Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Участие управляющей организации в организации и проведении капитального ремонта общего имущества ограничено и заключается в следующем:
1. По предложению УК может быть инициировано общее собрание собственников по принятию решения о проведении капитального ремонта общего имущества. Указанное решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (ч.2 ст. 189, п.1ч.2 ст. 44, ч.1 ст. 46, ч.1 ст. 189 ЖК РФ).
2. Если ремонт должен быть проведен по региональной программе, а фонд капремонта формируется на специальном счете, то не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в котором будет проведен капремонт, УК представляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения.
3. Решением общего собрания УК может наделяться полномочиями на участие от имени всех собственников в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п.3 ч.5 и п.5 ч. 5.1 ст. 18 ЖК РФ).
4. УК может быть владельцем специального счета. При этом на основании ч. 1 ст. 177 ЖК РФ УК вправе совершать по специальному счету следующие операции:
1) списывать денежные средства по расчетам за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества;
2) списывать денежные средства в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта, уплату процентов за пользование такими кредитами и займами, оплачивать расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам;
3) в случае смены специального счета на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета;
4) в случае изменения способа формирования Фонда капитального ремонта (ФКР) на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора;
5) списывать денежные средства во исполнение вступившего в законную силу решения суда;
6) зачислять взносы на капитальный ремонт, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
7) зачислять средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии с осуществлением мер государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта;
8) начислять проценты за пользование денежными средствами и списывать комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;
9) перечислять собственникам денежные средства, находящиеся на специальном счете, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
10) размещать денежные средств (части денежных средств) на специальном депозите и зачислять их со специального счета на специальный депозит, осуществлять возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;
11) списывать и зачислять денежные средства по иным операциям, связанным с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.
УК с её согласия может наделяться собственниками полномочиями на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. В этом случае УК обязана будет представлять владельцу специального счета (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, региональному оператору) в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (чч 3.1,3.2 ст. 175 ЖК РФ).
6. Собственники вправе наделить УК различными полномочиями, связанными с согласованием технических вопросов с техническим заказчиком (либо даже возложить на неё функции технического заказчика, если ФКР формируется на специальном счете, владельцем которого является УК.
Наделение УК правом согласовывать с техническим заказчиком технические вопросы, возникающие при подготовке и проведению капремонта, прямо вытекает из правомочий собственника, а возложение на УК - владельца специального счета функций технического заказчика не противоречит действующему законодательству. Если же формирование ФКР осуществляется на счете регионального оператора, то техническим заказчиком капитального ремонта выступает либо региональный оператор, либо органы и организации согласно ч. 4 ст. 182 ЖК РФ.
Технический заказчик в целом организует проведение работ по капитальному ремонту имущества, контролирует ход выполнения работ, отбирает подрядные организации, организует и участвует в приемке работ по капремонту общего имущества (п. 4.4. ГОСТ Р 56193-2024), а в частности подготавливает задания на выполнение инженерных изысканий (при необходимости), осуществляет подготовку проектной документации о капитального ремонте общего имущества в многоквартирного дома, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, капитальный ремонт, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности и жилищным законодательством (п. 3.7 ГОСТ Р 56193-2024), в том числе организует и проводит строительный контроль (п. 5.8.2 ГОСТ Р 56193-2024).
Если техническим заказчиком работ является не УК, она – согласно п. 5.3.2 ГОСТ Р 56193-2024 - передает техническому заказчику данные информационных моделей, применяемых при строительстве, эксплуатации многоквартирного дома, актуальную техническую документацию многоквартирного дома в необходимом объеме для подготовки проектной (сметной) документации по капитальному ремонту имущества, в том числе:
- копии документов технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии имущества;
- копии документов на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета;
- копии актов осенних и весенних осмотров многоквартирного дома;
- акты о техническом состоянии вентиляционных и (или) дымовых каналов.
7. УК организует выполнение работ по уборке от бытового (строительного) мусора, откачке воды и стоков из подвалов (при наличии), дератизации и дезинсекции подвалов, а также мероприятий, направленных на демонтаж изделий, конструкций (в том числе рекламных) и сетей инженерно-технического обеспечения, не относящихся к имуществу многоквартирного дома (интернет, телефония и т.п.), установленных в местах общего пользования, на фасадах и крышах многоквартирного дома.
8. УК определяет точки подключения электроэнергии и водоснабжения для подрядчика и заключает с ним договор оказания услуг по предоставлению коммунального ресурса о опломбирует соответствующий прибор учета.
9. Перед началом работ по капремонту УК обеспечивает доступ в жилые и нежилые помещения многоквартирного дома в целях фиксации состояния отделки помещений квартир верхних этажей, где комиссией проводится осмотр помещений квартир верхних (последних) этажей на предмет наличия протечек.
10. После окончания работ по капремонту УК актуализирует и вносит соответствующие изменения в техническую документацию на многоквартирный дом.