Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)!
Пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом МКД, находящимся в их долевой собственности (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Закон устанавливает, что владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников помещений в доме, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).
Соглашение всех собственников помещений о порядке пользования общего собрания оформляется решением общего собрания собственников, в частности, предложения о порядке пользования общим имуществом выносят на общее собрание собственников члены совета многоквартирного дома, только на общем собрании собственников решаются вопросы пользования общим земельным участком и передачи прав пользования общим имуществом иным лицам.
Включение в состав общего имущества в многоквартирный дом нового имущества
Иногда у собственников возникает потребность увеличить размер общего имущества в многоквартирном доме - включить в его состав новое дополнительное оборудование, земельный участок, объекты благоустройства и т. п. Собственники помещений многоквартирного дома проводят общее собрание собственников, которое принимает (или не принимает) решение о включении того или иного объекта в состав общего имущества, так как:
- состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
- таким образом, общее собрание собственников помещений в жилом доме правомочно решать вопросы, связанные с утверждением состава общего имущества многоквартирного дома.
ЖК РФ не определяет, каким числом голосов должно приниматься решение об увеличении размера / состава общего имущества многоквартирного дома. По мнению Минстроя России, указанное решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (письмо от 17.12.2020 N 37595-ОГ/04)
Однако, увеличение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (Определение ВС РФ от 11.12.2012N 18-КГ12-83.
Уменьшение состава (размера) общего имущества многоквартирного дома
Уменьшение размера (состава) общего имущества возможно только с согласия всех (100%) собственников, причем именно путем реконструкции дома.
Получение согласия всех собственников необходимо также в случае, когда переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме, после которой стены помещения стали толще, а площадь помещения - меньше, не нарушает прав остальных собственников и не является реконструкцией (определение Верховного Суда РФ от 15.01.2024 N 301-ЭС23-27701).
Использование общего имущества многоквартирного дома без согласия собственников
Если постороннее лицо или даже один из собственников использует часть общего имущества многоквартирного дома без согласия других собственников, его могут ожидать два иска от имени собственников:
- можно подать иск в порядке ст. 304 ГК РФ (защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения) - о демонтаже нелегальных конструкций. В этом случае необходимо будет доказать, что 1) у истцов есть права собственности на общее имущество; 2) ответчик мешает им осуществлять права собственности, 3). ответчик мешает собственникам использовать их общее имущество;
- иск о взыскании неосновательного обогащения к нелегальному пользователю общим имуществом (глава 60 ГК РФ). Его размер определяется как произведение тарифа, утвержденного решением общего собрания собственников, на количество периодов несанкционированного пользования общим имуществом многоквартирного дома.