ЖК «Резиденция Софи» (Ставрополь) — подробный обзор

Подписывайтесь: НовостройСтав в Telegram

Наша цель — помочь вам найти идеальное жилье, соответствующее вашим критериям. Мы экономим ваше время, собирая и анализируя информацию о новостройках, а также предоставляем удобную площадку для обмена мнениями и актуальными данными.

Ваше мнение важно

Купили квартиру в этом ЖК?

Поделитесь анонимным отзывом в личные сообщения или в теме Жилого комплекса. Ваш опыт поможет другим сделать осознанный выбор.

Вы представитель застройщика?

Хотите дополнить обзор (рендеры, планировки, цены, фото/видео, акции) или исправить неточность? Напишите нам - мы оперативно и безвозмездно внесем изменения.

Разумная критика приветствуется! Мы постоянно работаем над улучшением обзоров и будем благодарны за ваши предложения.

Улучшение обзоров - сравнение с данными ЕРЗ.

ЕРЗ — это Единый ресурс застройщиков (erzrf.ru). Это независимая площадка, созданная при поддержке Минстроя РФ. На ней собраны:

• официальные данные о новостройках (из ЕИСЖС и проектных деклараций),
• рейтинги застройщиков и ЖК,
• оценки потребительских качеств новостроек.

Почему это полезно для обзоров

• 🔎 Объективность: баллы ЕРЗ выставляются по одной методике для всех ЖК, поэтому удобно сравнивать проекты между собой.
• 📊 Противовес маркетингу: застройщики часто подчёркивают свой «рейтинг ЕРЗ», но внутри него могут быть слабые места (например, низкая транспортная доступность или отсутствие детсадов).
• 🏗 Единственный системный рейтинг: на рынке нет других таких комплексных и публичных методологий.

Поэтому в обзоре полезно показывать баллы ЕРЗ и их расшифровку, а рядом — комментарий с проверкой по фактическим документам (ЕИСЖС, ПД, сайт ЖК). Подробнее ниже - в разделе "Разбор по оценке ЕРЗ".

Введение

Жилой комплекс "Резиденция Софи"– строящийся жилой комплекс класса «Комфорт» в микрорайоне № 29 Промышленного района г.Ставрополя, или неофициальном районе "район Южный обход» (территории неоф. районов здесь).

Комплекс позиционируется как «резиденция для жизни» с акцентом на приватность, тишину и безопасность. На закрытой территории создаётся личный сквер для резидентов, двор без машин и даже специальная площадка для домашних животных.

Основные характеристики:

• Застройщик: ООО «СЗ-20 ЮСИ» (ИНН 2635224470, ОГРН 1162651079381)
• Генеральный директор: Иванов Юрий Иванович
• Разрешение на строительство: № 26-12-52-2025 от 21.05.2025 (срок действия до 21.05.2030)
• Плановый ввод: I квартал 2030 года, передача ключей — до 30.04.2030
• Продажи ведутся через эскроу-счета, что гарантирует защиту дольщиков

Заявленные застройщиком преимущества

Застройщик активно продвигает проект через официальный сайт и Telegram-канал, делая акцент на уникальности комплекса:

🏡 Закрытая территория — посторонние попасть не смогут.

🌳 Личный сквер для жителей площадью более 0,5 га (впервые в Ставрополе).

🐕 Площадка — для выгула собак и игр с питомцами.

⚽ Игровой двор 7500 м² — на стилобате, полностью без машин.

🪟 Французские окна и квартиры с видами на город, лес и даже Эльбрус.

📐 «Умные планировки»: компактные от 33 м² и просторные с гардеробными.

💡 Подсветка фасадов вечером — обещают атмосферу уюта и изысканности.

🛍 Коммерция на первых этажах — магазины и сервисы прямо в домах.

🚶‍♂️ Развитый район — ул. Доваторцев с уже сложившейся инфраструктурой.

