средний, инвесторы могут выбирать валюту и время конвертации, но не могут влиять на рыночные курсы.
• Кому подходит: Инвестор, желающий защитить свой капитал от валютных рисков и получать доход в иностранной валюте. Подходит для тех, кто готов принимать валютные риски и изменения курсов валют.

🚀 Хедж-фонды

• Доходность: Потенциально высокая, зависит от стратегии фонда. В 2023 году в средней крупнейшие российские хедж-фонды принесли инвесторам 64,94% годовых.
• Риски: Высокие, включая рыночные и управленческие риски.
• Ликвидность: Низкая, часто есть ограничения на снятие средств.
• Контроль: Низкий, инвесторы зависят от управляющей компании.
• Кому подходит: Агрессивный инвестор, стремящийся к высокой доходности и готовый принимать высокие риски. Подходит для тех, кто готов доверить управление своими активами профессиональным управляющим и принимать ограничения на снятие средств.

💸 Венчурные инвестиции и стартапы

• Доходность: Высокий потенциал доходности при успешных инвестициях. В 2023 году венчурные фонды и стартапы принесли приблизительно 25% годовых.
• Риски: Очень высокие, включая риск полной потери капитала.
• Ликвидность: Низкая, выход из инвестиций может занять несколько лет.
• Контроль: Средний, в зависимости от доли участия, инвесторы могут влиять на стратегию стартапа.
• Кому подходит: Инвестор с высоким аппетитом к риску, стремящийся к очень высокой доходности при успешных инвестициях. Подходит для тех, кто готов принимать высокие риски потери капитала и участвовать в стратегическом управлении стартапами.

💰 ПИФы

• Доходность: Сравнима с доходностью фондового рынка, зависящую от стратегии фонда и состояния рынка. В 2023 году ПИФы принесли в среднем 16,4% годовых.
• Риски: Рыночные риски, волатильность, управленческие риски.
• Ликвидность: Умеренная для ПИФов, можно продать паи, но могут быть ограничения.
• Контроль: Низкий, инвесторы не могут управлять активами фонда.
• Кому подходит: Инвестор, ищущий диверсификацию и профессиональное управление активами. Подходит для тех, кто готов принять рыночные риски, но хочет снизить их за счет диверсификации портфеля.

💳Индивидуальные инвестиционные счета (ИИС)

• Доходность: Комбинированный доход от акций, облигаций и других инструментов.
• Риски: Рыночные риски, зависят от структуры портфеля.
• Ликвидность: Умеренная, есть ограничения на снятие средств в течение первых трех лет для получения налоговых льгот.
• Контроль: Средний, инвесторы могут выбирать активы внутри счета, но с ограничениями.
• Кому подходит: Инвестор, стремящийся к долгосрочным инвестициям и получению налоговых льгот. Подходит для тех, кто готов принять рыночные риски и имеет возможность не снимать средства в течение трех лет.

Ключевая ставка и её роль

Ключевая ставка участвует во всех экономических процессах страны и каждый из инструментов подвергается воздействию изменений ставки.

Доходность любого инструмента зависит от ключевой ставки ЦБ. Центральный банк повышает ключевую ставку по нескольким причинам, связанных с управлением экономической ситуацией в стране.

1. Борьба с инфляцией. Основной целью повышения ключевой ставки является снижение инфляции. Когда ключевая ставка повышается, стоимость заимствования денег увеличивается, что делает кредиты дороже для потребителей и бизнеса. Это, в свою очередь, снижает общий спрос в экономике, так как потребители и компании начинают меньше тратить и инвестировать. Понижение спроса помогает снизить темпы роста цен, что способствует снижению инфляции.
2. Поддержка национальной валюты. Повышение ключевой ставки может способствовать укреплению национальной валюты. Более высокие ставки делают вложения в валюту страны более привлекательными для иностранных инвесторов, что увеличивает спрос на эту валюту и, соответственно, повышает ее стоимость. Это может быть особенно важно в условиях экономической нестабильности или внешнеэкономического давления.
3. Контроль над кредитной активностью. Высокая ключевая ставка ограничивает возможности кредитования, что помогает контролировать объемы заемных средств в экономике. Это особенно актуально в периоды, когда существует риск перегрева экономики, связанный с чрезмерно быстрым ростом кредитов и потребления. Сдерживание кредитной активности помогает предотвратить возможные финансовые пузыри и экономические кризисы.
4. Стабилизация финансовой системы. Повышение ключевой ставки может быть направлено на поддержание стабильности финансовой системы. В условиях высокой инфляции или экономических потрясений, высокая ставка может способствовать укреплению доверия к финансовой системе, поддерживая стабильность банков и других финансовых институтов.
5. Управление ожиданиями. Центральный банк также использует повышение ставки как сигнал для участников рынка о своей решимости бороться с инфляцией и поддерживать экономическую стабильность. Это может влиять на инфляционные ожидания, помогая закрепить веру в устойчивость экономической политики.

