Привет! Мы — Агентство недвижимости White Broker. Собрали пошаговую инструкцию по осмотру квартиры на вторичном рынке: что смотреть снаружи и внутри, какие вопросы задавать, какие цифры считать и как торговаться аргументами, а не эмоциями. Всё — простыми словами, с иконками и готовыми мини-скриптами.
Маршрут осмотра за 60 минут
1. Район и двор (10–15 мин) — 🗺️ инфраструктура, шум, парковки, зелень.
2. Подъезд и лифт (5–10 мин) — 🛗чистота, запахи, подъездные двери, работа лифта.
3. Квартира (30–35 мин) — 🧱 стены/пол/потолок, 🔌электрика, 🚰 сантехника, 🪟 окна, 🌬️ вентиляция.
4. Итог и вопросы продавцу/риэлтору (5–10 мин) — 📄фиксация проблем, 💬 запрос документов, 💰аргументы для торга.
1) Оценка района (до квартиры)
🚇 Транспорт и время до работы: реальный маршрут в будний день/час пик.
🛒 Инфраструктура: школа/сад/поликлиника/магазины в пешей доступности.
🌳 Зелень и воздух: двор без «каменной сковородки», наличие деревьев/скверов.
🅿️ Парковка вечером/ночью: вернитесь сюда после 20:00 — это честный тест.
🛠️ Планы вокруг: нет ли стройки «в окно», мусоросортировок, «выреза» под магистраль.
💡 Научно-просто: комфортный фон шума на улице возле жилья — до ~55 дБ днём. Запустите на телефоне любой дБ-метр: если в пиковое время выше — ждите «шум в окне».
2) Двор, подъезд, соседи
🧼 Двор и входные группы: мусор, освещение, камеры, домофон.
🚭 Следы «неблагонадёжности»: окурки, разбитые стёкла, грязные почтовые ящики.
🚪 Двери соседей: «броники», шумные коврики-сигналки? Часто индикатор стиля жизни подъезда.
🛗 Лифт: плавный ход, нет стуков/просадок, кнопки работают, внутри — дата последней проверки.
💡 Быстрый тест лифта: кабина не должна заметно дёргаться и останавливаться выше/ниже уровня пола. Неплавная посадка — повод на торг и вопрос УК.
3) Квартира — что смотреть по пунктам
🧱 Стены/потолок/пол
- Трещины, вздутия, следы протечек (особенно углы и стык со стояками).
- Ровность пола: киньте шарик/монетку — не должен «убегать».
- Двери/петли: открываются без люфта и трения.
- Плесень/сырость: тёмные точки, «затхлость» в нишах и за мебелью.
🔌 Электрика
- Щиток: наличие УЗО/дифавтомата — плюс к безопасности.
- Розетки/выключатели: без искрения, не греются, контакты не «гуляют».
- Проводка: алюминий в старом фонде — риск перегрева; медь — надёжнее.
🚰 Сантехника и коммуникации
- Напор: откройте два крана одновременно — напор не должен падать «до струйки».
- Слив: нет «бурления» и задержек (на 1–2 этажах выше риск засоров).
- Подтёки/ржавчина: под мойкой, у стиралки, на стояках и батареях.
- Отопление (зимой): радиаторы равномерно тёплые, без «холодных секций».
🪟 Окна и шум
- Рамы/уплотнители: створки не клинят, ручка фиксируется.
- Шум улицы: закройте окна — разговор у дороги не должен быть отчётливым в комнате.
🌬️ Вентиляция
- Тест листком: приложите бумагу к решётке — её должно «тянуть».
- Кухня/санузел: нет стойких запахов, нет «тёплого влажного воздуха».
📎 Научно-просто (ориентиры):
• Влажность в жилых — 40–60%, температура сна — 18–20 °C, активных зон — 20–22 °C.
• Ночной шум в спальне — ≤30–35 дБ.
• Для открытой кухни целитесь во вытяжку 300–500 м³/ч.
🧩 Особенности этажей и планировок
🧱 1–2 этажи: риск засоров/сырости → дополнительный осмотр подвала/стояков.
☀️ Последний этаж: крыша, техэтаж, следы старых протечек.
📐 Перепланировки: перенос «мокрых зон» над спальнями — красный флаг. Сверьте поэтажный план/экспликацию.