Что именно строится (состав проекта)

Строится 4 жилых дома + отдельное здание подземного паркинга по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, з/у 179г. Срок сдачи всех позиций, заявленный в ЕИСЖС: I кв. 2030, ключи — до 30.04.2030.

Маркетингово заявлено «5 домов на закрытой территории», но в ЕИСЖС опубликованы 4 жилых дом и отдельный объект — подземная автостоянка. Пятый жилой дом пока не опубликован в ЕИСЖС.

Рендеры застройщика

Оценка ЕРЗ: 24,6 балла. Внутри оценки есть пункты, которые противоречат фактическим данным ЕИСЖС/ПД (например, «нет подземного паркинга»). Далее будет детальный разбор.

Опубликованные объекты ЕИСЖС:

Литер 1/1 (23 жилых этажа, 207 квартир) (ID дома: 66824).

• 1-комн. — 115 (56%)
• 2-комн. — 47 (23%)
• 3-комн. — 45 (21%)
• Кладовые — 200 помещений
• Лифты — 2 пассажирских + 1 грузопассажирский

Литер 1/2 — (24-18 жилых этажей, 299 квартир) (карточка дома не опубликована на ЕИСЖС)

Литер 1/3 (14-9 жилых этажей, 169 квартир) (ID дома: 66069)

• 1-комн. — 119 (70%)
• 2-комн. — 36 (21%)
• 3-комн. — 14 (9%)
• Кладовые — 123 помещения
• Коммерция — 9 помещений (60–136 м²)
• Лифты — 2 пассажирских + 3 грузопассажирских .

Литер 1/4 (14-13-8 жилых этажей, 229 квартир) (ID дома: 66914).

• 1-комн. — 161 (70%)
• 2-комн. — 67 (29%)
• 3-комн. — 1 (!)
• Кладовые — 155 помещений
• Коммерция — 3 помещения
• Лифты — 2 пассажирских + 1 грузопассажирский

Литер 1/5 (14-9 жилых этажей, 92 квартиры) (ID дома: 66938).

• 1-комн. — 46 (50%)
• 2-комн. — 46 (50%)
• 3-комн. — нет
• Кладовые — 78 помещений
• Лифты — 2 пассажирских

Литер 1/6 — нежилое здание, двухуровневый (двухэтажный) подземный паркинг (ID дома: 66825).

Коммерческие помещения располагаются в стилобате.

Рендеры застройщика

Земельный участок, право и зонирование

Проект реализуется на земельном участке по ул. Доваторцев, з/у 179г.

Кадастровый номер: 26:12:012401:2787

• Площадь: 31 663 м²
• Право собственности: ООО «СЗ-20 ЮСИ» (основание — договор купли-продажи от 20.06.2024, зарегистрировано 09.01.2025)
• Назначение территории: зона «Ж-0» — для строительства многоэтажных жилых домов (9 этажей и выше)
• История участка: ранее здесь находилась гостиница «Софи Де Люкс» (здания снесены)

"Софи Де Люкс"

• Максимальный процент застройки:
  для жилых домов — 60%
  для подземного паркинга — 90%
• Залог: участок находится в залоге у ПАО «Сбербанк России»
• ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования):
  охранные зоны ЛЭП — 53 и 491 м²;
  охранная зона газовых сетей — 52 м².
  В этих зонах запрещено строительство, складирование горючих материалов, рытьё глубоких котлованов, разведение огня.
• Геология: верхний слой — техногенный насыпной грунт (до 3,9 м), непригодный для фундамента и подлежащий удалению. Ниже — глинистые грунты, глубина промерзания 0,59 м.

Территориальная зона: «Ж-0. Застройка многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более)». Подтверждается в проектной декларации.

Ранее участок был в зоне "ОД-4. Торговые комплексы, рынки"

Земельный участок, отведенный под размещение объекта, граничит:

на севере – нежилое коммерческое помещение на этапе строительства, далее частные дома;

на севере

на юге – две АЗС, далее коммерческие помещения и частные дома;

на юге

на западе – частные дома;

на западе

на востоке – пару коммерческих помещений и ул. Доваторцев.

