Введение
С 1 сентября в России вступают в силу новые правила, касающиеся учета так называемых «пожизненных жильцов» в приватизированных квартирах. Это изменение обещает существенно повлиять на рынок недвижимости, порядок сделок купли-продажи и защиту прав как собственников, так и покупателей.
Термин «пожизненные жильцы» в бытовом понимании означает граждан, которые по закону сохраняют право проживания в квартире, даже если право собственности переходит к другому лицу. До сих пор учёт таких лиц был фрагментарным: информация о них не всегда отражалась в реестрах и могла скрываться при продаже жилья. Теперь же ситуация должна измениться: сведения о таких жильцах будут вноситься прямо в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Кто такие «пожизненные жильцы»
Законодательство выделяет несколько категорий граждан, которые сохраняют право проживания в приватизированной квартире вне зависимости от смены собственника:
- Несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда»). Их можно продать вместе с квартирой, но выписать без предоставления нового жилья нельзя.
- Граждане, отказавшиеся от приватизации в пользу других. Если кто-то из членов семьи при приватизации отказался от участия в сделке, он сохраняет бессрочное право пользования жильём (ст. 19 указанного закона).
- Нетрудоспособные члены семьи собственника, которые по закону защищены от выселения без предоставления иного жилья.
Таким образом, «пожизненные жильцы» — это лица, чьё право проживания является обязательным ограничением для собственника.
Что изменится с осени
Главное нововведение — вся информация о таких жильцах будет вноситься в ЕГРН.
Ранее сведения о зарегистрированных гражданах содержались только в паспортных столах и жилищных органах, но при купле-продаже квартиры покупатель зачастую не мог проверить этот момент через выписку из реестра. Теперь ситуация изменится:
- при заказе выписки из ЕГРН покупатель сможет сразу увидеть, есть ли лица с пожизненным правом проживания в квартире;
- это повысит прозрачность сделок и снизит число мошеннических случаев, когда покупателю продают «проблемную» квартиру;
- покупатели будут заранее понимать, что приобретают объект с ограничением, а значит, оценка квартиры будет более объективной.
Зачем нужны изменения
Сегодня одной из самых острых проблем на рынке недвижимости являются сделки с отягощениями, о которых покупатели узнают уже после регистрации. Особенно это касается «пожизненных жильцов».
Например, семья покупает квартиру, оформляет сделку, а после выясняется, что в ней зарегистрирован отказавшийся от приватизации родственник бывшего собственника. Выселить его невозможно: право пользования носит бессрочный характер. В итоге покупатель не может полноценно владеть жильём и часто вынужден обращаться в суд, хотя закон всё равно остаётся на стороне жильца.
Внесение сведений в ЕГРН делает рынок честнее: покупатель ещё до сделки знает все ограничения.
Плюсы и минусы нововведения
Для покупателей:
- возможность заранее проверить юридическую чистоту объекта;
- снижение риска купить квартиру с «невыездными» жильцами;
- экономия на услугах юристов и снижении числа судебных споров.
Для собственников:
- прозрачность сделок может упростить продажу «чистых» объектов;
– но квартиры с пожизненными жильцами станут менее ликвидными и могут потерять в цене.
Для самих жильцов:
- их права будут более защищены: теперь государство фиксирует их статус в едином реестре;
- исчезнет возможность недобросовестных собственников пытаться скрыть факт проживания таких граждан при продаже жилья.
Как это повлияет на рынок недвижимости
Эксперты прогнозируют, что в первые месяцы после вступления изменений в силу возможно снижение числа сделок с квартирами, в которых прописаны пожизненные жильцы. Такие квартиры и раньше продавались хуже, а теперь их статус будет прозрачен с самого начала.
С другой стороны, рынок станет чище:
- добросовестные продавцы получат больше доверия со стороны покупателей;
- покупатели смогут принимать взвешенные решения и не попадать в ловушки мошенников;
- риелторы будут обязаны учитывать этот фактор при оценке объектов.
Судебная практика
Суды последовательно защищали права «пожизненных жильцов».
📌 Пример: Верховный Суд РФ в Определении от 29.05.2012 № 5-КГ12-35 подтвердил: гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу родственника, сохраняет бессрочное право проживания, и новый собственник квартиры не вправе требовать его выселения.
📌 В многочисленных делах суды разъясняли: факт перехода права собственности не прекращает права пользования такими лицами (см. Обзор судебной практики ВС РФ по жилищным спорам, 2018 г.).
Теперь эти гарантии получат отражение не только в судебной практике, но и в официальной базе данных Росреестра.
Практические советы покупателям
- Заказывайте расширенную выписку из ЕГРН. С осени в ней будут указаны сведения о пожизненных жильцах.
- Не ведитесь на заниженную цену. Нередко «проблемные» квартиры продают дешевле рынка, но выгода мнимая — выселить жильцов всё равно не удастся.
- Привлекайте юриста к сделке. Даже с новыми правилами профессиональная проверка документов остаётся актуальной.
- Оценивайте перспективы. Если вы готовы мириться с проживанием постороннего человека — возможно, это ваш шанс купить квартиру дешевле. Если нет — ищите чистый объект.
Итог
✔️ С 1 сентября сведения о «пожизненных жильцах» будут фиксироваться в ЕГРН.
✔️ Это повысит прозрачность сделок, защитит покупателей и укрепит права самих жильцов.
✔️ Для продавцов такие квартиры станут менее привлекательными, но для рынка в целом нововведение полезно: оно снизит количество споров и мошенничества.
👉 А как вы считаете: станет ли рынок недвижимости честнее после таких изменений, или недобросовестные продавцы всё равно найдут лазейки? Поделитесь мнением в комментариях!