Покупаете участок? Сначала проверьте это: иначе аванс — в трубу

Нашли «тот самый» участок и рука тянется к авансу? Задержите дыхание на 5 минут. В Москве и Подмосковье сделки чаще всего «ломаются» на трёх вещах: границы, ограничения и коммуникации. Ниже – короткий чек-лист вопросов продавцу и то, что вы можете проверить сами.

Документы и право собственности

Попросите выписку из ЕГРН не старше 30 дней. Сверьте ФИО и доли в выписке с договором. Почему не заказывать самому? В вашей выписке не будет ФИО собственника — только у продавца.

Границы и точность – без этого сделку не проведут

Откройте Публичную кадастровую карту и посмотрите, есть ли координаты границ. Если стоит «без координат» — межевания не было, придётся делать до сделки.

Даже при наличии координат в выписке проверьте нормативную точность. Для Москвы нужна не хуже 0,1 м — иначе Росреестр приостановит регистрацию. Обсудите с продавцом: кто делает межевание и в какие сроки.

Категория земли и ВРИ

ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, «для садоводства» – это не формальности, а ваши будущие возможности. Сверьте категорию и ВРИ по ЕГРН. Планируете дом, а в выписке «огородничество»? Придётся менять ВРИ (небыстро) или искать другой участок.

ГПЗУ и охранные зоны

Градостроительный план земельного участка отвечает на главный вопрос: где и что можно строить.

• Московскоя область: закажите ГПЗУ на mosreg.ru.
• Москва: ГПЗУ оформляет собственник на mos.ru.

Иногда «идеальное поле» на фото — это наполовину охранные зоны (ЛЭП, газ, водоохранные). Дом может не влезть по нормам вообще.

Подъезд и доступ

Как сюда заезжают зимой? Нет оформленного подъезда — минус к ликвидности и плюс к проблемам.

Коммуникации: где обычно «боль» на сотни тысяч

• Электричество. Подключено ли? Есть ли документы на подключение?
• Газ. Подходит ли по социальной газификации? Может уже подведен к участку?
• Вода. Может быть уже есть скважина или колодец? Есть ли документы?
• Канализация. Может уже установлен септик или есть выгребная яма? Какие документы есть?
• Интернет и связь. Какие операторы ловят? В некоторых местах бывают глушат — заранее проверьте.
• Что остаётся при продаже? Щиток или насос — это тоже деньги.

СНТ: деньги и правила

Узнайте размер взносов, режим охраны/воды/вывоза мусора. Попросите справку об отсутствии долгов — чужие долги любят становиться вашими.

Рельеф и вода в земле

Есть ли топосъёмка? Весной подтапливает? Какой уровень грунтовых вод? При высоком уровне фундамент, дренаж, септик — всё дороже и сложнее. Это не запрет, но корректировка бюджета обязательна.

История объекта: отказы и «дома-призраки»

Были ли приостановки или отказы в Росреестре и почему? Это может вскрыть скрытую зону ограничений. Посмотрите, нет ли в ЕГРН старых строений, которых уже нет на участке (налог начисляют, а объекта нет). Решается актом обследования, но лучше знать заранее.

Периметр и «соседский мир»

Где стоит забор относительно кадастра? Делали ли вынос границ в натуру и есть ли акт, чтобы проверить кто и чем выполнял? Конфликты с соседями? Перенос забора – это деньги, время и нервы.

Короткий алгоритм перед авансом

1. Берём свежую выписку ЕГРН и сверяем право и обременения.
2. Проверяем межевание и точность (для Москвы – 0,1 м).
3. Делаем вынос границ — колышки покажут правду.
4. Читаем ГПЗУ.
5. Подтверждаем удобный подъезд.
6. Разбираем коммуникации и их документы.
7. В СНТ — справка об отсутствии долгов.
8. Оцениваем рельеф и уровень грунтовых вод.

Увидели 2–3 красных флажка одновременно – лучше пройти мимо. На рынке всегда есть альтернатива, а споры и переделки стоят дороже любого «торга».

Подавайте заявку на консультацию в Геомер групп: помогаем с кадастровыми и геодезическими работами по Москве и Московской области с 2014 года.

Вам также будет интересно прочитать: