Последние годы налоговые органы активизировали контроль за сдачей жилья в аренду, в том числе используя новые информационные системы и их интеграцию для отслеживания финансовых потоков.
В одном из таких дел у гражданки было в собственности несколько квартир, она была зарегистрирована как индивидуальный предприниматель с видом деятельности, связанным с арендой недвижимости. Тем не менее в налоговых декларациях за несколько лет она указывала очень низкие доходы и платила минимальные налоги и страховые взносы.
Это расхождение привлекло внимание ФНС, которая провела выездную проверку и установила значительное занижение налоговой базы за трёхлетний период. По её расчётам общая сумма обязательств составила около 3,2 млн руб., из которых примерно 1,9 млн руб. - непосредственно налоги. В качестве доказательств ФНС использовала договоры аренды, данные о множественных сделках и свидетельские показания бывших соседей, которые подтверждали наличие постоянной смены квартирантов и жаловались на шум.
Женщина оспорила расчёты в суде, указывая, что показаний соседей недостаточно для подтверждения заявленных сумм дохода. Первоначальные инстанции согласились с её доводами и исключили из расчёта налоги, основанные исключительно на свидетельских показаниях. Налоговые органы обжаловали эти решения в Верховном суде.
Верховный суд указал, что свидетельские показания могут использоваться в качестве источника информации, но не должны быть единственным основанием для определения реального объёма доходов. Суд также отметил, что сама собственница нарушила закон, не представив отчётности и других документов, которые могли бы подтвердить или опровергнуть расчёты ФНС. В отсутствие таких документов налоговая служба имеет право привлекать иные доступные данные, включая показания свидетелей. Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение (Определение ВС РФ по делу N 309-ЭС23-30097).
При повторном рассмотрении арбитражный суд первой инстанции оставил начисленные суммы без снижения (Решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5542/2022).
Вывод: при сдаче жилья в аренду важно своевременно и корректно отражать доходы в отчётности и хранить документы, подтверждающие сделки, чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов.