Российское жилищное законодательство находится в процессе постоянного изменения. С 1 сентября 2025 года вступают в силу значительные изменения в Жилищном кодексе РФ, непосредственно затрагивающие владельцев квартир.
Правовые вопросы вы можете задать бесплатно в НОРМАТИВНОМ
В прошлом, вопросы касательно содержания и эксплуатации общедомового имущества нередко решались неоднозначно, опираясь на позиции управляющих организаций и ТСЖ. Сейчас государство устанавливает более чёткие и строгие нормы.
Все манипуляции с общим имуществом собственников МКД возможны только после решения общего собрания
Владельцы квартир, в отличие от собственников частных домов, обладают меньшей свободой в управлении общим имуществом: любые действия, оказывающие влияние на общие зоны дома, требуют согласования с соседями.
Любое вмешательство в общее пространство (лестничные клетки, фасад, чердачное помещение, подвал, придомовая территория) возможно только после обсуждения и утверждения другими собственниками.
Ошибки одного собственника больше не будут автоматически оплачиваться всеми жильцами дома.
Решения по общему имуществу – исключительно через общее собрание
Общее имущество многоквартирного дома включает в себя лестницы, подъезды, лифты, чердаки, подвалы, фасад, кровлю, инженерные сети и внутридомовые коммуникации.
Ранее формулировки в законодательстве были размытыми: например, оставалось неясным, необходимо ли проведение собрания, если кто-либо планировал установить кондиционер на фасаде или смонтировать телевизионную антенну. Это часто становилось причиной конфликтов и самовольных действий.
С 2025 года любые изменения внешнего вида здания (установка кондиционеров, рекламных щитов и пр.) должны быть одобрены большинством собственников. Любые вопросы, касающиеся использования и изменения общедомового имущества, решаются только посредством голосования на общем собрании жильцов.
Последствия:
- снижение случаев самоуправства со стороны отдельных жильцов;
- повышение прозрачности при принятии решений;
- увеличение формальностей: необходимость проведения собраний и оформления протоколов даже в тех случаях, где раньше всё решалось в неформальном порядке.
Передавать общее имущество иным лицам запрещено
Распоряжение общим имуществом дома, включая подвалы, чердаки и фасады, имеющие коммерческую ценность, возможно исключительно с согласия жильцов. Ранее подобные сделки могли заключаться без ведома владельцев квартир, а прибыль от аренды не всегда использовалась в интересах дома.
Теперь законодательно установлено, что для любого действия с общедомовым имуществом требуется поддержка не менее двух третей голосов собственников, а решение фиксируется протоколом общего собрания. Это обеспечивает жильцам защиту от произвола управляющих компаний, контроль за использованием общих помещений и возможность направлять арендные доходы на нужды дома.
Единоличная ответственность за убытки
Вводится персональная ответственность за ущерб, причинённый конкретным собственником. Ранее, при авариях, расходы часто распределялись между всеми жильцами через увеличение коммунальных платежей. Начиная с 2025 года, управляющая компания или ТСЖ имеет право выставлять счета виновному лицу для компенсации ущерба.
Примеры ситуаций, когда возможно взыскание: повреждение общедомовых коммуникаций во время ремонта, незаконная установка кондиционера, повлекшая за собой повреждение фасада или инженерных сетей, затопление подъезда из-за неисправного оборудования в квартире. Преимущество – справедливое распределение затрат, когда никто не платит за чужую небрежность. Недостаток – необходимость более внимательного отношения к своему имуществу, так как штрафы и взыскания могут быть существенными.
Усовершенствованный порядок проведения общих собраний
Нынешняя организация собраний часто сталкивалась с трудностями из-за нечеткой регламентации: списки владельцев жилья отсутствовали, протоколы содержали неточности, а вход в ГИС ЖКХ был осложнен.
Вводится новая роль – администратор собрания, который:
- несет ответственность за организационные вопросы, информирование участников, ведение реестра собственников и своевременное внесение необходимой информации в государственную информационную систему;
- может быть как собственником, заинтересованным в прозрачном проведении мероприятия, так и сотрудником управляющей организации.
Цель нововведения:
- увеличение прозрачности и легитимности проводимых собраний;
- уменьшение вероятности обжалования итогов голосования в судебном порядке;
- обеспечение равного доступа ко всей необходимой информации для каждого жителя.
Ужесточение правил смены управляющей компании
В настоящее время у жителей есть возможность достаточно оперативно организовать собрание и сменить управляющую компанию, что создает здоровую конкуренцию среди поставщиков услуг.
Что изменилось:
- расторжение договора с управляющей компанией станет возможным только по истечении года с момента его подписания;
- исключениями являются: изменение формы управления (например, формирование ТСЖ) или признание действий управляющей компании незаконными в судебном порядке.
Вероятные последствия:
- жители будут обязаны сотрудничать с выбранной ими управляющей компанией как минимум в течение года;
- в случае некачественного обслуживания процесс смены компании станет более продолжительным;
- возрастет значимость судебных процессов в случае злоупотреблений со стороны управляющей организации.
Отчетность перед жильцами
В первом квартале каждого года управляющие компании, ТСЖ, жилищные и иные специализированные кооперативы обязаны отчитываться перед владельцами квартир о своей деятельности по управлению многоквартирным домом за прошедший год, согласно законодательному требованию. Кроме того, этот отчет должен быть опубликован в системе ГИС ЖКХ.
Министерство строительства России определит перечень информации, которая обязательно должна быть включена в годовой отчет о работе упомянутых организаций (включая сведения об их финансовой деятельности) за предыдущий год, а также установит форму отчета.
Данный федеральный закон вступит в силу 1 сентября 2025 года. Обязанность публикации отчетов в ГИС ЖКХ начнет действовать с первого квартала 2026 года.