По итогам первого полугодия 2025 г. аналитики консалтинговой компании Commonwealth Partnership (CMWP) зафиксировали на рынке офисной недвижимости Москвы рекордный уровень сделок с конечными покупателями, приобретающими помещения для работы (а не для перепродажи или сдачи в аренду). Стремление обзавестись собственными площадями эксперты, опрошенные изданием «Ведомости. Город», объясняют ограниченным выбором подходящих объектов, прежде всего арендных. Большинство представленных на рынке объектов, по их словам, предлагается на продажу, так как строительство под аренду стало для застройщиков существенно менее выгодным. Но в этой ситуации есть и преимущества для потенциальных резидентов: свой офис компания может обустроить по собственному вкусу, наладить в нем комфортную рабочую жизнь «под себя» и не зависеть от растущих ставок.
В первом полугодии 2025 г. продажи офисов конечным пользователям сформировали 35% спроса, сообщает Commonwealth Partnership (CMWP). Это выше исторического максимума в 30%, достигнутого в прошлом году. В Nikoliers считают, что этот показатель даже выше: порядка 40–50%. Остальное приобретается инвесторами, уточняет представитель брокера.
Компании стали активнее покупать офисы, так как арендных площадей не хватает, объясняют консультанты. По данным NF Group, на продажу в 2025 г. строится 75% комплексов.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты констатируют кардинальное изменение курса рынка – от аренды к продаже. Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар говорит о «долгосрочной ориентации на модель реализации офисных помещений через продажу». А руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова – о «новом цикле развития» и «фундаментальном сдвиге в стратегиях девелоперов».
Эксперты называют две главные причины. В условиях дорогого проектного финансирования и растущих строительных затрат девелоперам выгоднее продавать офисы, чтобы быстрее вернуть инвестиции. «Возведение зданий под арендные нужды перестало приносить достаточную прибыль», – соглашается директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Продать выгоднее, чем «играть вдолгую» и нести риски, связанные с управлением арендными отношениями, добавляет директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур.
Кроме того, отмечают эксперты, на офисный рынок пришли девелоперы из жилого сектора, которые привыкли работать именно по такой модели. Как объясняет Недря, выходить в этот сегмент их мотивирует возможность получить льготу для реализации своих жилых проектов за создание мест приложения труда.
Офисы в дефиците
Помимо рекордных показателей рынка есть и антирекордные. Несмотря на то что девелоперы планируют солидные объемы строительства, объектов вводится мало, а сроки ввода переносятся, отмечают эксперты. При этом, по их словам, в сданных бизнес-центрах практически нет свободных площадей – все раскупается на стадии строительства. По данным Ricci, объекты со сроком ввода в 2025–2026 гг. уже реализованы более чем на 70%.
Опрошенные «Ведомостями» консультанты рынка назвали всего три комплекса, сданные в первом полугодии 2025 г. Все они относятся к классу В+, их совокупная площадь – 22 000 кв. м. Как замечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова, это в 15 с лишним раз меньше показателя за первое полугодие 2024 г.
Результаты первых шести месяцев, по оценке CORE.XP, стали самыми низкими за последние восемь лет. По итогам года девелоперы обещают сдать еще почти 1,4 млн кв. м. Но эксперты сомневаются в реализации этих планов. «Мы считаем, что реально может быть достроено порядка 1 млн кв. м, включая крупные объемы штаб-квартир Национального космического центра и «Яндекса», – говорит Хорошилова. Директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина полагает, что реальный объем ввода по итогам года может составить не более 500 000 кв. м новых офисов.
Объекты не сдаются из-за жесткой денежно-кредитной политики Центробанка и, как следствие, слишком дорогих кредитов, объясняют консультанты. На этом фоне строительство бизнес-центров, заявленных к сдаче до 2029 г., может растянуться до 2035 г., считают аналитики Ricci.
Деловой голод
О дефиците на рынке офисной недвижимости свидетельствуют уровни вакантности и объемов поглощения, говорят эксперты. По итогам января − июня первый показатель в готовых бизнес-центрах опустился до исторического минимума. Аналитики определяют его от 3,5% (CORE.XP) до 5,6% (NF Group). В абсолютных цифрах − от 0, 6 млн кв. м (CORE.XP) до 1,1 млн кв. м (Nikoliers) в классах Prime & A & B. По словам Хорошиловой, объем свободных площадей по сравнению с прошлым годом снизился на 30%.
«Дефицит качественных офисных площадей сохраняется второй год подряд, особенно в премиальных локациях. Вакантность в «Москва-сити» сохраняется на уровне 1−2%, а в таких деловых районах, как Пресненский и Павелецкий, Хамовники, Кутузовский деловой коридор, – опустилась до 4%», ‒ комментирует Мазур.
