В России передача недвижимости внутри семьи — тема очень частая. Родители думают о будущем детей и хотят заранее позаботиться о том, чтобы квартира перешла сыну или дочери без лишних проблем. Самый распространённый способ — оформить дарственную. В 2025 году правила дарения сохранили прежнюю основу, но есть нюансы, которые важно учитывать. Давайте разберёмся пошагово, как оформить дарственную на квартиру ребёнку, какие налоги придётся платить и какие риски могут возникнуть.
📌 Что такое дарственная и чем она отличается от других документов
Дарственная — это договор дарения. По нему владелец квартиры безвозмездно передаёт имущество другому лицу. В отличие от завещания, квартира переходит ребёнку сразу после регистрации сделки, а не после смерти дарителя.
✅ Главное отличие от купли-продажи — отсутствие денег.
✅ Главное отличие от завещания — право собственности ребёнок получает сразу.
👶 Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего
Да, можно. Российское законодательство не запрещает оформлять недвижимость на ребёнка. Но здесь есть особенности:
- Все сделки с имуществом, где собственником является несовершеннолетний, контролируются органами опеки.
- Ребёнок не сможет самостоятельно распоряжаться квартирой до 18 лет — продать, обменять или сдать её можно будет только с разрешения опеки.
📑 Какие документы нужны
Для оформления дарственной в 2025 году потребуется:
- 📄 Паспорт дарителя.
- 📄 Свидетельство о рождении ребёнка (если до 14 лет) или паспорт (с 14 лет).
- 🧾 Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, наследства и т. д.).
- 📕 Выписка из ЕГРН.
- 🏢 Согласие второго родителя (если квартира передаётся только от одного из них).
- 💰 Квитанция об оплате госпошлины.
💰 Госпошлина и налоги
- Госпошлина за регистрацию права собственности — 2 000 ₽.
- Налог при дарении квартиры ребёнку не взимается, так как родители и дети считаются близкими родственниками.
⚠️ Налог придётся платить только в том случае, если дарение происходит между дальними родственниками или посторонними людьми.
🏛️ Где оформлять
- ✍️ Составить договор дарения. Его можно написать самостоятельно или обратиться к нотариусу.
- 📑 Подать документы через МФЦ или Госуслуги.
- ⏳ Срок регистрации — до 10 рабочих дней.
- 📕 После регистрации ребёнок официально становится собственником квартиры.
⚖️ Нужно ли идти к нотариусу
По закону, дарственную можно составить в простой письменной форме. Нотариус не обязателен.
Но ⚠️ нотариальное удостоверение даёт дополнительные гарантии:
- правильность оформления,
- защита интересов ребёнка,
- меньше шансов, что договор оспорят в суде.
Стоимость услуг нотариуса — от 5 000 до 15 000 ₽ в зависимости от региона и стоимости квартиры.
🚨 Риски для родителей и детей
Дарственная — это безвозвратная сделка. Как только она зарегистрирована, квартира уже принадлежит ребёнку.
Основные риски:
- Родители теряют право собственности и не могут отменить договор (кроме особых случаев — например, если ребёнок покушался на жизнь дарителя).
- Квартира может оказаться «замороженной» до 18 лет — её нельзя будет продать без согласия опеки.
- В случае развода родителей квартира останется у ребёнка и не будет делиться между супругами.
🧑⚖️ Дарственная или завещание: что выбрать
- Завещание: квартира остаётся за родителем до конца жизни, а ребёнок получает её только после смерти. Но завещание можно изменить.
- Дарственная: квартира сразу переходит ребёнку. Но отменить сделку почти невозможно.
👉 Если вы хотите сохранить контроль над квартирой, лучше завещание.
👉 Если цель — сразу передать жильё ребёнку, подойдёт дарственная.
🧾 Можно ли отменить дарственную
Да, но только в редких случаях:
- если ребёнок совершил преступление против дарителя,
- если квартира оказалась под угрозой разрушения по вине ребёнка (актуально только для взрослых детей),
- если в договоре был прописан пункт об отмене.
📦 Блок 1. Дарственная между родителями и детьми: особенности
- Дарение возможно только от собственника квартиры.
- Если квартира в совместной собственности (например, супругов), нужно согласие второго супруга.
- Если квартира в долевой собственности, можно подарить только свою долю.
📦 Блок 2. Что происходит при разводе родителей
Если квартира подарена ребёнку, она не делится между супругами.
Но при разводе один из родителей может получить право пользоваться квартирой вместе с ребёнком.
📦 Блок 3. Дарение доли квартиры
Дарение доли ребёнку также возможно. Но в таком случае квартира будет в долевой собственности ребёнка и других совладельцев. Это может усложнить управление недвижимостью.
📦 Блок 4. Как составить договор дарения самостоятельно
Примерная структура договора:
- Дата и место заключения.
- ФИО дарителя и одаряемого.
- Описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер).
- Основание права собственности дарителя.
- Обязательство передать квартиру безвозмездно.
- Подписи сторон.
📦 Блок 5. Когда лучше дарственная
- Если родители хотят обезопасить ребёнка от возможных имущественных споров.
- Если есть риск, что квартиру попытаются оспорить в наследстве другие родственники.
- Если квартира покупалась специально для ребёнка.
📦 Блок 6. Когда лучше завещание
- Если родители сами живут в квартире и хотят сохранить её до конца жизни.
- Если возможны изменения в будущем (например, планируется продажа квартиры).
- Если родители не уверены, кому хотят передать квартиру.
📦 Блок 7. Полезные советы
✅ Обязательно сохраняйте все документы на квартиру.
✅ Лучше зарегистрировать договор через нотариуса.
✅ Учитывайте, что ребёнок не сможет распоряжаться квартирой без опеки.
✅ Если хотите сохранить контроль, выбирайте завещание.
🏁 Итоги
Дарственная — простой и быстрый способ передать квартиру ребёнку. Налогов при этом платить не нужно, но риски для родителей высокие: вернуть жильё уже не получится. Перед тем как принять решение, важно взвесить все «за» и «против».
🙏 Если статья была полезна, подписывайтесь, чтобы не пропустить новые материалы и поддержать автора.
❓ Вопрос читателям
А вы что считаете надёжнее — дарственную или завещание? Поделитесь своим мнением в комментариях 👇