Представьте, что вы выбираете офис. Два здания выглядят одинаково: современный фасад, стеклянный холл, охрана на входе. Но в одном аренда дороже на 30%. Почему? Ответ — смотрите «глубже» и начните с «класса» здания.
Что такое класс здания?
Он похож на «звёздность» отелей: чем выше класс, тем комфортнее и технологичнее здание и тем лучше его управление. Только в недвижимости вместо звёзд используют буквы: Prime, A, B+, B−, C.
Сразу спойлер: вопреки распространённому мнению классов A+ и B официально не существует, классов D и E тоже.
Истоки: кто придумал классы и зачем они нужны?
Классификацию разработали ключевые консультанты и игроки рынка недвижимости Москвы. Она помогает определить качество любого бизнес-центра столицы. Чем качественнее здание, тем комфортнее вам будет в нём находиться.
Влияет ли класс бизнес-центра на стоимость аренды?
Да. Класс — это в том числе подтверждение рыночности заявленной цены аренды или продажи.
Какие параметры оцениваются при присвоении класса?
Оценка ведётся по 42 критериям в 7 разделах:
- инженерные системы (лифты, вентиляция, кондиционирование);
- конструктив (высота потолков, шаг колонн, освещение);
- расположение;
- парковка;
- количество собственников;
- управляющая компания и сервис для арендаторов;
- «зелёная» сертификация.
Соответственно, чем выше класс, тем больше критериев необходимо соблюсти.
А теперь простыми словами о разнице между классами:
- Prime. Самые лучшие здания в ключевых деловых районах: внутри ТТК, в Москва-Сити и в Ленинградском коридоре. Самая современная инженерия, парковка с «сухими ногами», всегда один собственник и «зелёный» сертификат. Это офисы уровня «отель 5*».
- Класс A. Похож на Prime по качеству, но немного не дотягивает. Может находиться в любых районах Москвы. Допускается несколько собственников.
- Класс B+. Отличное техническое оснащение, но проще конструктив: может не быть фальшполов, планировка офисов менее гибкая, подземная парковка желательна, но не обязательна.
- Класс B−. Базовые инженерные системы. Лифт можно ждать долго, электрических мощностей меньше, сервис ограничен. То есть офис без изысков.
- Класс C. Это все остальные объекты, включая старые административные здания. Но таких зданий становится всё меньше — спасибо программам КРТ и МПТ.
📌 Я регулярно разбираю такие тонкости рынка у себя в телеграм-канале «от батона до бетона» — там всегда свежие инсайды.