на востоке

Архитектурные особенности и подъезды

• Конструкция: монолитный каркас, заполнение кирпичом.
• Фасады: лаконичные, с витринным остеклением первых этажей.

Рендеры застройщика

• Высотность: от 15 до 25 этажей — создаётся «лесенка», комплекс не выглядит сплошной стеной.
• Энергоэффективность: класс A+ (стены толщиной 530 мм).
• Подъезды с дизайнерскими холлами: вход на уровне земли, керамогранит премиум-класса, зеркала в пол, дизайнерские люстры, МДФ-панели, удобные зоны ожидания, мягкие диваны.

• Лифты: в больших корпусах — по 3, в малых — по 2.
• Французские окна высотой 1.8 м.
• ❌ Нет колясочных, лапомоек и коворкингов — только стандартные МОП.

Квартиры и планировки — по литерам

По опубликованным карточкам и ПД (и верифицированным агрегаторам) распределение квартир такое:

• Литер 1/1 (25 эт.): 207 кв. — 1-комн. 115, 2-комн. 47, 3-комн. 45.
• Литер 1/3 (15 эт.): 169 кв. — 1-комн. 119, 2-комн. 36, 3-комн. 14.
• Литер 1/4 (15 эт.): 229 кв. — 1-комн. 161, 2-комн. 67, 3-комн. 1.
• Литер 1/5 (16 эт.): 92 кв. — 1-комн. 46, 2-комн. 46, 3-комн. 0.

Визуально:

Квартиры по литерам

Суммарно по 4 опубликованным домам — 697 квартир. В ПД комплекса декларируется 997 квартир (на весь проект). Разрыв объясним тем, что 5-й жилой дом пока не опубликован в ЕИСЖС.

Сколько подъездов/квартир на этаже — по ПД указывается:
лит. 1/1 — 1 подъезд;
лит. 1/3 — 3 подъезда;
лит. 1/4 — 3 подъезда;
лит. 1/5 — 2 подъезда.
Квартир на этаже чаще всего: 1/3 — 6, 1/4 — 7, 1/5 — 4, 1/1 — 9 (смотрите поэтажные экспликации в ПД; различия по секциям возможны).

Высотность по литерам:

График «Этажность по литерам»

Состав типологий (шт.) по 4 домам:

График «Состав квартир по литерам (шт.)»

Анализ квартир и планировок

• 1-комнатные (33–49 м²) — доминируют во всех корпусах (50–70%).
• 2-комнатные (59–77 м²) — в среднем до 30%.
• 3-комнатные (83–94 м²) — есть только в литерах 1/1 и 1/3.
• Количество квартир на этаже: от 4 (самые приватные секции, литер 1/5) до 7 (литер 1/1).
• Кладовые помещения предусмотрены (на нулевом этаже).

💡 Где лучше покупать:

• Для семьи → литер 1/1 или 1/3 (много просторных 3-комн.).
• Для инвестиций и аренды → литер 1/4 (70% «однушек»).
• Для тишины и уюта → литер 1/5 (всего 92 квартиры, равное количество 1- и 2-комн.).

Универсальный совет: для минимизации «шумового» воздействия выбирайте этажи выше 8–10-го, подальше от активных узлов двора и проездов, ориентируйтесь по схемам благоустройства/ПОС из ПД.

Отделка, высота потолков, инженерия

• Предчистовая отделка:
  - выравненные стены и пол,
  - разводка электричества,
  - установленные радиаторы,
  - остекление лоджий.
• Входные двери — металлические базовые.
• Окна — ПВХ, стандартные.

Опция: квартиры с ремонтом от BLOC (предлагается через ипотечные акции, от ~23 000 ₽/мес).

