Безвозмездная, то есть бесплатная, аренда принесет вам много лишних хлопот и проблем. Убедилась на собственном опыте.
1. Безвозмездной аренды не существует
На самом деле договор безвозмездной аренды - это договор безвозмездного пользования имуществом, а короче говоря, ссуда. Согласно ст. 689 ГК РФ стороны договора нужно называть ссудодатель и ссудополучатель.
2. Безвозмездную аренду нельзя использовать для Патента
Например, предприниматель не может купить патент и применять патентную систему налогообложения для деятельности по сдаче помещений в аренду. Соответствующие разъяснения мы получили от налогового органа. В действительности, в НК четко прописано, что в коммерческой деятельности используются собственные или арендованные помещения.
сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода установлен в зависимости от количества обособленных объектов).
Вот теперь понятно, почему я начала с теории - не безвозмездная аренда, а ссуда, про которую в НК в главе о ПСН ничего нет.
Закрепим, родственник бесплатно предоставил помещение для предпринимателя, покупать Патент нельзя.
3. Налоги за безвозмездную аренду
Налог за воздух - это больше не шутка, а правда, с которой неожиданно сталкиваются арендаторы. Как мы выяснили выше, ссудополучатели пользуются недвижимостью безвозмездно. Но согласно НК получают внереализационный доход в натуральной форме (п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ) . Это выгода для ИП или организации на ОСНО или УСН.
Вместо того, чтобы заключить классический договор аренды, придется с рыночной стоимости заплатить налог по УСН или ОСНО. Если сумму аренды в договоре не прописали, то внереализационный доход определяем на основе рыночных цен.
Сумму дохода от безвозмездно полученного имущества надо подтвердить документом о стоимости. Им может быть, например:
- справка, которую составила сама компания или ИП на основе доступной информации из интернета о сдаче в аренду такого же имущества;
- отчет независимого оценщика.
Получаем прямую зависимость: увеличили доход - вырос и налог.
4. НДФЛ с коммуналки
Этот момент меня очень смущает. В классической аренде коммунальные платежи за помещение платит арендатор. Платежи по счетчикам не облагаются НДФЛ, а все остальные за содержание и т.п.? Если собственником квартиры является физическое лицо, то теперь у него возникает натуральный доход - возмещение или компенсация ЖКХ. Вопрос, вопрос.