Привет! Мы — агентство недвижимости White Broker. Разобрали свежие данные опроса «Ремонт со СберУслугами» и практику рынка, чтобы простым языком ответить: что выгоднее и комфортнее — студия или «однушка» с отдельной кухней. Добавили чек-листы, мини-скрипты торга, дизайн-советы и «научные» ориентиры по свету, шуму и вентиляции.
🔎 Главные выводы в двух словах
- 92% опрошенных выбирают классическую «однушку»с отдельной кухней — за удобство зонирования, отсутствие кухонных запахов в спальне и приватность.
- Лишь 8% — за студии: в плюсах — цена входа, низкие коммунальные, простая уборка и быстрая сдача в аренду.
- По данным «Домклик», доля «однушек» в ипотечных сделках растёт: ≈38% в 2025 (выше среднего — СПб, Москва, Юг). Типовой метраж — ~35 м², средний чек — ~5 млн ₽.
- Для долгого проживания и семьи «минимум 2 человека» чаще подходит «однушка»; для мобильной жизни / стартовой инвестиции — часто студия.
🧭 Для кого что: быстрое сравнение
«Однушка» с кухней — когда это ваш выбор
💤 Тишина и сон без запахов: спальня отдельно.
🧺 Больше мест под хранение, проще поддерживать порядок.
👶 Удобнее с ребёнком и на долгий срок.
💼 Ликвидность при продаже выше в большинстве локаций.
🚀 Студия — когда это разумно
💸 Нужен минимальный бюджет входа (первый объект/инвестиция).
🧹 Минимум уборки, простые ремонты.
🏙️ Центр/МЦД-локация, где аренда «разлетается».
🔁 Планируете гибкое зонирование и живёте один/вдвоём.
📊 Что ценят покупатели (по опросу)
- «Однушка»: зонирование и отсутствие запахов (77%), приватность спальной зоны (64%), больше места vsстудий (47%), лучше для долгосрока (43%) и жизни с ребёнком (38%), востребована в аренде (33%).
- Студия: цена (48%), низкие коммунальные (37%), удобство для одного/пары (32%), быстрая сдача в аренду (30%), лёгкая уборка (23%), современная «openspace» (17%), гибкое зонирование (16%).
📝 «Научные» рекомендации простым языком
Комфорт и здоровье
• Запахи и воздух: ставьте цель по вытяжке ≥300–500 м³/ч для открытых кухонь. В студии — вытяжка + приток: ~0,5–1,0 крат/ч воздухообмена на площадь квартиры.
• Шум: комфортный уровень в жилой зоне — ≤30–35 дБ ночью. В студиях критичен шум техники: выбирайте холодильник ≤38 дБ.
• Свет и биоритмы: естественный свет утром улучшает сон. В студиях — двойное затемнение (римские/блэкаут) для спальной зоны.
• Температура: «зона сна» комфортна при 18–20 °C, «активная зона» — 20–22 °C. В студии добивайтесь микрозон: напольные конвекторы/герметичные двери-гармошки.
Экономика и риски
• Стресс-тест ипотеки: платёж должен быть ≤35%чистого дохода; проверьте сценарий «ставка +2 п.п.» и «доход −10%».
• Доходность аренды: целимся в 6–8% годовых по рублям «чистыми». Считаем: аренда − простой − налоги − обслуживание − амортизация − УК.
• Ликвидность планировки: считайте Кэф = полезная площадь / общая. Удачные «однушки» дают ≥0,78, удачные студии — ≥0,82 при грамотном хранении.
🛋️ Дизайн-советы, которые реально работают
Если выбираете «однушку»
🧱 Слайдинг-дверь кухня/комната — лучше запахоконтроль.
🧰 Хранение: высокий шкаф 60×240 в коридоре + антресоль — уберёт «визуальный шум».
💡 Свет: тёплый в спальне (2700–3000K), нейтральный на кухне (3500–4000K).
🍳 Кухня 8–10 м²: техника под дверь/окно не ставим — меньше шум и теплоприток.
Если выбираете студию
🧊 Треугольник кухня (мойка-плита-холодильник ≤5 м) + вытяжка ≥300 м³/ч.
🛏️ Ночная зона: рейки/стекло с шторой/раздвижные перегородки, чтобы запахи и свет не мешали сну.
📦 Хранение: подиум под кровать/пенал до потолка 40–60 см, крючки-оргсистемы.
🔇 Техника: стиралка с инвертором, холодильник ≤38 дБ, посудомойка ≤44 дБ.
💼 Инвестиционный разбор
Студия как инвестиция
✅ Быстрый старт, высокий спрос в транспортных узлах, просто сдавать по неделе/месяцу (если законно).
⚠️ Чувствительна к конкуренции: в новостройках «однотипные» лоты давят ставку аренды.
🧮 Формула покупки: цена лота / (годовая аренда «чистыми») ≤25–27 лет.
«Однушка» как инвестиция
✅ Шире спрос (одинокие, пары, с ребёнком), чаще «длинные» арендаторы, меньше простой.
⚠️ Стартовый чек выше, ремонт дороже.
🧮 Добавьте ценность: «умный» свет, хранение, кровать 160 см, рабочее место — часто даёт +5–10% к ставке.
📍 Где смотреть и на что давить в торге?
Чек-лист осмотра «однушки»
✔️ Раздельность зон, ширина коридора, место под шкаф 60 см.
✔️ Длина рабочей кухни ≥180 см, вытяжка, окно.
✔️Тихий фасад спальни, без лифта/мусоропровода за стеной.
✔️ Нет «мокрых» зон над спальней/соседями (узнайте по плану).
Скрипт торга:
«Квартира в экспозиции >30 дней, вытяжка слабая, нужна косметика кухни/санузла. Готовы быстро выходить на сделку. Подтвердите, пожалуйста, −5–7% при авансе в 3 дня.»
Чек-лист осмотра студии
✔️ Вытяжка и приток воздуха, реально ли ставить перегородку.
✔️ Уровень шума оборудования, место под хранение.
✔️ Инсоляция утром/вечером, блики от соседних фасадов.
✔️ Возможность «микрозон» без перепланировки мокрых зон.
Скрипт торга:
«В доме много студий, конкуренция высокая, нужна перегородка и техника «тихого» класса. Готовы выйти за неделю — подтвердите −4–6%.»
🧨 Типичные ловушки
• «Огородничество» вместо «садоводства» — капитальный дом нельзя.
• Кухня в студии без нормальной вытяжки — жалобы и частые выезды клининга у арендаторов.
• Холодильник в зоне сна — хронический шум и плохой сон.
• «Евротрёшка из «однушки»» с переносом мокрых зон — риск отказа при продаже/ипотеке.
💰 Бюджеты апгрейдов
Студия:
- перегородка+вытяжка+хранение — от 120–180 тыс. ₽ даёт +5–10% к аренде.
«Однушка»:
- свет+шкаф-стена+тихий холодильник — от 150–250 тыс. ₽, повышает ликвидность и снижает торг.
📚 Итог White Broker
• Для жизни надолго и семьи — чаще побеждает классическая «однушка».
• Для старта или точечной инвестиции с небольшим бюджетом — разумный выбор студия в сильной локации.
• Ключ — не формат на табличке, а вентиляция, шум, хранение, свет и транспорт. Эти факторы и дают цену/аренду.
Хотите, мы подберём 3–5 лучших планировок под ваши цели, посчитаем доходность, сделаем чек-лист ремонта и подготовим скрипты торга по каждому лоту? White Broker упакует сделку «под ключ». Напишите нам — вышлем PDF-чек-лист и «научные» нормы для ремонта в удобной шпаргалке.