Фото с сайта застройщика

Отопление: автономное газовое (крышные котельные), что подтверждается в карточках/ПД и учтено ЕРЗ как сильная сторона в блоке «Инженерные системы» (+2 балла — подробнее в разделе ЕРЗ).

Лоджии остеклены, высота потолков — 2,74 м.

Инженерные системы

• Водоснабжение — МУП «Водоканал».
• Газ — АО «Газпром газораспределение Ставрополь».
• Электроснабжение — «Ставропольская сетевая компания».
• Связь — ЗАО «Телко».
• Лифтовое оборудование с диспетчеризацией от «РегионЛифтМонтаж».

Двор, благоустройство и «закрытость»

Концепция «двор без машин» — заявлена девелопером; в ПД/пояснительных записках запроектированы тротуары, озеленение (в т.ч. крупномеры), спорт- и детские площадки, площадка для выгула собак.

Рендеры застройщика

• Двор без машин, с доступом спецтехники по стилобату.
• Личный сквер (0,5 га): удобные шезлонги и уличные кресла.
• Детская площадка (игровой комплекс WAVE)
• Спортивные площадки.
• Зона для выгула собак: оборудования для дрессировки, снаряды, урны и дог-боксы (ящики с пакетами).
• Озеленение кустарниками и деревьями, включая крупномерные (более 15 видов растений)
• Двухуровневое освещение территории.

На сайте проекта отдельно подчёркнута приватность и личный сквер резидентов.

Карта озеленения поверхности

Пояснения к показателям озеленения повехности

Элементы озеленения (деревья и кустарники)

Элементы озеленения (деревья и кустарники)

Парковки: подземные, наземные и гостевые — как в проекте

Литер 1/6 — нежилое здание, двухуровневый (двухэтажный) подземный паркинг (ID дома: 66825).

• Паркоместа в стилобате с лифтом на ваш этаж.
• Удобные заезд.
• Видеонаблюдение и охрана.
• Гостевые парковки.

Рендеры застройщика

В проектной документации указано: всего 997 квартир, требуемое количество машино-мест — 748 (норма 0,75 на квартиру).

Фактически запланировано три вида парковки:

• Подземная (литер 1/6) — 492 места
  Это двухуровневый подземный паркинг общей площадью 14 904 м² и строительным объёмом 52 618 м³. Внутри также предусмотрены зоны для мототехники и кладовые.
• Наземная постоянная («плоскостные») — 256 мест
  Это стационарные парковочные места, расположенные на территории ЖК. Они не относятся к гостевым, а закреплены как постоянные для жителей.
• Гостевая парковка — 494 места
  Эти места предназначены для временной стоянки автомобилей жителей и их гостей. В том числе:
  - 67 машино-мест для маломобильных граждан (МГН), из них 17 — специализированные (с расширенными габаритами и удобным доступом).

Визуально:

График "Парковки по типам"

Транспорт и окружение

• Официальная оценка ЕРЗ — «низкая транспортная доступность» (0 баллов). Новых магистралей/станций по методологии не прогнозируется — отсюда «0» по перспективности. Методология ЕРЗ и её трактовки приведены ниже.

🚉 0 баллов дают, если рядом нет рельсового транспорта (метро, ж/д, трамвай) или скоростных видов.

🚌 Обычные автобусные маршруты и близость остановок в расчёт почти не влияют — они не повышают балл.

📈 «Перспективы улучшения» оцениваются по планам строительства новых магистралей/станций, если они официально утверждены. Если таких планов нет — тоже остаётся 0.

• Фактическое окружение: ул. Доваторцев — оживлённая городская улица с остановками общественного транспорта; в пешей доступности работают остановочные пункты, но ЕРЗ в своей модели это не переводит в высокий балл (нет рельсового и т.п.). Непосредственно рядом располагается АЗС «Кавказ-Автогаз» (Доваторцев, 179/2) — именно это ЕРЗ учитывает как неблагоприятное соседство (-0,25).

