Инвестиции в Абхазию привлекают как местных, так и иностранных предпринимателей. Однако запуск масштабных проектов и покупка активов требуют тщательной подготовки. Ключевой её частью является юридическая проверка, или Due Diligence. Этот обязательный этап позволяет выявить риски, оценить перспективы и обеспечить юридическую чистоту сделки.
Основные направления Due Diligence в Абхазии
1. Земельные участки: особый режим собственности
В Абхазии земля не может быть в частной собственности — для неё предусмотрены разные режимы пользования. Чаще всего это аренда или право постоянного пользования. При Due Diligence нужно выяснить, на каком праве предоставлен участок. Например, если он в аренде, договор должен соответствовать закону, быть зарегистрированным и исполняться сторонами. Несоблюдение этих требований ставит под угрозу его действительность и может привести к оспариванию в будущем. Поэтому инвестору критически важно тщательно проверить правовой режим участка и корректность документов.
Пример из практики: Застройщик планировал строительство крупного жилого комплекса. Наша компания проверила все земельные участки, оценила возможность реализации плана, переоформила права на участки, которые находились во владении в разных формах, и консолидировала их на компании-застройщике. Благодаря внимательному изучению документов и эффективной коммуникации с госорганами, удалось в разумные сроки получить право на застройку.
2. Проверка титула на недвижимость
Недвижимость остаётся ключевым объектом для большинства инвестиционных проектов. Важно удостовериться в законности прав на здания и сооружения, проанализировав всю цепочку перехода прав.
- Приватизация: Если объект получен в результате приватизации, мы тщательно проверяем соблюдение всех процедур. При этом важно учитывать, что в Абхазии действовали два разных закона о приватизации с отличающимся порядком действий.
- Приобретение у частного лица: Особое внимание следует уделить тому, чтобы сделка была удостоверена нотариусом, расположенным именно в том районе, где находится объект. Законодательство Абхазии предусматривает региональное зонирование нотариальных действий.
- Договор и обременения: Дополнительно нужно проверить договор на наличие обременений, рассрочек или положений, которые создают залог на объект. Обязательным элементом является также проверка факта регистрации договора в государственных органах.
Пример из практики: В рамках проекта по ресторану GUADA в Новом Афоне мы провели проверку прав на здание в центре города, включая регистрацию договора и проверку обременений. Это позволило инвестору безопасно осуществить сделку и получить разрешения на снос и строительство нового объекта.
3. Анализ учредительных документов
Не менее важно проверить законность создания и функционирования компании: оплату уставного капитала, порядок перехода долей и соответствие корпоративных документов законодательству.
Мы уделяем особое внимание уставу, особенно положениям, которые регулируют отчуждение долей, переход прав, возможность ограничений на сделки с долями и установление преимущественного права покупки. Такие детали определяют степень свободы инвестора при вхождении в капитал и выходе из него.
Мы также анализируем внутренние корпоративные регламенты и решения общих собраний, чтобы убедиться в отсутствии противоречий с уставом и законом. Отдельного внимания заслуживает проверка полномочий исполнительных органов на распоряжение имуществом компании. Несоответствие полномочий может привести к оспариванию сделок, что существенно увеличивает риски.
Таким образом, анализ учредительных документов в Абхазии выходит за рамки формальной проверки: он требует комплексного подхода, позволяющего оценить не только юридическую чистоту компании, но и реальные возможности инвестора влиять на управление и защитить свои права.
4. Специфика национального законодательства
На первый взгляд законодательство Абхазии и России кажется очень похожим. Однако это распространённое заблуждение. Тот, кто пренебрегает привлечением местных специалистов, знающих тонкости абхазского права, может понести большие финансовые потери.
Только юристы, которые находятся непосредственно в Абхазии и ежедневно практикуют здесь, могут глубоко знать и разбираться в законодательстве. Они способны своевременно выявить проблемные зоны, знакомы с формой документов, которые выдают абхазские госорганы, и могут быстро определить их подлинность и корректность.
Пример из практики: При проекте по международному аэропорту «Сухум» им. В. Г. Ардзинба мы провели Due Diligence имущественного комплекса из более чем 150 объектов. Анализ законодательства и практика его применения позволили выявить риски и предложить пути их минимизации.
5. Работа с государственными органами
Эффективность Due Diligence напрямую зависит от правильности и точности запросов в госорганы. Ключевой фактор — умение выстроить взаимодействие с ведомствами и получить именно ту информацию, которая критически важна для инвестора.
Пример из практики: При приобретении зернового терминала в пригороде Сухума юристы нашей компании обеспечили эффективное взаимодействие с госорганами для получения точной информации о четырёх земельных участках и 30 объектах недвижимости. Это позволило подготовить детальный отчёт для клиента и минимизировать риски.
Заключение
Проведение Due Diligence в Абхазии — это не формальность, а ключевой элемент успешной инвестиционной стратегии. Работа с местными юристами, знающими законодательство, практику и особенности госорганов, позволяет инвестору минимизировать риски и получить гарантии правовой защищённости. Опыт компании «Папаскири и Партнеры» подтверждает: комплексный правовой аудит — это залог надёжности и предсказуемости любых инвестиционных проектов в Республике Абхазия.
Папаскири Олег
управляющий партнер "Папаскири и Партнеры" (Республика Абхазия)