Формат Light Industrial показывает доходность до 55% годовых и окупаемость 6 лет. Но успех инвестиций начинается с правильного выбора участка. Одна ошибка в подборе локации — и вместо прибыльного актива вы получите головную боль на годы вперед.
Что такое Light Industrial и почему его популярность растёт
Light Industrial — это малоформатные производственно-складские помещения 500-1500 кв. м. Такие постройки могут быть двух видов: блоками в большом комплексе и отдельно стоящими зданиями с автономными коммуникациями.
По ожиданиям аналитиков, по итогам 2025 года рынок ждет новый рекорд: объём ввода в эксплуатацию площадей Light Industrial по всей стране суммарно может достигнуть 710 тыс. кв. м. Показатель в 2,2 раза превзойдет результат прошлого года и составит 11,2% от общего объема вводимой качественной индустриально-складской инфраструктуры в России.
Почему инвесторы выбирают именно этот формат? 90% покупателей Light Industrial — это компании, которые будут сами использовать помещения. Поэтому свободных площадей для аренды мало, а спрос высокий.
Высокая доходность Light Industrial напрямую зависит от правильного выбора земельного участка. Чтобы обеспечить успех инвестиций, при выборе участка необходимо учесть пять ключевых требований.
Требование № 1: правильная категория земли и ВРИ
Земли промышленности — это категория земли, предназначенная для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, которые расположены за границами населенных пунктов.
Виды разрешенного использования (ВРИ)
Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, для Light Industrial подходят следующие ВРИ:
●Производственная деятельность (код 6.0).
●Складские помещения (код 6.9).Первое, что необходимо проверить при выборе участка — его юридический статус.
Категория земли
Для размещения Light Industrial подходят две категории земель:Земли промышленности — основная категория для производственных объектов.
Земли населенных пунктов с соответствующим ВРИ в производственных зонах.
Важно: за нецелевое использование земли гражданам грозит штраф в размере до 1% кадастровой стоимости (но не менее 10 тысяч рублей), юридическим лицам — до 2%.
Все участки в индустриальных парках ГК «Промплан» имеют правильную категорию земли и ВРИ для промышленного строительства. Мы предлагаем готовые площадки с чистыми документами в четырех локациях Московской области. Посмотреть доступные участки
Требование № 2: инженерная обеспеченность участка
Индустриальные парки «М7–М12», «Богослово», «Затишье» и «Чехов» от ГК «Промплан» обеспечены электричеством, газом, водой и канализацией с необходимыми мощностями для Light Industrial. Узнать технические характеристики
Наличие коммуникаций — критический фактор для Light Industrial. Иначе может возникнуть ситуация, когда большую часть бюджета на строительство придётся потратить на электрификацию и газификацию объекта.
Перед покупкой участка обязательно выясните:
Электроснабжение: как получить технические условия на подключение? Какова ближайшая точка подключения к электросетям?
Газификация: проходят ли газовые сети рядом с участком? Какие мощности доступны для подключения?
Водоснабжение: обеспечен ли участок централизованным водоснабжением или потребуется бурение скважины?
Водоотведение: есть ли возможность подключения к центральной канализации или нужно строить локальные очистные сооружения?
Требование № 3: транспортная доступность
Эффективная логистика — основа рентабельности Light Industrial. Современные индустриальные парки, где расположены объекты Light Industrial, обеспечивают арендаторов максимально комфортной логистикой, вплоть до собственных выездов на трассы федерального значения.
Рекомендуемые критерии выбора:
●Близость к федеральным трассам для обеспечения логистики.
●Доступность ЦКАД для транспортной связности.
●Удаленность от МКАД с учетом баланса стоимости и доступности.
Индустриальные парки ГК «Промплан» расположены в радиусе 45 км от Москвы с прямым доступом к федеральным трассам М7, М12, М2. Наши локации выбраны с учетом оптимальной логистики. Изучить расположение парков
Требование № 4: размер и конфигурация участка
Выбор размера участка для Light Industrial — это баланс между функциональностью и экономикой. Участок должен быть достаточным для размещения здания, разворота грузовиков и парковки, но не избыточным, чтобы не переплачивать за лишнюю землю.
Что влияет на размер участка:
●Площадь самого здания Light Industrial.
●Обязательные отступы от границ (устанавливаются местными нормативами).
●Ширина проездов для грузового транспорта.
●Площадь для разворота большегрузных автомобилей.
●Количество парковочных мест.
●Размещение технических зон.
Сколько земли нужно для Light Industrial?
В России пока нет единого стандарта для Light Industrial. Ассоциация индустриальных парков запустила работу над созданием ГОСТа, который установит четкие требования к таким объектам. После одобрения большинством участников рынка Стандарт будет внесен на утверждение Росстандарта в качестве ГОСТа.
Простое правило: здание Light Industrial должно занимать 40-60% площади участка. Остальное — проезды, парковка и технические зоны.
Почему это важно? Если участок слишком маленький по отношению к зданию, вы не сможете получить разрешение на строительство. Если слишком большой — переплатите за лишнюю землю.
Также при выборе участка следует учитывать его геометрические параметры и пригодность для строительства промышленного объекта.
«Промплан» предлагает участки оптимальных размеров для размещения зданий Light Industrial. Работаем с учётом всех градостроительных нормативов на участках правильной геометрии.
Выбрать подходящий размер участка можно здесь
Требование № 5: экологические и геологические условия
Размещение Light Industrial имеет особенности по сравнению с тяжёлой промышленностью, но игнорирование экологических и геологических факторов может привести к серьёзным проблемам и дополнительным затратам.
Экологические ограничения для Light Industrial
Ключевые факторы, которые нужно изучить:
●Водоохранные зоны рек и водоемов — не везде запрещено строительство, но действуют особые требования к типу застройки.
●Особо охраняемые природные территории — для земель промназначения такое соседство маловероятно, но проверить стоит.
●Санитарно-защитные зоны действующих предприятий — могут ограничить ваши планы застройки.
●Зоны затопления и подтопления — влияют на безопасность и страховые риски.
Особое внимание уделите участкам с промышленным прошлым. Проверьте историю использования территории через архивные данные и экологические заключения.
Геологические особенности участка под Light Industrial
Геологические изыскания — это единственный способ узнать, что происходит под землёй, прежде чем вложить миллионы в строительство Light Industrial.
Что влияет на строительство зданий 500-1500 м²:
●Несущая способность грунтов — определяет тип фундамента и его стоимость.
●Уровень грунтовых вод — влияет на возможность устройства подземных коммуникаций.
●Сезонное пучение грунтов — критично для легких зданий Light Industrial.
●Наличие карстовых пустот — может потребовать специальных решений.
В индустриальных парках ГК «Промплан» все геологические изыскания уже проведены, участки готовы к строительству. Получить предложение
2025 — время возможностей
Light Industrial — это один из самых динамично развивающихся сегментов коммерческой недвижимости. Правильный выбор участка — это 70% успеха всего проекта. Помните: покупка участка без комплексной экспертизы — это лотерея, где ставка — ваши инвестиции. Лучше потратить средства на профессиональную экспертизу, чем потерять весь проект из-за непредвиденных ограничений.
Готовы инвестировать в Light Industrial с гарантированным результатом? ГК «Промплан» предлагает полный цикл: от готовых участков с коммуникациями до строительства под ключ. Наши проекты показывают доходность до 55% годовых при окупаемости 6 лет. Получить персональную консультацию