Вы купили квартиру: в руках уже заветные ключи, в голове крутятся планы ремонта, в душе — радость. Кажется, что всё решено...
Но есть нюанс — юридически квартира пока не совсем ваша. Чтобы сделка была завершена по закону, нужно подписать передаточный акт.
Этот документ подтверждает, что продавец свои обязательства выполнил, а покупатель квартиру принял. И именно этот акт в спорных ситуациях становится тем самым документом, который спасает от больших проблем.
🔘 Что такое передаточный акт
Акт приема-передачи квартиры — это не просто формальность, а важнейший документ, который завершает сделку купли-продажи и подтверждает, что продавец выполнил свою обязанность по передаче недвижимости. Он оформляется как при покупке жилья на вторичном рынке, так и в новостройках.
В документе подробно фиксируется, какая именно квартира передается, на каком основании, и в каком состоянии она находится на момент передачи.
По сути, это расписка от продавца: «Я передал тебе именно эту квартиру, вот в таком состоянии, и больше претензий у вас нет».А от покупателя — встречная: «Я осмотрел, принял, претензий не имею». Без него продавец рискует, что покупатель скажет: «Я ничего не получал». А покупатель — что квартиру передадут позже или в «неожиданном» состоянии.
Фактическая передача происходит в момент вручения ключей и подписания акта. Если одна из сторон отказывается от подписания, это может стать основанием для расторжения сделки.
Для новостроек этот документ обязателен при регистрации права собственности в Росреестре.
🔘 Когда подписывается акт приема-передачи
По закону (ст. 556 ГК РФ) документ должен быть оформлен в момент фактической передачи квартиры после осмотра покупателем. Это фиксирует выполнение сторонами своих обязательств.
Акт особенно нужен, если дата подписания договора купли-продажи и дата фактической передачи квартиры не совпадают. Например, сделка оформлена сегодня, но продавец съезжает через неделю.
Если передача и подписание договора происходят одновременно, информацию о приеме объекта можно вписать прямо в договор.
Подписанный акт подтверждает:
- что квартира передана в оговоренном состоянии (например, с тем же ремонтом или без него),
- что переданы все документы и принадлежности (технический паспорт, квитанции, пульты от ворот, домофонные ключи и т. п.),
- что стороны не имеют взаимных претензий,
- что все показания счётчиков зафиксированы и задолженностей по коммуналке нет.
С этого момента риск случайной порчи или утраты квартиры переходит к новому владельцу. Далее покупатель регистрируется по месту жительства и уведомляет управляющую компанию или ТСЖ о смене собственника.
🔘 Как оформить передаточный акт
Документ составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Если квартира покупается в ипотеку, нужен третий экземпляр для банка. Форма акта — свободная, письменная. Регистрация не требуется, нотариальное заверение — по желанию.
В акте обязательно указывают:
- название документа
- дату и место составления
- данные сторон (паспортные реквизиты)
- отсутствие претензий между сторонами
- ссылку на договор купли-продажи (номер и дату)
- подписи с расшифровкой
По договоренности можно добавить: список переданных документов (техпаспорт, план БТИ и др.); количество комплектов ключей итп.
🔘 Особенности акта приёма-передачи: ипотека, новостройки и вторичка
Акт при ипотеке
Если жилье приобретается в кредит, дата подписания акта имеет значение для получения налогового вычета (в новостройках по ДДУ право на возврат налога возникает после его подписания).
Банк также требует акт вместе с выпиской из ЕГРН — это подтверждает, что залоговое имущество реально передано заемщику.
Акт в новостройке
В новостройках акт подготавливает застройщик. Он прикладывается к договору долевого участия (ДДУ) и оформляется в трех экземплярах: для застройщика, покупателя и Росреестра. На нем ставится печать строительной компании.
Перед подписанием дольщик обязан провести осмотр квартиры и зафиксировать все претензии в смотровом листе приёмки квартиры (акт о выявленных дефектах, приемочный лист).
Там указываются:
▪️ недочеты отделки
▪️ несоответствие площади
▪️ отсутствие лифта или оборудовании
▪️ проблемы с коммуникациями
Застройщик обязан устранить их в согласованные сроки или выплатить компенсацию. После этого проводится повторная приемка. Недостатки, не замеченные во время осмотра, устраняются уже за счёт владельца.
В акте для новостройки должны быть:
▪️ паспортные данные покупателя и реквизиты застройщика;
▪️ полный адрес квартиры;
▪️ список выявленных недостатков и сроки устранения;
▪️ ответственность застройщика за невыполнение условий.
Акт на вторичном рынке
При сделках с готовым жильем документ фиксирует:
- адрес, площадь, этаж, количество комнат;
- факт расчётов;
- отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- показания счётчиков на дату передачи;
- техническое состояние (ремонт, сантехника, электрика).
Акт подписывается после осмотра квартиры и проверки расчётов. Если обнаружены серьезные недостатки, покупатель вправе отложить подписание до их устранения. При отказе продавца исправить дефекты, можно обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
🔘Обязательно ли оформлять акт?
Да. Гражданский кодекс требует составления передаточного документа для сделок купли-продажи. Без него квартира считается не переданной. Подписание акта освобождает продавца от оплаты коммуналки, а покупателю дает право пользоваться имуществом.
Документ служит доказательством исполнения условий договора. Если продавец отказывается его подписывать или выявлены серьёзные дефекты, покупатель может расторгнуть договор и вернуть деньги через суд.
Для новостроек отсутствие акта — основание для отказа в регистрации собственности в Росреестре.
💬 Вывод
Передаточный акт — не бюрократическая формальность, а ваша юридическая страховка. Подписывайте его внимательно, проверяйте каждую деталь, фиксируйте состояние квартиры и показания счётчиков.
И помните: лучше потратить лишние 20 минут на осмотр и корректное оформление, чем потом месяцами разбираться в суде!
_________________________________________________________________________________
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые материалы, и поддержите канал лайком 👍
Спасибо, что читаете нас!
Подписывайтесь на канал, тут очень много полезных и интересных материалов для вас!
#квартираспб #новостройкиспб #недвижимостьспб #риэлторспб #риелторспб #жкспб #азизспб #азизпетербург