Объем поглощения офисных площадей по итогам первого полугодия 2025 г. консультанты оценивают от 53 000 кв. м (Nikoliers) до 66 400 кв. м (NF Group). Так как это значительно выше объемов ввода, дефицит предложения офисов, по их мнению, в обозримом будущем сохранится.
«Мелкая нарезка»
Сегодня наиболее активно заключаются сделки с небольшими лотами, говорят эксперты. И, по их словам, девелоперы стараются удовлетворить спрос, щедро предлагая более мелкие офисные помещения. По наблюдениям NF Group, по итогам первых шести месяцев 2025 г. офисы до 300 кв. м формировали 36% предложения. И, как считает Кухар, в ближайшие годы этот показатель останется примерно на том же уровне. По его оценкам, доля проектов с «мелкой нарезкой» (от 25 до 250 кв. м) будет составлять 30% от прогнозируемого общего объема ввода в период с 2025 по 2029 г.
В первом полугодии 2025 г., согласно данным CMWP, покупателей и арендаторов больше всего интересовали офисы менее 1000 кв. м. Средняя площадь проданных объектов ‒ 781 кв. м, однако, по данным компании, половина закрытых сделок совершалась с лотами меньше 173 кв. м. «Приоритетная стратегия реализации сместилась в сторону продажи «в мелкую нарезку», что ускоряет сделки», ‒ заключает старший директор, руководитель департамента аналитики и исследований CMWP Полина Афанасьева.
Как правило, «мелкой нарезкой» увлекаются девелоперы из жилого сектора, работающие по программе МПТ, говорят эксперты. Особенно в отдаленных районах. «Во многих более удаленных от центра и сложившихся деловых субрынков локациях жилые застройщики предусматривают более мелкие офисные помещения. Это связано с тем, что в таких локациях существует спрос от жителей ближайших районов, которые чаще рассматривают помещения для покупки с небольшим чеком. Также это могут быть сотрудники небольших офисов более низкого класса, которые заинтересованы остаться в рамках локации и не обладают большим бюджетом», ‒ отмечает Белова.
Однако интерес к маленьким офисам постепенно снижается, утверждают эксперты. Доля сделок по аренде помещений до 500 кв. м в качественных бизнес-центрах по итогам II квартала 2025 г. сократилась на 4 п. п. относительно апреля ‒ июня 2024 г. и составила 68% от общего числа транзакций, подсчитали аналитики CORE.XP. При этом снижение спроса обусловлено фактическим отсутствием такого предложения на рынке аренды. По оценкам IBC Real Estate, показатель сократился еще больше: с 65 до 56%. Мазур считает, что наиболее востребованы сейчас лоты 500–1500 кв. м.
Структура предложения офисов в продажу блоками по площади (без учета продажи зданий единым объемом)
Игроки по-крупному
Масштабные офисные площади от 5000–10 000 кв. м встречаются в единичных проектах, говорят эксперты. Причем, по их словам, такие лоты нужно «ловить» на ранних этапах строительства со сроками готовности бизнес-центров 2027–2029 гг., так как все построенное ранее давно раскуплено.
«Чем ближе получение проектом разрешения на ввод (РНВ), тем меньше вероятность того, что в продаже остался крупный блок, ‒ объясняет Зимина. ‒ Большинство проектов начинают реализацию с момента получения разрешения на строительство (РНС), и к моменту получения РНВ чаще всего площади практически полностью выкуплены».
В итоге, по определению Беловой, «существует острый дефицит крупных предложений от 5000 кв. м». По подсчетам IBC Real Estate, в первом полугодии 2025 г. было доступно только 25 таких помещений, или 2% от общего количества вакантных офисов в Москве. Близкая оценка у Афанасьевой: большие блоки (от 5000 кв. м) составляют 3,8% от числа всех вакансий. По прогнозу Кухара, дефицит крупных лотов сохранится в течение как минимум трех лет.
В итоге сделки с крупными объектами – редкость. Как сообщает Зимина, с начала года зафиксирована только одна крупная сделка на строящийся объект целиком: офисное здание «Stone Курская» площадью 12 400 кв. м. В прошлом году, по данным NF Group, были закрыты две крупные сделки: РЖД приобрела Moscow Towers общей площадью 263 000 кв. м, что стало крупнейшей сделкой на офисном рынке в 2024 г., а также ЦБ РФ купил БЦ «Slava» (144 000 кв. м). Масштабных арендных сделок тоже мало. Мазур приводит в пример сделку в БЦ Dubinin’Sky. В конце 2024 г. вакантные площади в объекте «Галс-Девелопмент» были законтрактованы несколькими крупными арендаторами, якорный снял более 40 000 кв. м.