На южной стороне АЗС «Кавказ-Автогаз»

До ближайшей остановки общественного транспорта:

• 20 м. - на ул. Доваторцев - маршруты

Вышеуказанные маршруты позволяют добраться в большую часть города без пересадок.

Ознакомиться со схемами маршрутов общественного транспорта г.Ставрополя можно на официальном сайте "Крайтранс" - отметьте галочкой нужные маршруты.

Транспортная нагрузка в будний день, исключая обильные осадки (снег, дождь) и какие-либо мероприятия:

Время 15:00 будний день, сентябрь 2025

Для анализа автомобильного трафика можно воспользоваться функцией "Статистика пробок" в Яндексе.

Индекс доступности инфраструктуры на основании расстояния до учреждений здравоохранения, образования, спорта, развлечений и предприятий розничной торговли – составляет 6/10 согласно оценке наш.дом.рф.

Школы на карте (ссылка на 2ГИС)

Детские сады на карте (ссылка на 2ГИС)

Поликлиники на карте (ссылка на 2ГИС)

О застройщике

ООО «СЗ-20 ЮСИ» (ГК «ЮгСтройИнвест») — застройщик комплекса. Базовые реквизиты, публикации и рейтинг бренда отражены на ЕРЗ-странице ЖК и в карточках ЕИСЖС. Проверка конкретных финансовых показателей (дебиторка/кредиторка) — через ЕИСЖС → Застройщик, т.к. эти данные изменчивы. (В этом обзоре я не привожу цифры, не подтверждённые публичной карточкой на момент публикации). (Единый Ресурс Застройщиков)

Разбор по оценке ЕРЗ

Источник: карточка ЖК на ЕРЗ (24,6 балла).

ЕРЗ разработал собственную методологию оценки качества новостроек (сейчас действует 3-я редакция, 2024 года).

Она описывает, за что ЖК получает баллы:

• транспортная доступность,
• социальная инфраструктура,
• благоустройство,
• архитектура и фасады,
• инженерные системы,
• квартиры и планировки и т.д.
  
  Каждый параметр имеет формальный критерий (например: есть школа в 1 км — +1,5 балла; нет детсада — −1,2; нет метро — 0).

1) «Инфраструктура для автомобилистов»: ЕРЗ считает, что подземного паркинга нет

Почему это не так: в ЕИСЖС опубликован отдельный объект подземной автостоянки (ID 66825) — 2 этажа. В ПД/пояснительных разделах указаны 492 подземных места + 256 плоскостных + 494 гостевых. Вероятно, ЕРЗ, «идя по дому», не засчитал отдельностоящее парковочное здание как «подземный паркинг в составе ЖК».

2) «Безопасность»: 0 баллов

Методология ЕРЗ даёт баллы за фактическую ограду, КПП, консьержей, охрану. В ПД такие элементы обычно фиксируются как конструктивные/планировочные решения. В текущем пакете ПД/карточек нет явного закрепления ограждения периметра/КПП — поэтому 0 баллов корректен по методологии. Маркетинговые формулировки «закрытая территория» требуют подтверждения в ПД/рабочей документации.

Фактически все вышеперечисленное будет реализовано застройщиком и/или через будущую УК.

3) «Двор без машин»: 6,25 балла — сильная сторона

Это согласуется и с ПД (пешеходные зоны, детские/спортплощадки, озеленение, площадка для собак) и с заявлением на сайте ЖК.

Рендеры застройщика

4) «Энергоэффективность»: 4,4 балла (класс А)

В ПД и карточках указывается A+ / A. Оценка ЕРЗ согласуется.

5) «Инженерные системы»: 2,1 балла (плюс за автономное газовое отопление)

Подтверждается документацией (крышные котельные).

