На перегретом рынке жилья появился ещё один способ остаться в плюсе, причем прибыль инвесторы могут получить быстро. А конечный покупатель получает квартиру уже с современным ремонтом в формате «заезжай и живи».
Ещё один способ заработать на недвижимости
На рынке инвестиций популярность набирает флиппинг. Суть этого явления та же самая, что и у значения перевода - от английского «flipping» - переворачивание. Инвестор, или же - флиппер, покупает старую квартиру, которая может быть «убитой» или с «бабушкиным ремонтом», делает ремонт, подключая и дизайнеров. После продает по стоимости выше, чем общая сумма покупки до ремонта и стоимости обновления квартиры. Экономист Ирек Галямов отметил, что такой способ заработка уместен для бюджетных вариантов жилой недвижимости. Что касается квартир, например, бизнес-класса,комфорт или лакшери, то здесь люди предпочитают покупать квартиру с предчистовой отделкой, где можно сделать ремонт «под себя».
- Вообще термин флиппинг родом с американского фондового рынка - он означает быструю покупку и перепродажу акций с целью получения быстрой спекулятивной прибыли, после термином начали пользоватся при покупке или продажи недвижимости, - рассказал директор по развитию департамента региональных продаж «Цифра брокер» Артур Маратов.
Флиппинг подразумевает стандартные дизайнерские решения, без каких-ли особых деталей и дороговизны, отмечает собеседник. Это связано с тем, что такой «бизнес» - это про минимальные вложения, но максимум прибыли.
В Татарстане вырос спрос на такие инвестиции, когда встала продажа недвижимости, а аренда жилья в городах-миллионниках, наоборот, стала более частым явлением.
- Рисков у флиппинга полно. Один из первых - затягивание ремонта. Например, человек, который кладет плитку, может внезапно прекратить свою работу. Пока найдут другого, пройдет время, к тому же новый мастер может запросить более высокую стоимость за свою работу. Это скажется на окупаемости, которая будет ниже. Другой риск - стоимость денег, которая может меняться на рынке, а также меняется и стоимость предложения и спроса., - говорит Ирек Галямов.
Рынок жилой недвижимости, вероятно, будет развиваться в условиях дефицита предложения из-за ухода части застройщиков. Собеседник считает, что в этой ситуации флиппинг приобретает особую актуальность, в первую очередь, в отношении бюджетных квартир. Покупатель, осматривая квартиру, обращает внимание на такие недостатки, как изношенные трубы, обветшалые обои, протечки, неисправную электрику и разбитые окна. Очевидно, что продать такую квартиру сложнее, чем отремонтированную, где учтены все детали, включая расположение розеток. Покупатели готовы переплатить за готовую квартиру, чтобы сэкономить время и силы на ремонте, будь то для собственного проживания или сдачи в аренду, в чем и заключается преимущество данного вида продажи недвижимости.
«Казань остается городом с весьма высокими ценами на недвижимость»
Особенно много предпринимателей увлеклись флиппингом во время бурного роста цен на недвижимость в 2023 году, так как рост цен на недвижимость и высокий спрос являются основным фактором получения прибыли с флиппинга, считает директор по развитию департамента региональных продаж «Цифра брокер» Артур Маратов. Людям просто не хочется тратить время и ресурс, чтобы сами сделать ремонт, удобнее сразу въехать в уже обустроенную квартиру.
- Застройщики в России строят квартиры в черновой или предчистовой отделке, а потребителю нужен готовый продукт, к примеру - молодая семья или профессионал, ценит свое время, не хочется месяцами жить в пыли и решать вопросы с ремонтом. Они готовы заплатить премию за уже готовое, новое современное, стильное жилье с продуманной планировкой и техникой. Флиппинг как раз и удовлетворяет этот спрос, - отметил эксперт.
Также флиппинг существует там, где есть большой фонд жилья на вторичном рынке,, который продается по ценам ниже «первички», что актуально для Татарстана. Предприниматель находит старую квартиру по приемлемой цене, в которой можно быстро и дешево сделать ремонт и продать ее дороже.
- Столица Татарстана остается городом с весьма высокими ценами на недвижимость, что позволяет легче находить клиента на покупку недвижимости, при этом ключевое - это спрос, мы ожидаем продолжение цикла снижения ставок Центральным Банком России (ЦБ), 12 сентября ждем снижение ставки ЦБ на 2 пункта до 16 процентов и продолжение дальнейшего снижения до 10-12 процентов. Все это создает понимание продавцов недвижимости и застройщиков, что цены будут расти на недвижимость, так как ипотека для покупателей станет дешевле - это создает возможности для флипперов, - прогнозирует собеседник.