Нехватка крупных площадей связана еще и с тем, что, по словам экспертов, за строительство офисного здания для солидного клиента берутся единичные девелоперы. Прежде всего потому, что, по словам Недри, это очень затратный процесс. Покупатели, заинтересованные в приобретении целого бизнес-центра, чаще всего появляются на завершающих этапах, утверждает она. Соответственно, продолжает эксперт, девелоперу либо приходится финансировать процесс самостоятельно, либо привлекать дорогие банковские кредиты. Поэтому «лишь профессиональные офисные девелоперы готовы брать на себя ответственность за реализацию таких эксклюзивных предложений», подчеркивает Недря.
Тем не менее Stone планирует дорастить до 50% объем портфеля, представленного именно зданиями под крупных покупателей. «Мы как профессиональный офисный игрок видим эту конъюнктуру и понимаем, что спрос в перспективе трех-пяти лет будет концентрироваться именно на крупных объемах, которых сейчас на рынке дефицит», ‒ заключает Недря.
Сейчас для покупателей, интересующихся большими объемами, в портфеле Stone имеется несколько решений, говорит представитель компании. «Треть предложений в нашей офисной линейке – это объемы под крупных покупателей, в частности это офисное здание «Stone Ходынка 3» и башня К3 в «Stone Калужская», а также блоки от 10 000 кв. м в проектах на разной стадии реализации», ‒ дополняет Недря.
Предложения крупных лотов в аренду на рынке еще в большем дефиците, чем на продажу, говорят эксперты. Но, например, сейчас у «Галс-Девелопмента» в БЦ «Север» в Ленинградском деловом коридоре предусмотрена возможность аренды помещений от 10 000 до 50 000 кв. м.
Свой офис ‒ как свой дом
Покупка офиса, особенно большого, не самое простое решение для компании. При этом, как отмечают эксперты, сложившаяся рыночная конъюнктура заставляет бизнес переквалифицироваться из арендатора в покупателя. Но, по мнению консультантов, в статусе собственника офиса есть несомненные преимущества. Прежде всего можно забыть об арендных платежах, говорит Зимина. Нет больше зависимости от арендодателя и риска изменения условий аренды или повышения ставок. При этом только за последний год они выросли на 11,6%, по данным NF Group. А в Nikoliers оценивают годовое подорожание офисной аренды в 36%. И это средние показатели. В отдельных районах рост был намного выше. Например, по данным CORE.XP, на проспекте Мира и в Пресненском районе ставки увеличились на 87% и 52%. А в Кутузовском и Ленинградском деловых коридорах ‒ на 36% и 32%. Белорусский и Центральный деловой районы, по оценкам Nikoliers, подорожали на 26%, «Москва-сити» ‒ на 44%. К тому же, подчеркивает Зимина, собственной недвижимостью можно распоряжаться на свое усмотрение. Например, частично сдать кому-нибудь в аренду или даже взять кредит под залог офиса.
Владелец офиса самостоятельно выбирает планировку, дизайн и функциональное наполнение офиса и согласовывает их, как уточняет эксперт, «только с государственными органами». Кроме того, в условиях дефицита помещений в аренду покупка офиса позволяет занять привлекательные локации, добавляет Кухар. Сегодня владение офисом положительно влияет на имидж компании, повышает ее статус и, с точки зрения Зиминой, «вызывает доверие со стороны клиентов, партнеров и инвесторов, демонстрируя уверенность в долгосрочном развитии бизнеса». Наконец, заключает Белова, такая возможность полностью выстроить и оборудовать под нужды компании офис важна для HR бренда.
Удобный, хорошо оборудованный офис с качественной инфраструктурой улучшает имидж компании, помогая выиграть борьбу за кадры, объясняет Недря. «Современные, особенно молодые и прогрессивные, сотрудники ценят комфортную среду, где можно эффективно работать и решать повседневные задачи ‒ как бытовые, так и деловые. Бизнес-центры с недостаточной инфраструктурой теряют привлекательность для лучших кадров, а компании, размещающиеся в них, рискуют потерять ценных специалистов. Поэтому в объектах от профессиональных офисных девелоперов инфраструктура, включающая кафе, рестораны, зоны отдыха, торговлю, сервисные службы и т. п., достигает 10% от общей площади проекта», ‒ говорит эксперт.
Подпишитесь на «Ведомости» в Telegram
Читайте также:
Трамп считает, что Россия готова сократить свои ядерные арсеналы
Что известно о судьбе альпинистки Натальи Наговициной
Трамп предупредил о последствиях, если встреча Путина с Зеленским не состоится