6) «Социальная/коммерческая инфраструктура»: баллы скромные

ЕРЗ оценивает наличие муниципального детсада/школы/поликлиники в шаговой доступности, а также долю и параметры коммерции в первых этажах. Для «Софи» балл за школу и поликлинику засчитан, за детсад — нет; доля коммерции — небольшая, но есть витринное остекление и высота первого этажа >4 м — за это баллы добавлены. Методологически корректно.

7) «Архитектура/фасады» и «МОП/подъезды»: баллы низкие

• Фасады — современная лаконика без ярко выраженного декора/подсветки. ЕРЗ фиксирует гармоничный перепад высот секций и скрытые водостоки (за это есть баллы), но ругает «монотонность» и отсутствие улучшенной облицовки — это совпадает с визуальным рядом на сайте.
• Подъезды/МОП — у ЕРЗ минимальные баллы («прозрачные двери — да», остальное — без особых опций). Застройщик отдельно заявляет о реализации дизайнерской отделки МОП, но не указано в ПД, что не учтено методологией ЕРЗ, и потому показатель нельзя считать полностью корректным.

Рендеры застройщика

Итог по ЕРЗ: базовая оценка 24,6 балла не учитывает отдельностоящий подземный паркинг (отсюда занижение по авто-инфраструктуре) и «по определению» строгая к безопасности и транспорту. Самые сильные стороны — двор, энергоэффективность, автономное отопление.

В целом, грамотное и детальное заполнение проектной декларации напрямую влияет на итоговую оценку ЕРЗ и позволяет застройщику подняться в рейтинге. Однако в данном случае часть информации застройщиком либо не была раскрыта, либо указана формально, что негативно сказалось на баллах.

Цены, акции, ипотека

Сетка стоимости

Ипотечные программы и акции

Плюсы и минусы (по фактам)

Вывод

ЖК «Резиденция Софи» — один из самых масштабных и заметных проектов комфорт-класса в Ставрополе. Комплекс сочетает сильные стороны — «двор без машин», энергоэффективность класса А, автономное отопление, личный сквер и разнообразие планировок — с рядом слабых мест: официально низкая транспортная доступность, отсутствие детского сада в шаговой доступности и формальный уровень безопасности по критериям ЕРЗ. Несмотря на средний балл 24,6, реальная проектная документация подтверждает более высокий уровень по ряду параметров (подземный паркинг, дизайнерская отделка МОП, безопасность). Для покупателей проект интересен как за счёт приватности и благоустройства, так и за счёт широких ипотечных программ и акций.

✅ Плюсы ЖК

• Закрытая территория, личный сквер (0,5 га), площадка для собак.
• Двор без машин, спортивные и детские площадки, двухуровневое освещение.
• Подземный паркинг на 492 места + 256 наземных + 494 гостевых (в т.ч. 67 МГН).
• Класс энергоэффективности A+, автономное газовое отопление.
• Разнообразие планировок: от компактных «однушек» до просторных «трешек».
• Предусмотрены кладовые помещения и коммерция на первых этажах.
• Дизайнерские холлы с мебелью и отделкой премиум-уровня.
• Ипотечные программы (семейная, IT, комбинированная) и скидки от застройщика.

❌ Минусы ЖК

• Низкая официальная транспортная оценка (0 баллов по ЕРЗ).
• Нет муниципального детсада в шаговой доступности.
• Архитектура — простые фасады, без декора и подсветки (снижает баллы ЕРЗ).
• МОП: нет колясочных, лапомоек, коворкингов (ЕРЗ засчитал лишь прозрачные двери).
• Наличие АЗС рядом (−0,25 балла ЕРЗ за неблагоприятное соседство).
• Часть информации застройщик в ПД не указал или заполнил формально, что снижает итоговый рейтинг.

Предложения других новостроек в районе

1. ЖК "Пионер" - подробнее в теме ЖК

2. ЖК "Атмосфера" - подробнее в теме ЖК

Подробные обзоры на другие ЖК можно посмотреть в https://t.me/n_nstav