Таким образом, когда ставка растёт:

• кредиты становятся дороже;
• инфляция снижается;
• рубль укрепляется;
• депозиты становятся привлекательнее, но стоимость заёмных средств для бизнеса растёт.

Поэтому грамотный инвестор всегда учитывает, как изменяется ставка.

Почему мы выбираем коммерческую (торговую) недвижимость, как оптимальный инвестиционный инструмент

Если посмотреть на подборку инвестиционных инструментов выше, может показаться, что недвижимость - один из самых низкодоходных инструментов. Возникнет вопрос - для чего же тогда выбирать такой инструмент?

Первая причина - срок использования и практичность. Недвижимость долговечна и слабо подвержена изменению стоимости по отношению к другим инструментам за исключением, пожалуй, золота и драгоценных металлов - они тоже долговечны, однако не так гибки в использовании.

Вторая причина - гибкость использования и контроль. Инвестор может использовать недвижимость по-разному, в том числе сам, для собственного бизнеса. Золото и металлы нельзя использовать так гибко.

Третья причина - волатильность. Относительно низкая доходность недвижимости по отношению к другим инструментам, на наш взгляд, с лихвой компенсируется стабильностью стоимости на протяжении длинных временных интервалов. Большинство других финансовых инструментов обладают более высокой волатильностью, что часто приводит к необходимости постоянного вовлечения инвестора в управление. Некоторые, например депозиты, несмотря на текущую доходность не позволяют инвестировать на долгий срок - банки обещают высокие ставки на размещенный капитал обычно в течение 6–12 месяцев, после срок договора заканчивается и при изменении ключевой ставки в сторону понижения, новые депозиты будут учитывать в себе новую ставку.

В Genesis Invest мы работаем с конкретным сегментом коммерческой недвижимости - торговыми помещениями.

Вот 5 причин, почему мы считаем его оптимальным инструментом для инвестиций:

1. Стабильный арендный доход. Торговая недвижимость обеспечивает регулярный доход от аренды, который формируется за счет обслуживания арендаторами регулярных потребностей жителей. Доходы предприятий, размещающихся в качестве арендатора относительно стабильны, их довольно просто (по отношению к другим инструментам) контролировать.
2. Защита от инфляции. Арендные ставки могут индексироваться, что помогает сохранить реальную стоимость доходов. Кроме того, помещение или здание само по себе представляет «товар», учитывающий в стоимости инфляционные изменения.
3. Прирост стоимости. Коммерческая недвижимость может значительно вырасти в цене со временем, обеспечивая дополнительную доходность. Коммерческая недвижимость в правильно выбранной локации с соответствующим окружением может вырасти еще выше.
4. Контроль над активом. В отличие от других инвестиционных инструментов, недвижимость предоставляет более высокий уровень контроля. Инвестор может влиять на состояние объекта, выбирать арендаторов и управлять арендными ставками.
5. Налоговые преимущества. Инвестиции в недвижимость приносят возможности по оптимизации налогов, например, амортизационные отчисления, которые уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Высокий уровень экспертизы и большой практический опыт экспертов Genesis Invest позволяет получать доходность 15–35% годовых, используя торговую недвижимость в качестве основного инвестиционного инструмента, при относительно низких рисках внутри самого сегмента.

В следующих материалах мы расскажем, как это у нас получается.

Вывод

Доходность инвестиций всегда связана с рисками и сроками. Главная задача инвестора — найти баланс и выбрать инструменты, соответствующие своим целям.

А мы в Genesis Group помогаем нашим партнёрам делать этот выбор осознанно.

Подписывайтесь на ТГ-канал Genesis Group, чтобы быть в курсе наших новостей.

Все актуальные предложения по инвестициям в коммерческую недвижимость и наши кейсы в ТГ-канале Genesis Invest.