Недавно руководитель юридической службы Vysotsky Estate Ирина Трубицына столкнулась с юридически спорным, но, к сожалению, нередким случаем — продажей «чужой» недвижимости. Цель этой статьи — показать, почему подобная ситуация опасна и юридически несостоятельна. Прочитать полезно и потенциальным покупателям, и юристам.
Теория
Давайте сначала разберёмся в теории: как в принципе банкрот может обмануть потенциального покупателя недвижимости?
Юридическое лицо, утратившее объект недвижимости по итогам публичных торгов в деле о банкротстве, — проще говоря, банкрот, лишившийся квартиры, — предлагает ничего не знающему покупателю заключить с ним предварительный договор купли-продажи. Как это возможно, если публичные торги состоялись? А так: если регистрация права собственности победителя торгов в ЕГРН ещё не состоялась, это позволяет банкроту злоупотребить текущей записью в реестре и ввести в заблуждение потенциального покупателя — будто квартира ещё его.
Многие покупатели ориентируются исключительно на данные ЕГРН. Они не понимают, что само по себе наличие записи в реестре не делает лицо собственником, если фактически право уже утрачено.
Фактический сценарий
Как всё было у нас.
Юридическое лицо, находившееся в процедуре банкротства, предложило нашему клиенту заключить предварительный договор купли-продажи нежилого помещения. Из ЕГРН было видно, что продавец формально ещё значится собственником. Однако в ходе проверки я установила, что объект уже был продан с публичных торгов в рамках дела о банкротстве и что право собственности должно перейти к победителю торгов.
Проблема в том, что, пока победитель торгов не прошёл регистрацию, прежний владелец, пользуясь этой ситуацией, пытается отчуждать имущество повторно. Юридически это недопустимо, и такая сделка будет ничтожной или, как минимум, оспоримой.
Правовая оценка
Согласно ст. 209 ГК РФ, право распоряжения недвижимостью принадлежит исключительно собственнику или уполномоченному лицу. Если имущество реализовано по результатам торгов в деле о банкротстве, прежний собственник теряет возможность распоряжаться им, даже если запись в ЕГРН не обновлена.
Победитель торгов приобретает право на государственную регистрацию собственности на основании подписанного протокола о результатах торгов и заключённого договора купли-продажи. Это подтверждается как судебной практикой, так и положениями ст. 223 и ст. 551 ГК РФ: право собственности на недвижимость возникает у приобретателя после государственной регистрации.
Если прежний владелец, утративший право собственности, заключает предварительный договор с третьим лицом, такая сделка может быть признана оспоримой на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ, если нарушены требования закона, либо ничтожной по п. 1 ст. 166 ГК РФ, если она заключена с очевидным превышением полномочий и в обход публичных торгов.
Чем рискует покупатель?
Покупатель, не проверивший правовую историю объекта, может:
📌 заключить оспоримый или ничтожный предварительный договор;
📌 потерять аванс или задаток, вернуть который будет сложно, особенно если продавец — банкрот;
📌 быть вовлечён в длительный судебный спор или даже уголовное разбирательство;
📌 лишиться шансов на легализацию права собственности в будущем.
Рекомендации практикующим юристам
❗ Проверяйте не только ЕГРН, но и торги на ЕФРСБ и материалы арбитражных дел.
❗ Анализируйте, кто действительно является титульным владельцем и когда произошло отчуждение.
❗ Не заключайте никаких сделок (даже предварительных) с лицом, утратившим право распоряжения.
❗ Консультируйте клиентов о рисках «двойных продаж» после банкротства.
Резюме
Предварительный договор купли-продажи, заключённый с лицом, которое утратило право собственности в результате публичных торгов, является либо ничтожным, либо оспоримым в зависимости от состава нарушений. Ссылка на формальное наличие записи в ЕГРН не спасает покупателя от негативных последствий. Юристу важно выявить эту ситуацию как можно раньше, чтобы защитить интересы клиента и предотвратить сделку с чужим имуществом.
Понравилась статья? Ставьте лайк!
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!