В телеге пишут, что "Риелтора из Подмосковья обвиняют в создании финансовой пирамиды. Выдумывая успешные стройки, она могла обмануть более 80 человек. Пострадавшие говорят, что потеряли в сумме 400 млн рублей."(с)
Поподробнее можно тут прочитать https://t.me/bazabazon/40412 , но у журналистов зачастую "север находится на юге", поэтому всё перемешано и перепутано. Снова поговорим про инвестиции в стройки на этом примере.
Часть 1.
В данном случае женщина привлекала инвестиции в строительство и продажу жилых домов. Схема простая: на заёмные деньги застройщик строит жилой загородный домик и с выгодой продаёт его, рассчитываясь с кредиторами и уходя на следующий круг.
Во-первых, к риэлторскому бизнесу это не имеет отношения. Риэлтор - только посредник, а непосредственно строит будущий объект застройщик. В законодательстве нет такого термина как "девелопер", но девелопером можно назвать инициатора всей схемы и генерального заказчика. Это важно, поскольку застройщик может быть привлечённым исполнителем, а всю цепочку действий придумывают и организуют другие люди. Или же застройщик и есть организатор идеи, тогда его можно называть девелопером.
Следовательно, "пострадавшие" давали денег не риэлтору-посреднику, а непосредственно организатору идеи, застройщику-девелоперу.
Во-вторых, под термином "финансовая пирамида" обычно понимается схема, при которой выплаты первым кредиторам происходят за счёт последующих кредиторов. И, поскольку кредиторам нужно возвращать деньги с процентами, плюс организаторы себе отламывают кусочек прибыли, то рано или поздно потока новых поступлений не хватает, чтобы рассчитаться с растущими, как снежный ком, требованиями уже действующих вкладчиков.
Но в данном случае, по тем документам, которые выложены в телеге, речь идёт про обыкновенное строительство на заёмные деньги. Множество недостроенных коттеджных посёлков по Подмосковью - наглядный пример, что это абсолютно типичная, консервативная схема работы девелоперов.
Вся разница лишь в том, удастся ли застройщику-девелоперу реализовать проект до конца или результат будет сильно отличаться в худшую сторону от задумки. Или ещё лучше, проект окажется вообще незаконченным и брошенным. Многочисленные вопли "Ах, эх, нам обещали красивые дорожки из брусчатки, английские газоны, детские площадки, бассейны, школы, кинотеатры и даже свой торговый центр для посёлка в три десятка коттеджей, а в результате даже дороги не асфальтировали!!!" - это как раз следствие, когда в офисе продаж покупатели повелись на красивые картинки и бесплатный кофе, а юридически продавец обязался построить и сдать им один лишь домик в известнейшем архитектурном стиле "The three little pigs".
Следовательно, вряд ли там была какая-то хитрая пирамида. Скорее всего планировалась классическая стройка, но что-то не пошло. Или же вообще никакой стройки изначально не планировалось и был умысел собрать деньги дольщиков и улететь в южные страны и вещать оттуда про важность личностного роста и саморазвитие.
В-третьих, и самое важное - таких проектов до сих пор очень много по всей стране. В презентациях всегда всё прекрасно, в этом случае, как пишут, женщина даже выступала на ежегодном форуме о доходной недвижимости. Это такие мероприятия, где за несколько часов посетителей вгоняют во вселенскую печаль и тоску, потому что "оказывается" зарабатывать меньше 50-100% годовых на вложенный капитал - это "фу", а все нормальные люди столько поднимают за одно утро, и вот на данном мероприятии последний шанс вложиться куда-нибудь и присоединиться к празднику жизни.
Весь вопрос в том, что вместе с этим есть и абсолютно нормальные, классические проекты, на которых тоже можно заработать. Там есть риски, но есть и механизмы, что и как делать в негативных сценариях.
Базовые, самые примитивные способы понять, насколько проект реален и какие риски могут быть, как обычно в один пост не влезли, поэтому продолжу и опишу их следующим постом.