Некоторое время назад от партнеров строительной компании пришел потенциальный заказчик. Он купил участок площадью 25 соток в коттеджном поселке Ленинградской области и рассматривает варианты строительства дома и бани.
Участок живописный, вокруг лес и недалеко озеро.
Когда строители предложили ему провести проверку земельного участка, он удивился.
Зачем? Я же купил участок в коттеджном поселке. Там все хорошо по документам.
Формально - да. А по факту?
Перед тем как начинать проектирование дома, разработку планировки, расстановку мебели мы выполняем проверку и анализ земельного участка.
Потому что одна из главных задач архитекторов - создавать будущее заказчиков.
Это заключается в создании идей, смыслов, затем преобразование их в геометрические формы и пространства и последующая детализация форм и наполнение пространств.
Если непонятно написал, расшифрую:
- сначала идея будущего дома рождается в голове у архитектора по результатам общения с заказчиками, понимания их образа жизни и пожеланий;
- затем архитектор переносит свои идеи на бумагу или в виртуальную 3D модель будущего здания;
- финальным этапом становится строительство здания, которое сопровождает архитектор контролируя реализацию своего замысла.
Так какое будущее может быть у заказчиков, если после окончания строительства выяснится, что дом либо построен с нарушениями правил землепользования и застройки, либо вообще его нельзя было строить в этом месте?
Итак, важный отправной пункт:
Выяснить МОЖНО ли строить на участке, и ГДЕ?
Возвращаюсь к участку нашего героя. Посмотрел и проверил все, что можно было узнать.
Выяснилось: есть спорная площадь участка. Двойное функциональное назначение.
27.09% площади участка - относятся к Рощинскому лесному хозяйству.
2.89% площади участка - относится к зоне отдыха
При этом 97.11% площади участка - это Зона садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ
Не совсем простой участок. Нужно будет уточнять фактическую зону лесничества и/или реестровую ошибку исправлять.
Я бы не рекомендовал в этой зоне что-либо строить.
Самое интересное, что по данным публичной кадастровой карты никаких пересечений НЕ видно:
На картинке выше видим, что граница лесного хозяйства проходит по меже участка. Юрист коттеджного поселка уверял нашего визави, что все в порядке.
У заказчика на руках есть "страховка" - Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на котором вообще не отмечена ни одна охранная зона (ЗОУИТ), несмотря на то, что они фактически есть!
С такими "ошибками" в ГПЗУ мы сталкивались неоднократно. Я это связываю с низким уровнем подготовки и компетентности конкретных исполнителей на местах.
Поэтому даже при наличии ГПЗУ мы перепроверяем все данные самостоятельно ДО начала проектных работ, ошибки будут исчисляться миллионами!
Ведь построить дом, а потом выяснить, что его нельзя зарегистрировать и подключить к газовым сетям один из страшных сценариев будущих собственников.
Нужна ли вам такая проверка, ответьте себе сами. Можно самостоятельно смотреть кадастровую карту и надеяться на местный отдел архитектуры.
У нас услуга более, чем доступна, по сравнению со стоимостью земельных участков и ценой возможных ошибок. И зависит только от площади участка.
Что делаем еще кроме юридической проверки и выяснения регламентов застройки?
- размещаем дом и хозяйственные постройки на участке с учетом сторон света, въездной группы, окружения, размеров строений и пожеланий;
- инженерные сети (канализация, септик/ЛОС, скважина/колодец, газопровод);
- ворота, калитки, дорожки, тропинки, площадки.
Подробнее можно посмотреть здесь