Приветствую вас, достопочтенные господа и дамы, а также те, кто в погоне за квадратными метрами готов пересечь моря и континенты! Сегодня я поведаю вам историю, которая по правдивости своей превосходит любую выдумку, а по абсурдности — самую изощрённую комедию. Это история о том, как одна вилла в Берлине, пожелавшая сменить хозяина, устроила такой спектакль, что Шекспир бы позавидовал, а наш клиент, человек серьёзный и рассудительный, превратился в главного героя трагикомической драмы.
АКТ ПЕРВЫЙ: НАЧАЛО БЛАГОРОДНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ИЛИ МЕЧТА О БИЗНЕСЕ С ВИДОМ НА ЖИТЕЛЬСТВО
Жил-был наш клиент. Пусть его имя останется в тайне, чтобы не смущать его благородный дух. Человек он был предприимчивый, с ясным умом и толстым кошельком, что в наши дни редкость. Купил он, значит, в Берлине виллу. Не просто дом, а историческое строение, с духом старины, с просторными участками земли, идеальное, как он считал, для культурного центра. Ну, или хотя бы для бизнеса, чтобы вид на жительство в Германии получить. Вложился он в эту мечту с размахом, не жалея ни сил, ни, что самое главное, денег.
Но, как это часто бывает, жизнь вносит свои коррективы. Обстоятельства изменились, и наш клиент решил виллу продать. Нашёлся и покупатель – такой же благородный человек, только из другой бывшей республики. Загорелся он идеей, и ему тоже захотелось влиться в ряды европейских бизнесменов. Чтобы всё было по закону и без сучка без задоринки, оба, и продавец, и покупатель, обратились к нам.
Моё дело, как адвоката, ясное – сопроводить сделку. Мы встретились с покупателем, он приехал в Берлин, мы всё ему объяснили. И про виллу, и про бизнес-план, и про вид на жительство. Клиент остался доволен. “Беритесь за дело”, – говорит. Мы, естественно, взялись. Ну что может пойти не так? Вилла стоит, документы на руках, покупатель согласен. Ничего не предвещало беды.
АКТ ВТОРОЙ: ТАЙНА ПОЗЕМЕЛЬНОЙ КНИГИ И КОМЕДИЯ ОШИБОК НОТАРИУСА
И вот тут начинается самое интересное. Я, по долгу службы, начал изучать документы, предоставленные продавцом, то есть нашим постоянным клиентом. Смотрю в выписку из Поземельной книги (Grundbuch). Поземельная книга – это, знаете ли, не просто тетрадка, где кто-то что-то записал. Это святая святых, это основной юридический документ, который говорит, кто хозяин, и какие у этого хозяина есть грешки, то есть обременения.
Адвокатский комментарий: Уважаемые читатели! § 873 Гражданского кодекса Германии (BGB) гласит, что право собственности на недвижимость переходит только после внесения покупателя в Поземельную книгу. И это не формальность, а закон. А § 891 BGB говорит, что если в Поземельной книге что-то записано, то это считается правдой. Так что, если там есть долги, они ваши, даже если вы про них и знать не знали. Незнание не освобождает, как говорится, от ответственности.
И вот что я вижу в этой священной книге: вилла, которую наш клиент покупал, была обременена стотысячным долгом перед банком. Не то что бы это было что-то невероятное, но самое смешное в том, что сам наш клиент об этом даже не подозревал! Его, понимаешь, заверили, что долгов нет, всё чисто. И он, как честный человек, купил и даже думать об этом перестал.
Но это ещё не всё! В выписке было сказано, что он внесён в Поземельную книгу не как собственник, а лишь как будущий собственник. Это называется "Vormerkung" (§ 883 BGB), или предварительная запись. Она даёт право на защиту от посягательств других лиц, но не делает вас полноценным хозяином. Для полного счастья, то есть для получения полного права собственности, нужно было получить согласие банка и Insolvenzverwalter – это такой человек, который занимается делами о банкротстве.
