Сделки с недвижимостью традиционно считаются одними из самых ответственных и формализованных в гражданском обороте. Однако недавнее решение Верховного суда РФ показало, что в ряде случаев именно акт приема-передачи недвижимости может иметь решающее значение, превосходя по юридической силе даже основной договор.
Суть спора
В 2019 году два гражданина заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости. Покупатель, руководствуясь договоренностями, внес обеспечительный платёж. Окончательный расчёт и подписание основного договора планировались позже. При этом дата заключения основной сделки неоднократно переносилась стороны в соответствии с подписанными допсоглашениями.
В июле 2020 года продавец передал объект покупателю по акту приема-передачи, а в мае 2021 года покупатель внес оставшуюся сумму по договору. Правда, основной договор стороны так и не подписали.
Продавец, посчитав основной договор незаключенным, отказался от сделки и вернул деньги обратно покупателю. Регистрировать переход собственности он отказался.
На тот момент рыночная стоимость объекта увеличилась и покупатель, почитав свои права нарушенными, обратился в суд с требованием признать недвижимость его собственностью и обязать продавца зарегистрировать сделку.
Что сказали суды
Нижестоящие суды вначале не пришли к единому мнению, учитывая отсутствие подписанного основного договора и возврат денег продавцом. Однако ключевым моментом стало наличие подписанного акта приема-передачи, на основании которого объект недвижимости фактически был передан покупателю.
Изначально иск покупателя удовлетворили. Суды отметили, что акт приема-передачи — это не просто формальный документ, а подтверждение исполнения продавцом своих обязательств. Тот факт, что продавец вернул полученное по сделке, не отменяет фактической передачи объекта, если она уже состоялась.
Однако позже кассационный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. При этом суд отметил, что в предмет доказывания по делу входило установление фактического исполнения сделки, но нижестоящие суды не дали надлежащей оценки обстоятельствам исполнения покупателем обязательства по оплате, от которых зависела обоснованность вывода об уклонении продавца от подачи заявления о регистрации.
Покупатель с таким подходом не согласился и обратился в Верховный суд.
Что сказал Верховный суд
Верховный суд РФ окончательно разъяснил правовую позицию по данному вопросу. Суд также подчеркнул следующее:
- Акт приема-передачи подтверждает, что продавец фактически передал недвижимость покупателю, а покупатель — принял её. Это свидетельствует о завершении сделки, даже если основной договор не был оформлен.
- Возврат денег в данном случае значения не имеет и не влечет за собой аннулирование уже исполненной сделки.
- Суд может обязать другую сторону зарегистрировать право собственности, если она уклоняется от такой регистрации. По заявлению другой стороны суд вправе принять решение о регистрации, защищая тем самым ее права.
Таким образом, Верховный суд подтвердил, что акт приема-передачи имеет приоритетное значение и может служить ключевым доказательством в подобных спорах, даже в отсутствие основного договора.
Все подробности этого прецедента вы найдете здесь.
Подписывайтесь на наш канал и получайте еще больше полезной информации и советов для бизнеса.
Не упустите все самое важное для вашего бизнеса и читайте полезные новости на сайте Ассоциации и на канале в Telegram.