Ипотека НИС — отличный инструмент для покупки жилья военнослужащим, но одобрение часто упирается в банковские стоп-факторы: ПДН, кредитную историю, стабильность службы и юридическую чистоту объекта. Даже при наличии сертификата и накоплений ипотека НИС может «застрять» из-за просрочек, высоких лимитов по картам, скорого увольнения или спорной вторички. В этом материале разбираем типовые причины отказов и показываем, как их аккуратно обойти без риска нарушить правила НИС.
1) ПДН (показатель долговой нагрузки): как считают и где «узкие места»
Что смотрят банки
- Ежемесячные платежи по всем действующим кредитам/картам/рассрочкам (в т.ч. Buy-Now-Pay-Later).
- Планируемый платёж по ипотеке (в ряде банков учитывают его в ПДН, параллельно засчитывая ежегодный взнос НИС как источник платежа).
- Официальный доход (Д/Д + постоянные надбавки; доход супруги/супруга при созаёмщике).
- Скрытые факторы: большие лимиты по кредитным картам, частые заявки в БКИ, МФО.
Быстрый пример расчёта ПДН
Доход семьи 120 000 ₽/мес. Старые кредиты: 12 000 ₽ + 8 000 ₽. Ипотека (план): 28 000 ₽ (покрывается НИС).
Банк может посчитать ПДН как (12 000 + 8 000 + 28 000)/120 000 = 40% и параллельно учесть, что 28 000 ₽ закрываются ежегодным взносом НИС. Узкое место — не ипотека, а прочие кредиты/карты.
Как пройти по ПДН
- Закрой/реструктурируй самые дорогие кредиты и сократи лимиты по картам на 30–50%.
- Сведи активные рассрочки к нулю (банки видят их как обычные кредиты).
- Привлеки созаёмщика (супруга) с белым доходом.
- Если оценка объекта «урезает» лимит — добавь собственные средства (маткапитал/накопления/премии).
- Проверь, чтобы в отчётный месяц не было «пиковых» трат по картам — снимай скрин стейтментов «после погашения».
2) Кредитная история: что убивает одобрение и как «лечить»
Стоп-факторы
- Просрочки 30+ дней в последние 12 месяцев, 90+ дней в любом периоде.
- Судебные/исполнительные производства, незакрытая реструктуризация/банкротство.
- «Микрозаймы», частые запросы в БКИ, «скачущая» загрузка по картам.
Как исправить (дорожная карта на 60–180 дней)
- Закрой просрочки и возьми справки об отсутствии задолженности.
- Убери МФО, сократи число карт/лимиты.
- Дай 3–6 месяцев «чистой» истории с идеальными оплатами (можно держать один небольшой POS-кредит и платить досрочно по графику).
- Подготовь объяснительную банку о причинах прошлых просрочек (образец — ниже).
- Подай заявки точечно (1–2 банка-партнёра РВИ), а не «веером».
Шаблон объяснительной (коротко)
«В период ___ я допустил просрочку из-за ___ (командировка/болезнь). Задолженность погашена ..20__, подтверждение прилагаю. С тех пор просрочек не имею, счета веду в банке __, зарплата поступает стабильно. Прошу учесть положительную динамику платёжной дисциплины».
3) Служба/контракт и статус участника НИС
Чего боятся банки
- До увольнения/дембеля по контракту остаётся мало времени (высокий риск досрочного прекращения выплат).
- Дисциплинарные взыскания/переводы, влияющие на стабильность дохода.
Как нейтрализовать
- Продли контракт заранее (чтобы на дату заявки оставалось 3–5 лет службы).
- Проверь по РВИ доступные накопления, попроси актуальную справку.
- При частых переводах — приложи справку о денежном довольствии за 12 мес. с расшифровкой.
4) Объект и застройщик: юридические риски, из-за которых «стоп»
Стоп-факторы
- Новостройка вне 214-ФЗ/эскроу, слабый застройщик, объект не в перечне партнёров банка.
- Вторичка с несогласованной перепланировкой, долями/опекой, арестами, «мутной» историей переходов прав.
- Заниженная оценка: LTV выходит за лимит — банк режет сумму кредита.
Как пройти комплаенс объекта
- Для новостройки — только эскроу/214-ФЗ, застройщик из «белого» списка банка.
- Для вторички — правовая проверка (ЕГРН, архив, отсутствие обременений/опеки/зарегистрированных детей), технический план.
- Закажи предоценку у оценщика, который работает с банком-партнёром; при недооценке — торгуйся с продавцом или внеси больше собственных средств.
5) Документы и мелочи, на которых часто «сыпется» сделка
- Справка о Д/Д с расшифровкой надбавок (за последние 12 мес.).
- Согласие супруги/супруга, брачный договор (если нужен).
- Полный пакет по объекту (ЕГРН, техплан, выписка об отсутствии долгов по ЖКУ/капремонту, разрешение на строительство/ДДУ и пр.).
- Единый пакет сканов хорошего качества, правильные ФИО/даты (частая причина задержек/перепроверок).
6) Готовые стратегии «обхода» под разные проблемы
A. Высокий ПДН из-за потребкредитов
→ Закрой один крупный кредит, сократи лимит по карте до 50–100 тыс., возьми созаёмщика. Перенеси заявку на 30 дней после закрытий — чтобы обновились БКИ/выписки.
B. Просрочки в КИ в прошлом году
→ 3–6 месяцев идеальной дисциплины + справки об отсутствии долгов + объяснительная. Подавайся в банк, где зарплатный проект/дебетовый оборот.
C. Нехватка накоплений НИС/заниженная оценка
→ Добавь маткапитал/собственные; выбирай объект с дисконтом или новостройку с субсидией; проси продавца делать «чистую» вторичку (погашение обременений до сделки).
D. Скорое увольнение/конец контракта
→ Продли контракт до сделки; приложи подтверждение. Без этого банк может отказать автоматически.
E. «Непроходной» застройщик/объект
→ Сменить на эскроу-проект из партнёрского списка; по вторичке — альтернативная квартира без перепланировок/обременений.
7) Чек-лист перед подачей заявки
- ПДН ≤ разумного порога (после закрытия дорогих кредитов и урезания лимитов).
- Просрочек нет последние 6–12 мес.; по старым — есть подтверждающие справки.
- Объект юридически чист; новостройка — по 214-ФЗ/эскроу.
- Пакет документов готов; сканы качественные; ФИО/даты совпадают.
- Подавать точечно в 1–2 банка-партнёра РВИ.
Мини-FAQ
Учитывают ли банки платёж по ипотеке в ПДН, если он покрывается НИС?
Да, многие учитывают, но параллельно признают ежегодный взнос НИС как источник погашения. Критичнее прочие кредиты/карты.
Можно ли использовать маткапитал вместе с НИС?
Часто — да, в счёт доп. взноса/первоначалки или погашения части кредита (проверь формат у банка/ПФР/опеки для конкретной сделки).
Даёт ли звание «плюс» по скорингу?
Звание как таковое — нет, но стабильная служба и длинный контракт уменьшают риски для банка.
Полезно на «ВоенСчёте»
Полезные источники
- Официальный сайт Росвоенипотеки: раздел «Участнику НИС» (порядок, свидетельство, покупка жилья) — как «что делать шаг-за-шагом». m.rosvoenipoteka.ru