В России насчитываются десятки тысяч незаконно построенных многоэтажных жилых домов, которые расположены в ряде регионов страны. Это следует из данных Росстата и Всероссийского центра национальной строительной политики. Такие объекты становятся источником множества проблем — от безопасности жильцов до сложностей с регистрацией недвижимости. Министерство строительства требует жесткого контроля, однако реальные причины и последствия явления экспертами оцениваются по-разному. Подробности — в материале «Известий».
Самовольная многоэтажная постройка: что это такое
Минстрой России напомнил, что строительство домов без соответствующего разрешения в России запрещено, такие комплексы считаются самовольной постройкой и подлежат сносу, если представляют угрозу жизни и здоровью граждан.
Для легализации таких объектов необходимо пройти все стадии: разработку проектной документации, экспертизу, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. С 2018 года законодательство дополнили нормами, позволяющими привести самовольные постройки в соответствие с правилами землепользования и градостроительства, если это возможно.
При этом органы местного самоуправления не вправе самостоятельно принимать решения о сносе или легализации такого строения, если право собственности зарегистрировано или признано судом.
Росстат и Всероссийский центр национальной строительной политики (ВЦНСП) фиксируют, что значительная часть таких зданий сосредоточена в Краснодарском крае, Крыму и на Северном Кавказе, а также в Якутии.
Системные причины и масштаб проблемы
Член Общественного совета при Минстрое Михаил Викторов отмечает, что самовольная многоэтажная постройка — системная проблема, которая объясняется сразу несколькими факторами.
— Во-первых, это пробелы в контроле на ранних стадиях: зачастую объект начинает возводиться без должной экспертизы и согласований, а органы надзора подключаются уже тогда, когда здание фактически построено. Во-вторых, во многих регионах подобные проекты становятся частью «серых» схем извлечения прибыли, а застройщики сознательно идут на нарушение, рассчитывая узаконить объект постфактум через суды или административные механизмы. Поэтому в ряде случаев мы действительно можем говорить о признаках аферы или коррупции, — замечает он.
«Известия» направили запросы в Генпрокуратуру, Верховный суд, во Всероссийский центр национальной строительной политики.
Опасность для жителей и права собственников
Архитектор и гендиректор Pro-Vision Communications Владимир Виноградов указывает, что построенные дома могут быть опасны и для жильцов, и для рынка недвижимости в целом. Этот риск особенно возрастает в случае аварийных ситуаций и природных катастроф, которые являются нередким явлением на юге России.
— Эти самострои не проходят надлежащую экспертизу, не соответствуют строительным стандартам и нормам безопасности. По данным Росстата, только в 2022 году в России было выявлено более 40 тыс. незаконных многоквартирных домов, а это около 10% от общего объема жилого фонда, — поясняет эксперт.
По его словам, жители зачастую не имеют официальных прав на квартиры: по оценкам Минстроя, около 30% таких объектов вводятся в эксплуатацию через поддельные разрешения или фиктивные документы, что увеличивает риск обрушений, пожаров и аварийных ситуаций. В результате, по данным МЧС, за последние пять лет в незаконных многоэтажках произошло более 200 аварийных случаев с пострадавшими.
— Стоимость жилья в самострое обычно значительно, в 2–3 раза ниже рыночной, что привлекает людей с ограниченными возможностями. Например, в Москве средняя цена за 1 кв. м в легальных новостройках составляет около 250–300 тыс. рублей, а в незаконных постройках — 80–120 тыс., — уточняет эксперт. Причина в том, что застройщик не тратит средства на проектирование и госэкспертизы.
Несмотря на низкую цену, такие квартиры зачастую не имеют юридической защиты: по данным Росреестра, около 25% сделок по ним признаны недействительными, а владельцы рискуют потерять жилье или столкнуться с серьезными проблемами при оформлении прав. В долгосрочной перспективе, по экспертным оценкам, около 40% таких объектов могут быть признаны незаконными и подлежащими сносу, что делает инвестиции в них крайне рискованными.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков уточняет, что у недобросовестных застройщиков есть несколько схем.
— Чаще всего они получают землю под ИЖС, где разрешено максимум 2–3 этажа, но возводят многоэтажные строения. Впоследствии уже покупатели через суды пытаются узаконить право собственности на свое жилье. Бывает, что в проекте обозначен дом из трех этажей, но сверху к нему достраивают еще этажи и пытаются вводить его в эксплуатацию через суд. Иногда такое строительство начинают в чистом поле, и подключить коммуникации становится невозможно, — уточняет эксперт.
В России уже существует федеральный реестр объектов самовольного строительства. Чтобы предотвратить появление новых незаконных многоэтажек, эксперты предлагают задействовать региональный строительный надзор и выявлять несоответствия между заявленным объектом и действительно планируемым еще на этапе фундамента. НОСТРОЙ совместно с усилиями саморегулируемых организаций в субъектах может способствовать этому.
Юридические последствия и нормативы
Член Федеральной палаты адвокатов России Виталия Меркулова указывает, что проблема незаконного строительства остается актуальной долгие годы.
— Причина их появления — в недостаточном публичном управлении и контроле со стороны уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, а также действующая система юридической ответственности за незаконное строительство, — полагает юрист.
На текущий момент возведение самостроя относится к числу административных правонарушений, которое карается штрафом и (или) приостановлением деятельности. Причем размер штрафа явно несоразмерен доходам застройщика от продажи квартир.
Правовые коллизии и роль судов
Эксперт кафедры семейного и жилищного права МГЮА Регина Гильманова добавляет, что почти всегда незаконное строительство осуществлялось при попустительстве и с неофициального согласия местных властей: без этого не обходится получение техусловий на подключение коммуникаций.
Нередки случаи, когда незаконно построенный дом сначала легализуют через суд, а спустя годы решение пересматривается и дом признается подлежащим сносу. Жители в этом случае становятся «обманутыми дольщиками».
Качество строительства, по словам эксперта, бывает разным: крупные компании стараются сохранять стандарт, а компании поменьше возводят откровенно некачественные строения.
Общая картина: экспертные оценки и действия в регионе
По словам сотрудника Института проблем региональной экономики РАН Леонида Лосина, не всегда здание становится самостроем из-за аферы со стороны компании. Это может быть и несовпадение действующего законодательства с изменениями, и незаконная выдача разрешений. Каждый случай необходимо рассматривать индивидуально, уверен эксперт.
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз акцентирует, что в малых городах риск столкнуться с такими домами выше.
Специалист Института законодательства при правительстве РФ Николай Кичигин отмечает, что борьба с самостроем эффективна на стадии строительства, когда объект еще не возведен и возможен муниципальный земельный контроль.
Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт «Народный фронт. Аналитика» Федор Выломов уверен, что в последние годы ситуация с самостроем изменилась к лучшему, появились механизмы ограничения новых проблемных объектов, например моратории и ограничения проектного финансирования.
Член управляющего совета Российской гильдии риелторов Евгений Проскурин уточняет, что в южных регионах РФ, как и в курортных зонах за границей, часто строят здания под видом индивидуальных домов, но фактически эксплуатируют их как многоквартирные или гостевые дома. Такие схемы связаны с минимизацией налогов и сложностями рельефа, что затрудняет контроль и выявление подобных объектов.
По его данным, в Сочи за последние годы снесено более сотни объектов самовольного строительства, еще более 600 находятся в судебных разбирательствах. Готовятся экспертизы по 13 проблемным домам, и если они будут признаны безопасными, создастся прецедент для легализации подобных построек через суд.