Уже на протяжении пяти лет периодически появляется комментарий на канале, что автор ничего не понимает и квартиру можно сдать только внаём. А вопрос на самом деле не такой уж простой. Я даже скажу больше: профессионал в области недвижимости предпочтёт уйти от однозначного ответа. Почему? Давайте попробуем разобраться в теме, в которой многие плавают.
Начну, пожалуй, с точки зрения, которая утверждает, что при сдаче квартиры физическому лицу возможен только договор найма. При этом для обоснования ссылаются на статью 671 ГК РФ. Процитирую её:
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Ну а в развитие данной нормы ГК РФ, например, Прокуратура Рязанской области пишет:
... жилое помещение может быть передано во временное возмездное владение и пользование, как по договору аренды, так и по договору найма жилого помещения.
Однако, указанные договоры прежде всего отличаются по субъектному составу на стороне нанимателя. По договору аренды жилого помещения нанимателем могут быть только юридические лица. В тоже время, по договору найма жилого помещения нанимателем являются физические лица.
Так, несмотря на распространенную терминологию, жилые помещения гражданам предоставляются по договору найма жилого помещения, а не по договору аренды.
Полную версию разъяснений вы можете найти здесь. Всё так просто? Но открываем сайт «Циан» и видим:
Интересно? Но почему-то не все хотят задуматься, почему крупнейший агрегатор России использует именно слово «аренда». Откроем параграф 2.4 одного из уважаемых учебных пособий в России (Кириченко О.В. и Накушновой Е.В. «Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие». М.: Юстицинформ, 2019). В данном учебнике аргументировано изложена противоположная точка зрения, приведу её:
На наш взгляд, п. 2 ст. 671 ГК РФ нужно анализировать в совокупности с п. 1 указанной статьи. Тогда можно прийти к следующим выводам. Во-первых, в силу необходимости установления законодательных границ использования жилого помещения, формулировка п. 2 ст. 671 ГК РФ имеет своей главной целью провести четкое разграничение договоров найма и аренды жилого помещения. Признаком, позволяющим их разграничить, является требование использовать жилое помещение непосредственно для проживания нанимателя-гражданина, т.е. в соответствии с его назначением, установленным императивной нормой закона. Во-вторых, п. 2 ст. 671 ГК РФ лишь определяет возможный круг договоров, которые могут быть использованы юридическими лицами для оформления владения и (или) пользования жилыми помещениями, исключив из него договор найма. В-третьих, поскольку рассмотренные промежуточные договора (аренды, ссуды и др.) находятся вне сферы действия гл. 35 ГК РФ, смысл п. 2 ст. 671 ГК РФ заключается не в регулировании договора аренды жилого помещения и не в установлении ограничений в его субъектном составе, а во введении запрета для юридических лиц быть нанимателями в договоре.
Вот такая интересная формулировка. Хорошо, отбросим эту формулировку. Никто не спорит, что сдать внаём можно только жилое помещение. Но по договору найма вы сдаёте не только помещение, но ещё и имущество. А вот сдать, например, холодильник внаём невозможно. Поэтому, как минимум, все договоры найма являются сложными.
И кто во всём прав? И какой термин использовать? На этот вопрос невозможно ответить до тех пор, пока не внесут изменения в Гражданский кодекс.
И что делают в этой ситуации профессиональные участники рынка? Понимают законодательную вакханалию, но, чтобы не приходилось никому ничего объяснять, они сдают квартиры гражданам по договору найма, а с юридическими лицами и по апартаментам используют договоры аренды. И, естественно, профессионал зачастую уйдёт от ответа о возможности сдать квартиру в аренду физическому лицу. И будем откровенны, это не так уж и важно, какой термин использовать.
При этом помните, что любое жильё можно сдать в аренду, пускай и юрлицу. А вот с наймом сложнее. Например, апартаменты сдать внаём невозможно. Поэтому применение термина «аренда» в разговорной речи при сдаче квартиры является обоснованным, так как, как минимум, ещё не определена вторая сторона по договору.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир, по данным «Циан», на 09.09.2025г. в Москве — 22,3 тыс. квартир. В Санкт-Петербурге — 8 тыс. квартир.