Покупка квартиры на вторичном рынке – это всегда определенный риск. Даже при наличии договора купли-продажи (ДКП), который, казалось бы, должен гарантировать безопасность сделки, существует вероятность, что она будет признана недействительной. Это может привести к потере не только времени и нервов, но и значительных финансовых средств, а также самого жилья. Давайте разберемся, в каких случаях такая ситуация может возникнуть и как ее предотвратить.
Когда сделка может оказаться под угрозой?
📝Договор купли-продажи недвижимости – это основной документ, регулирующий отношения между покупателем и продавцом. Однако, как показывает практика, участники сделки или даже третьи лица могут попытаться оспорить его или добиться признания сделки недействительной. Наиболее неблагоприятный сценарий для покупателя – это необходимость вернуть приобретенное жилье.
Согласно законодательству, сделки с недвижимостью могут быть двух видов:👇🏻
▪️ничтожные сделки: они недействительны с самого момента заключения, независимо от решения суда. Закон четко определяет перечень таких сделок
▪️оспоримые сделки: для признания их недействительными требуется судебное решение. Если никто из сторон не обращается в суд, такая сделка считается действительной, даже если в ней есть определенные недостатки
Основные причины, по которым договор купли-продажи может быть признан недействительным:
🔹нарушение законодательных требований: сделка может быть признана недействительной, если она противоречит закону, затрагивает публичные интересы или нарушает права третьих лиц;
🔹противоречие основам правопорядка и нравственности: например, если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, но при этом не были оформлены доли несовершеннолетних детей в праве собственности;
🔹мнимые или притворные сделки: сюда относятся случаи, когда сделка совершается без реального намерения создать правовые последствия (например, фиктивная передача денег или квартиры) или же прикрывает другую сделку (например, дарение вместо купли-продажи);
🔹совершение сделки недееспособным лицом или малолетним: если продавец на момент заключения договора был признан недееспособным вследствие психического расстройства или являлся несовершеннолетним;
🔹распоряжение запрещенным или ограниченным имуществом: продажа квартиры, находящейся под арестом или имеющей другие ограничения на распоряжение;
🔹отсутствие обязательного нотариального удостоверения: в некоторых случаях, например, при продаже доли в квартире одним из собственников, требуется нотариальное удостоверение договора.
Что происходит, если сделка признана недействительной?
В случае признания договора купли-продажи недействительным, каждая из сторон обязана вернуть полученное по сделке. Это означает, что покупатель должен будет вернуть квартиру продавцу, а продавец – полученные за нее деньги.
Как избежать подобных проблем?
Для минимизации рисков при покупке недвижимости на вторичном рынке крайне важно провести тщательную юридическую проверку объекта и продавца. Это включает в себя:
🔸изучение правоустанавливающих документов на квартиру: проверка свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН
🔸проверка истории квартиры: выявление предыдущих сделок, наличия обременений, арестов, залогов
🔸установление личности продавца: проверка паспорта, а также наличия доверенности, если продавец действует по ней
🔸проверка дееспособности продавца: запрос справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
🔸проверка семейного положения продавца: наличие супруга, который может иметь права на квартиру, даже если он не указан в документах
🔸внимательное составление договора купли-продажи: убедитесь, что все условия сделки четко прописаны, а также проконсультируйтесь с юристом по недвижимости
📍Обращение к квалифицированному юристу или риелтору, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, может стать надежной гарантией безопасности вашей покупки.
Не забудьте заглянуть в наш Telegram-канал! Пусть Ваш день будет наполнен радостью и вдохновением!