📒 Что взять с собой на показ?
🔦 фонарик
📏 рулетка
🧲 маленький магнит
🧻 лист бумаги для вентиляции
🔌 тестер розеток
📱приложение «дБ-метр»/компас
📝 заметки в телефоне
🧼влажные салфетки (проверить пыль/грязь)
🎥 камера/смартфон для фиксации дефектов.
💬 Вопросы продавцу/риэлтору
➖ Сколько в экспозиции? Были ли снижения цены?
➖Капремонт дома: что делали/когда планируют стояки/кровлю/лифты?
➖Были протечки/залива? Где и когда, акты?
➖Электрика: меняли ли проводку, какой кабель, есть ли УЗО?
➖Долги/счётчики: показания и состояние пломб.
➖Соседи: шумные/арендные/животные?
➖Перепланировки: узаконены? документы?
➖Что остаётся: техника/мебель, кладовка/паркинг.
📝 «Научные» рекомендации — проще некуда
📉 Шум и сон: хронический ночной фон >35 дБ = сбитый режим и усталость → минус к качеству жизни и плюс к торгу.
💨 Проветривание: CO₂-детектор (если есть) <800 ppmднём — ок. В затхлых квартирах часто >1200 ppm — нужен аудит вентиляции.
🧯 Безопасность: отсутствие УЗО/дифавтоматов — аргумент на −1–2% к цене из-за расходов на электрику.
💧 Влажные углы: влагомер/индикатор — следы >70%влажности у внешней стены = риск плесени → торг/ремонт.
📊 Мини-скоринг квартиры (10 баллов максимум за каждый пункт):
✅ Район
✅ Дом/подъезд
✅ Планировка
✅ Шум
✅ Свет
✅ Вентиляция
✅ Состояние отделки
✅ Коммуникации
✅ Документы/переплан
✅ Цена/аналог.
<60 баллов — ищем дальше; 60–75 — торг + смета; >75 — быстрые переговоры.
💰 Торг по делу — готовые фразы
• Про лифт/подъезд:
«Лифт с рывками, освещение в подъезде слабое. Закладываем расходы УК/совета дома. Готовы двигаться при −3%».
• Про электрику:
«Нет УЗО, часть розеток греется. Электрика под замену. Подтвердите −2–4% или компенсируем сметой».
• Про сантехнику/протечки:
«Следы старой протечки, слабый напор при двух открытых кранах. Готовы авансировать при −3–5%».
• Про шум/окна:
«Ночной фон ≈40 дБ, окна на магистраль. Учтём замену пакетов — −2–3%».
💬 Сроки бьют цену: квартира в экспозиции >30–45 дней без снижения — реальная база для −3…−7%.
🧨 Красные флажки (лучше отказаться)
- Неузаконенная перепланировка «мокрых зон».
- Системная сырость/плесень, запах канализации.
- Трещины по несущим, перекосы дверных проёмов.
- Регулярные залива/«воюющие» соседи/ночной бизнес под окнами.
- Коммунальные долги/отсутствие документов по счётчикам.
📌 После просмотра — короткий план действий
1. 📷 Разберите фото/видео, составьте смету исправлений.
2. 🔍 Проверьте дом: капремонты, УК, платежки, протоколы.
3. 📄 Запросите пакет документов (право, БТИ, узаконение перепланировок, выписка по зарегистрированным, справки по долгам).
4. 💬 Выйдите с письменным предложением цены и сроков (основание — список дефектов + смета).
📚 Итог White Broker
Осмотр — это инспекция, а не «прогулка». Делайте простые тесты, фиксируйте факты, опирайтесь на цифры — и торг будет на вашей стороне.
Хотите готовый PDF-чек-лист осмотра (1 страница), набор мини-скриптов торга и смету-шаблон под найденные дефекты? Напишите — White Broker вышлет материалы и сопроводит сделку под ключ: от проверки квартиры до правильного торга и безопасного расчёта.
📣 Нужна помощь специалистов?
E-mail: info@white.broker
Сайт: https://white.broker/
Тел.: +74997072828
Хотите всегда быть в курсе актуальных новостей из мира недвижимости?
💡Телеграм-канал — свежие новости и обсуждения с первыми инсайдами!
🏡 YouTube — актуальные видео на тему недвижимости