Адвокатский комментарий: Вот вам и ошибка, которую совершают все "самостоятельные" покупатели. Они видят, что нотариус работает, всё оформляет, и думают, что можно расслабиться. Нотариус – это, конечно, гарант, но он тоже человек. Он должен был, согласно § 17 Beurkundungsgesetz, проверить все условия сделки и убедиться в отсутствии препятствий. Но в нашем случае он, видимо, поленился или просто понадеялся на обещания банка.
Связались мы с этим нотариусом. Он подтвердил, что банк обещал всё уладить, долг списать, и он, наивно поверив, не стал заморачиваться с уведомлением покупателя. А банк, как это часто бывает, своё обещание не выполнил. В результате, наш клиент заплатил деньги, а хозяином так и не стал. Он был в шоке. Но что делать? Ведь он уже нашёл покупателя и не хотел его "подставлять".
АКТ ТРЕТИЙ: АДВОКАТСКАЯ ОПЕРАЦИЯ «ДАВЛЕНИЕ» И ХЭППИ-ЭНД
Ситуация была, как вы понимаете, не из приятных. Но я, как адвокат, не привык сдаваться. Наш план был прост и эффективен: оказать на нотариуса давление.
Адвокатский комментарий: Если нотариус, как в нашем случае, не выполняет свои обязанности должным образом, можно подать жалобу в соответствующую палату (Notarkammer). Это, знаете ли, очень действенный метод. Никому не хочется, чтобы на него жаловались.
Мы заявили нотариусу, что будем настаивать на том, чтобы он довёл дело до конца. Он, поначалу, упирался, но, поняв, что мы не отступим, начал действовать. Наконец-то он получил все необходимые документы и подтверждения. Следующим шагом было получение новой выписки из Поземельной книги, где наш клиент уже фигурировал как полноценный собственник. После этого мы смогли наконец-то заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
Наш клиент, который ещё недавно был в полной растерянности, вздохнул с облегчением. Мы успешно провели сделку, выполнив поручение. И это, знаете ли, не просто купля-продажа. Это спасение чести и репутации, это возвращение справедливости. Теперь мы перешли к следующему этапу – помочь нашему второму клиенту, покупателю, получить вид на жительство. Мы уже готовим для него бизнес-план, и, я уверен, всё пройдёт без сучка и без задоринки, потому что мы начеку.
Адвокатские рекомендации: Уважаемые господа, не экономьте на юридическом сопровождении. Особенно при покупке недвижимости за рубежом. Вы можете думать, что сэкономили тысячу-две евро, но в итоге это может стоить вам десятков тысяч. Профессиональный адвокат не только проверит документы, но и будет держать руку на пульсе, чтобы избежать таких вот "сюрпризов", как обременения, о которых вы и не подозревали. И, что не менее важно, он будет вашим голосом, вашим щитом в борьбе с бюрократией и недобросовестностью.
В Германии, например, при покупке квартиры в многоквартирном доме, нужно получить согласие всех собственников. Если у них возникнут сомнения в вашей платежеспособности, вам могут просто отказать. И тогда ваши потраченные деньги и время улетят в трубу. Не рискуйте. Доверьтесь профессионалам. И пусть ваши инвестиции приносят вам только радость и прибыль, а не седые волосы и судебные иски.
Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.
АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ
📞 Нужна срочная консультация или помощь? Обращайтесь к нам!
📌 Адвокатская канцелярия Йоханнес Энгельманн
📍 Schillerstr. 4-5, 10625 Berlin
📞 +49 30 310 13 310
📲 WhatsApp/Viber: +49 176 66 888 948
✉️ info@advokat-engelmann.de
🌐 https://advokat-engelmann.de/
🔗 Telegram: t.me/advoberlin
#ИнвестицииВГермании #БизнесВГермании #ПокупкаНедвижимости #ЮридическоеСопровождение #НедвижимостьБерлина #Адвокат #ПравоваяПомощь #Обременения #Grundbuch #BGB #ВНЖГермания #ЮридическиеСоветы #ЭкономикаГермании