Вы живете в многоквартирном доме и, наверняка, не раз слышали про управляющую компанию (УК). Но что это такое, чем она занимается и почему так важно правильно ее выбрать? Давайте разберемся.
Что такое управляющая компания?
Управляющая компания – это организация, которая по договору с собственниками помещений в МКД или с органами местного самоуправления (в случаях, предусмотренных законом) занимается управлением этим домом. Проще говоря, УК отвечает за то, чтобы в вашем доме было чисто, светло, тепло, чтобы лифты работали, а крыша не текла.
Правовое определение дано в п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».
Как выбирают управляющую компанию?
Выбор УК – это важный шаг, который напрямую влияет на качество жизни в МКД. Существует несколько способов выбора:
- решение общего собрания собственников
Это самый распространенный и демократичный способ. Собственники помещений в доме собираются на общее собрание, обсуждают кандидатуры УК, их предложения по управлению домом и голосуют. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% от общего числа голосов собственников (ст. 46 ЖК РФ).
- конкурс, проводимый органом местного самоуправления
Если в доме не создано ТСЖ (товарищество собственников жилья) или собственники не выбрали УК на общем собрании, орган местного самоуправления (например, администрация города) проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ).
- непосредственное управление собственниками
В небольших домах (до 30 квартир) собственники могут напрямую управлять своим домом, не прибегая к услугам УК (ст. 164 ЖК РФ). В этом случае они сами заключают договоры с поставщиками ресурсов (вода, тепло, электричество) и подрядчиками для выполнения работ по содержанию и ремонту дома.
Обязанности и функции управляющей компании
Управляющая компания выполняет широкий спектр задач, чтобы обеспечить комфортное проживание в вашем доме. Основные обязанности и функции УК можно разделить на несколько групп:
Содержание и ремонт общего имущества МКД:
- Уборка подъездов, двора, придомовой территории;
- Обслуживаниеи ремонт лифтов, инженерных сетей (водоснабжение, отопление, электроснабжение, канализация), крыши, фасада, подвалов);
- Подготовка дома к отопительному сезону;
- Устранение аварий и неисправностей;
- Дезинсекция и дератизация (борьба с насекомыми и грызунами).
Предоставление коммунальных услуг:
- Обеспечение дома водой, теплом, электричеством, газом (если есть);
- Организация вывоза мусора;
- Обеспечение работы канализации.
Взаимодействие с собственниками:
- Ведение учета собственников помещений в доме;
- Начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ);
- Информирование собственников о своей деятельности, планах по ремонту и обслуживанию дома;
- Рассмотрение жалоб и обращений собственников.
Финансовое управление:
- Ведение бухгалтерского учета;
- Составление сметы доходов и расходов на содержание дома;
- Оплата счетов поставщиков ресурсов и подрядчиков;
- Предоставление отчетов собственникам о расходовании средств (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Обеспечение безопасности:
- Организация охраны дома (если это предусмотрено договором управления);
- Контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
- Принятие мер по предотвращению вандализма и других правонарушений.
Права собственников помещений в МКД по отношению к УК
Собственники помещений в МКД имеют право:
- получать от УК информацию о ее деятельности, в том числе о финансовых показателях (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).
- требовать от УК надлежащего исполнения своих обязанностей (ст. 162 ЖК РФ).
- участвовать в принятии решений по управлению домом (ст. 44 ЖК РФ).
- контролировать работу УК (ст. 45 ЖК РФ).
- расторгнуть договор с УК, если она не выполняет свои обязательства (ст. 162 ЖК РФ).
Что делать, если УК плохо работает?
Если вы недовольны работой своей управляющей компании, не стоит молчать. Вот несколько шагов, которые можно предпринять:
1) Обратитесь с жалобой в УК: напишите письменную жалобу с указанием конкретных нарушений и требуйте их устранения;
2) Обратитесь в жилищную инспекцию: если УК не реагирует на вашу жалобу или не устраняет нарушения, обратитесь в жилищную инспекцию вашего региона. Жилищная инспекция – это орган государственного контроля, который следит за соблюдением жилищного законодательства (ст. 20 ЖК РФ).
3) Обратитесь в Роспотребнадзор: если нарушения связаны с качеством коммунальных услуг (например, некачественная вода, перебои с отоплением), обратитесь в Роспотребнадзор (Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека).
4) Обратитесь в суд: если все предыдущие шаги не помогли, вы можете обратиться в суд с иском к УК о защите своих прав (ст. 11 ГК РФ).
5) Инициируйте общее собрание собственников: если большинство собственников недовольны работой УК, можно инициировать общее собрание и принять решение о смене управляющей организации (ст. 44 ЖК РФ).
***
Управляющая компания играет важную роль в обеспечении комфортного и безопасного проживания в многоквартирном доме. Важно понимать, как выбирается УК, какие у нее обязанности и как можно контролировать ее работу. Если вы будете внимательно следить за деятельностью своей УК и активно участвовать в управлении своим домом, вы сможете улучшить качество своей жизни и сохранить свое имущество.
Ждем ваших вопросов в комментариях, а если вы находитесь в ситуации, требующей срочной помощи юристов, компания «Сфера Права» будет рада позаботиться о ваших интересах! Связаться с нами можно по телефону +7 (911) 929-99-18 или в WhatsApp (ссылка).