Мы с вами уже разбирали, что делать, когда ипотека «тянет на дно». Сегодня – про инструмент, которого раньше по сути не было: мировое соглашение именно по ипотеке в рамках банкротства. Как этот инструмент работает в 2025-м, на каких условиях банк готов «отпустить» остальные долги и оставить вам жильё.
Что изменилось: коротко о новых правилах
С осени 2024 года в закон о банкротстве добавили механизм, который позволяют сохранить залоговую квартиру/дом при процедуре банкротства, если соблюдены условия.
Ключевые новшества:
- Ипотеку может платить третье лицо (родственник/партнёр/работодатель по беспроцентному займу). Тогда объект не уходит на торги, при этом залог не снимают, а залогового кредитора не включат в реестр требований кредиторов, жильё становится единым для должника.
- мирвое соглашение заключают именно с банком-залогодержателем: согласие остальных кредиторов не требуется. Суд утверждает соглашение, ипотека оплачивается по оговорённым условиям, остальные долги списываются по итогам банкротства.
- но если банк не хочет заключат мировое соглашение, например, в моей практике Сбербанк, суд утверждает локальный план реструктуризации, который оплачивается третьим лицом, остальные долги списываются по итогам банкротства.
Важная деталь: нововведения применяются и к делам, запущенным до поправок, если залоговое жильё ещё не реализовано.
Когда реально сохранить ипотечное жильё
Проверочный список (должно совпасть максимум пунктов):
- Это единственное жильё. У вас нет другой жилой недвижимости.
- Нет критичных просрочек по ипотеке.
- Вы не злоупотребляли: нет фиктивных сделок, вывода активов, «серых» манипуляций с доходами.
- Есть источник платежей по ипотеке:
- защищённые выплаты
- третье лицо, которое берёт на себя оплату, оно должно быть официально трудоустроено, зарплата должна ему позволять вносить ежемесячный платеж и должен оставаться прожиточный минимум.
Если по этим пунктам «да» – шанс на сохранение высокий.
Как выглядит путь на практике: по шагам
Шаг 1. Переговоры с банком
Цель – показать кредитору, что выгоднее оставить ипотеку в платежах, чем терять деньги на торгах. Тогда необходимо:
- реальный план платежей (кто и за счет чего платит),
- обоснование посильности (справки о доходах/письмо от третьего лица/проект соглашения),
- отсутствие рисков (честная история по счетам, настроенные автоплатежи).
Шаг 2. Проект мирового соглашения
Документ фиксирует:
- стороны (банк, вы, третье лицо),
- объект и сумму остатка,
- исключение требований банка из реестра и вывод жилья из конкурсной массы,
- график и способ оплаты (обычно прежний, иногда – мягкая корректировка без ущерба банку),
- оговорку: ипотечный долг не списывается в банкротстве.
Шаг 3. Судебное утверждение
Суд проверяет законность и добровольность. После утверждения банк по ипотеке выходит из «общего банкрота», а по остальным кредиторам дело идёт дальше к списанию.
Шаг 4. Завершение банкротства
Арбитражный управляющий реализует только «незащищённое» имущество (если есть). По окончании процедуры – освобождение от всех долгов, кроме ипотеки. Вы продолжаете платить ипотеку по соглашению.
«Миф/Правда» про мировую по ипотеке
Миф 1. Если договорюсь с банком, банкротство прекратят.
👉 Правда. Это особый формат мирового: оно не прекращает банкротство, а выводит банк-залогодержатель из процедуры. Списанию подлежат остальные долги.
Миф 2. Соглашение обязаны подписать.
👉 Правда. Нет. Это добровольно. Наша задача – сделать банку «плюс-минус всё равно или выгоднее», чем торги.
Миф 3. Достаточно обещать «буду платить».
👉 Правда. Нужны гарантии: платёжеспособное третье лицо, защищённые доходы или прозрачная послебанкротная зарплата.
Миф 4. Можно снизить ставку и «простить» часть долга.
👉 Правда. Банк не обязан ухудшать свои условия. Иногда идёт навстречу в части графика, но ставка обычно остаётся договорной.
Кому это точно подходит, а кому – вряд ли
Подходит, если:
– квартира единственная, в ней живут дети/родители;
– вы можете устойчиво закрывать ипотечные взносы;
– текущие просрочки устранимы (есть ресурс закрыть хвост).
Сложно/вряд ли, если:
– длительная просрочка и нулевая платёжеспособность;
– банк уже настроен на торги (нужны веские аргументы/третье лицо);
– в деле – злоупотребления (фиктивные сделки, вывод средств, других активов).
Частые вопросы (и прямые ответы)
Можно ли заключить соглашение через МФЦ (внесудебное банкротство)?
Нет. Внесудебное – для тех, у кого нет имущества. С ипотекой туда обычно не пускают.
Может ли арбитражный управляющий «зарубить» мировую?
Нет. Его согласие не требуется. Решают банк и должник, суд лишь проверяет законность.
А если после утверждения соглашения я снова перестану платить?
Банк вправе вернуть требования в реестр (если дело ещё идёт) или обратить взыскание на жильё позднее. То есть «передумать» без последствий не получится. А на банкротство можно подавать 1 раз в пять лет.
Живая практика из дел
У заёмщика – единственный дом и стабильный доход после сокращения. Договорились с банком: он вышел из реестра, суд утвердил мировую, должник платит ипотеку по графику, по остальному – освобождён.
Третье лицо закрыло остаток – квартиру вывели. Родители дали беспроцентный займ, ипотека закрыта, залог снят, жильё стало «единственным» и ушло из процедуры. Остальные долги – под списание.
Риски и тонкие места
Зависимость от воли банка. Нельзя заставить подписывать.
Реалистичный график. Суд не утвердит заведомо «невыполнимую» схему.
Синхронизация сроков. Нужно успеть до стадии реализации залога. Тут важна скорость.
Чек-лист: готовность к мировой по ипотеке
- Квартира – единственное жильё.
- Просрочки по ипотеке: нет/устранимы быстро.
- Источник платежей: подтверждён (доходы/третье лицо).
- Прозрачные счета и история (нет «серых» манёвров).
- Проект соглашения согласован по сути (сумма, график, выход банка из реестра).
- Пакет на судебное утверждение подготовлен.
Итог: кому это даёт максимум
Если ваша цель – списать «всё остальное» и сохранить крышу над головой, мировой по ипотеке – тот самый инструмент 2025 года. В классической логике банкротства ипотека всегда «болела» – приходилось расставаться с жильём. Теперь у нас есть законная развилка, которой раньше не было.
Если сомневаетесь, тянете ли вы график – лучше обсудить цифры до переговоров с банком. Я за то, чтобы соглашение было выполнимым, иначе через полгода круг замкнётся.
#банкротство #банкротствоипотека #арбитражныйуправляющий #мировоесоглашение