Часть 2-я про инвестиции в стройку на примере на примере про 80 пострадавших и предположительные 400млн потерянных денег - https://t.me/bazabazon/40412
По ссылке пишут, что частные лица вкладывали деньги в различные строительные проекты. Там приложены страницы договора инвестиционного займа. То есть деньги в строительство привлекались по схеме целевого займа.
Здесь первый фундаментальный момент для инвестора: как именно ему предлагается инвестировать деньги. В данном случае с девелопером-частным лицом заключались договоры займа. Это сразу означает, что никаких инвестиций в стройку для инвестора нет. Вы просто даёте денег в долг. Вам заявляется цель займа, демонстрируется экономика операции, чтобы вы понимали, откуда возникнет доход, с которого заёмщик рассчитается с кредиторами. Вы можете перепроверить экономическую модель и, если всё устраивает, одолжить заёмщику деньги. Но никакого отношения к стройке в такой схеме вы не имеете. Что там строится, где и как, меняется ли что-то в процессе или даже кардинально всё меняется - вас это не очень касается, особенно если вы даёте займ без залога.
То есть в случае схемы инвестирования через займ вы вообще не участвуете в строительстве и никак его не касаетесь.
Альтернативные варианты привлечения: создание юридического лица или паевого фонда, объединение капиталов, избрание исполнительного органа, совместное с другими инвесторами принятие существенных решений.
Далее по ссылке пишут про выступления на мероприятиях и демонстрацию "фальшивых строек". Что такое "фальшивая стройка" в посте не расшифровывается, но можно предположить, что никто ничего не строил, а кредиторам показывали красивые презентации.
Здесь второй фундаментальный момент: недвижимость очень хороша тем, что её физически всегда можно увидеть, и она никуда не перемещается. Соответственно, строительство тоже либо продвигается, либо его вообще нет. Соответственно, инвестор всегда лично может перепроверить земельные участки, на которых предполагается строительство, увидеть разрешения на стройку. Наконец, можно лично приехать и посмотреть как роют котлованы, заливают бетон, крадут арматуру, срывают сроки. Здесь нет мифических китайских заводов, южноамериканских плантаций и тому подобного - всё можно перепроверить лично.
То, что этим обычно никто не занимается, не означает, что возможностей таких нет или что это как-то особенно сложно. Если в данном случае, из поста, никто не проверил землю под стройку, не запросил разрешения на стройку и так далее - ну что ж, бывает и так. Тем не менее, по части строительства проверить можно массу всего и останется только общий риск, что произойдут какие-то негативные события в процессе, повлияющие на итоговый результат. Подорожают стройматериалы, рабочие накосячат в процессе и так далее. Но скрыть отсутствие каких-либо работ очень, очень сложно.
И, наконец, третий момент, который крайне важен для любого варианта вложения денег в недвижимость: а как, собственно, выходить из проекта? Какие механизмы и сценарии есть, чтобы инвестор получил свои деньги по завершению проекта или досрочно? Чем обеспечены его интересы? Как защищены вложенные деньги, если что-то пойдёт нет так? Ещё главное, что именно может пойти не так, и как быть в таком случае?
Все эти вопросы должны быть заложены в договор, по которому инвестор вкладывает деньги, или вытекать из действующего законодательства. Даже в договоре займа может быть залог, может быть механизм требования досрочного погашения долга при каких-либо обстоятельствах. А в экономической модели в целом следует учесть, как и из чего инвестор будет вытаскивать свои деньги в случае срыва сроков или остановки строительства.
Я написал базовые элементы очень широкими мазками, но как видно, даже этого хватило бы, чтобы смотреть на суть инвестирования, а не на эффективное выступление и красивые графики.