Да, не стоит думать, что флиппинг – это легкие деньги. Это серьезная предпринимательская деятельность с высокими рисками: можно легко ошибиться в расчетах бюджета и сроков ремонта, непрофессиональные строители - плохое качество работ сведет на нет всю потенциальную прибыль. Старший риск - если рынок недвижимости неожиданно просядет, можно остаться с непроданным объектом и замороженными деньгами.
Купил за 4 миллиона, отремонтировал за 300 тысяч, а продал за 5 миллионов
Ключевое условие успеха в таком бизнесе – уложиться в цикл купли-продажи в среднем за 3 месяца, отметил руководитель отдела коммерческой недвижимости «Флэт» Фарсель Иматов. Это явление в городе появилось в 2017-2018 годах, вспоминает собеседник. Хотя элементы этой стратегии существовали и раньше, многие инвесторы покупали квартиры «под ремонт», делали косметический ремонт и продавали, получая прибыль.
- Помню случай 2018 года. Сотрудник приобрел двухкомнатную квартиру на улице Академика Глушко за 4,» миллиона рублей, вложил в ремонт около 300 тысяч (что по тем временам было вполне реально) и продал ее за 5,3 миллиона. Тогда мы еще не осознавали, что это классический пример флиппинга, вся процедура от покупки до продажи тогда заняла 2-3 месяца, - рассказал Иматов.
Такой вид заработка до сих пор популярен у казанцев. Есть и клиенты, специализирующиеся на более дорогом сегменте – от 10 до 18 миллионов рублей. Они предпочитают покупать черновую недвижимость в новостройках и проводить дизайнерский ремонт, что позволяет получить максимальную прибыль при перепродаже, говорит специалист.
Флиппинг привлекает возможностью быстрого заработка – цикл от покупки до продажи занимает всего 2-3 месяца, говорит Иматов. При этом, покупатели все чаще отдают предпочтение квартирам с готовым ремонтом, что объясняется несколькими факторами:
- Экономия времени: Многие не хотят тратить время и силы на организацию и контроль ремонтных работ.
- Рост цен на ремонт: Стоимость ремонта, особенно в последние годы, значительно выросла из-за подорожания материалов и рабочей силы.
- Флипперы же, благодаря налаженным связям с бригадами и оптовым скидкам в магазинах, могут делать ремонт быстрее и дешевле, чем обычные покупатели.
Руководитель компании Invest Page Тимур Темиров отмечает, что если говорить о затратах, то сумма инвестиционных средств, вложенных нашей организацией во флиппинг, составляет около 40 миллионов рублей. При этом доходность, при среднем цикле в 3-4 месяца, достигает девяти миллионов рублей. Популярность флиппинга растет на фоне динамики рынка недвижимости. При правильном подходе, с опытной командой профессионалов и тщательным анализом, флиппинг становится не только высокодоходным, но и безопасным инструментом для инвестиций.
«Сказалось еще внедрение системы проектного финансирования»
Флиппинг на рынке недвижимости был всегда, просто называть его так стали совсем недавно, подчеркнул директор федеральной компании «Этажи» в Казани Марат Галлямов. В целом же, всегда была доля инвесторов в недвижимость, которая не просто приобретала квартиры, с целью будущей перепродажи в том же виде, а делала как минимум профессиональную предпродажную подготовку или полноценный ремонт. Как таковой флиппинг стал популярен в период дешевой рыночной ипотеки, когда у покупатели жилья не просто стали приобретать жилплощадь, а готовы были переплачивать за современный ремонт формата «заезжай и живи». Спрос рождает предложение и на рынке появились инвесторы, которые начали скупать квартиры с дисконтом в удовлетворительном состоянии на вторичном рынке, в короткие сроки приводить их в порядок и продавать с доходностью 20-40 процентов, говорит эксперт. Сказалось еще внедрение системы проектного финансирования. Если раньше инвесторы могли приобрести квартиру на котловане и продать ее на финальной стадии готовности с хорошей доходностью, то сейчас это сделать сложнее.
\Популярность флиппинга оправдана тремя факторами. На первичном рынке из-за введения проектного финансирования доходность от перепродажи стала ниже, на вторичном же рынке выросла конкуренция за покупателя и сроки продажи готового жилья, выигрывают здесь варианты, которые уже на уровне визуализации понравились потенциальным покупателям, да и на вторичном рынке все больше тех, кто хочет приобрести полностью готовое до проживания жилье, подытожил Галлямов.
Автор материала :Елизавета Зеленина