Жилищное законодательство РФ продолжает меняться. С 1 сентября 2025 года вступают в силу существенные поправки в Жилищный кодекс, которые напрямую касаются собственников квартир.
Раньше многие вопросы по содержанию и использованию общего имущества решались расплывчато и зависели от толкования управляющих компаний и ТСЖ. Теперь государство вводит более чёткие и строгие правила.
Владельцы квартир имеют меньше свободы в распоряжении общим имуществом по сравнению с собственниками частных домов: любые действия, затрагивающие общие части дома, требуют согласования с соседями.
Любое вмешательство в общее пространство (подъезд, фасад, чердак, подвал, двор) возможно только после обсуждения и согласования с другими собственниками.
Ошибки одного собственника больше не будут автоматически оплачиваться всеми жильцами.
Ниже - 5 ключевых нововведений, которые вступят в силу с сентября 2025 года.
1. Решения по общему имуществу - только через общее собрание
Общее имущество дома - это лестницы, подъезды, лифты, чердаки, подвалы, фасады, крыша, инженерные коммуникации и внутридомовые сети.
Раньше формулировки в законе были неясны: например, требовалось ли проводить собрание, если кто‑то хотел повесить кондиционер на фасаде или установить антенну. Это часто приводило к конфликтам и самовольным действиям.
С 2025 года любые изменения внешнего вида дома (установка кондиционеров, рекламных конструкций и т. п.) должны одобряться большинством собственников. Любые вопросы, затрагивающие эксплуатацию и изменение общего имущества, решаются лишь после голосования на общем собрании.
Последствия:
- меньше самоуправства отдельных жильцов;
- больше прозрачности в принятии решений;
- больше формальностей: придётся проводить собрания и оформлять протоколы даже в тех случаях, где раньше всё решалось неформально.
2. Передача общедомового имущества третьим лицам - только с согласия жильцов
Под общим имуществом также понимаются подвалы, чердаки и фасады, которые часто представляют коммерческий интерес (например, сдача подвала под магазин или размещение рекламных баннеров).
Раньше такие сделки иногда заключались без информирования собственников, и доходы от аренды могли не возвращаться дому.
Теперь закон устанавливает:
- любое распоряжение общим имуществом возможно только при поддержке не менее 2/3 голосов собственников;
- решение обязательно должно быть оформлено протоколом общего собрания.
Что это даёт жильцам:
- защиту от самоуправства управляющих компаний;
- контроль над использованием подвальных и чердачных помещений, фасадов и т. п.;
- возможность направлять доходы от аренды на нужды дома (ремонт подъезда, детская площадка и т. п.).
3. Личная ответственность за причинённый ущерб
Одно из ключевых изменений - расходы, вызванные действиями конкретного собственника, будут взыскиваться с виновного, а не перераспределяться на всех жильцов.
Раньше при авариях (например, прорыв труб, поломка счётчика) расходы нередко ложились на всех через повышение коммунальных платежей.
С 2025 года управляющая компания или ТСЖ смогут выставлять конкретные счета виновному собственнику для возмещения ущерба.
Примеры случаев взыскания:
- повреждение общедомовых коммуникаций при ремонте в квартире;
- несанкционированная установка кондиционера, приведшая к повреждению фасада или инженерных сетей;
- затопление подъезда из‑за неисправного оборудования в квартире.
Преимущество: справедливое распределение расходов - никто не будет платить за чужую халатность.
Минус: жильцам придётся внимательнее следить за своим имуществом - штрафы и взыскания могут быть значительными.
4. Новый порядок проведения общих собраний
Проблемы с проведением собраний часто возникали из‑за неясного порядка: отсутствовали списки собственников, протоколы содержали ошибки, а доступ к системе ГИС ЖКХ был затруднён.
Вводится должность администратора собрания:
- он отвечает за организацию собраний, рассылку уведомлений, ведение списков участников и внесение данных в государственную систему;
- администратором может быть как заинтересованный собственник, так и представитель управляющей компании.
Зачем это нужно:
- повысить прозрачность и законность проведения собраний;
- снизить риск оспаривания результатов голосований в суде;
- обеспечить равный доступ всех жильцов к информации.
5. Более строгая процедура смены управляющей компании
В настоящее время жильцы могут относительно быстро инициировать собрание и сменить управляющую компанию, что поддерживает конкуренцию на рынке услуг.
С сентября 2025 года ситуация изменится:
- расторгнуть договор с УК можно будет только по прошествии года после его заключения;
- исключения: смена формы управления (например, создание ТСЖ) или если суд признаёт действия УК незаконными.
Последствия:
- жильцы будут связаны с выбранной УК минимум на год;
- при плохом обслуживании смена УК станет более длительной процедурой;
- возрастёт роль судебных разбирательств при недобросовестной работе УК.