Уже не первый месяц рынку жилья Минска пророчили значительные изменения: снижение продаж квартир и остановку роста цен по причине достижения предела покупательской способности. Подтвердились ли опасения по итогам сделок июля - далее в материале.
Начнем с количества сделок. Исходя из встречавшихся в сети пессимистичных ожиданий, по итогам июля мы должны были получить снижение продаж. Но в реальности получилось наоборот. Количество сделок мы отслеживаем ежедневно и в своих предыдущих материалах на основе оперативных данных мы рассказывали, что июль по продажам шел активнее июня. Так оно в итоге и получилось - 1480 сделок против 1410 в июне, а это значит прирост +5% и +70 квартир.
Интересный момент - основной прирост (+50 квартир) пришелся не на всеми желанные новостройки, а на “хрущевки” 60-х годов постройки. И продалось их немало: 260 квартир или порядка 18% от общего количества сделок.
Объяснить стабильную востребованность хрущевок можно просто: в свете роста цен на жилье, покупатели ищут наиболее сбалансированные по цене квартиры. А поскольку большинство хрущевок уже пережили капремонты, обновили подъезды, а в большинстве квартир предыдущими собственниками уже сделаны аккуратные ремонты, и при наличии изолированных комнат (что важно для семей с детьми) - хрущевки выступают неплохим бюджетным выбором.
Но больше всего квартир было продано в типовых 9-этажных панельках 70-90-хх годов - 33% от общего количества сделок (490 квартир). Объяснение простое - такие дома представлены во всех локациях Минска и поэтому всегда есть из чего выбрать, как по цене, так и по качеству.
А теперь о домах, моложе 2011 г.п. - их было продано практически столько же, как и панелек из СССР - более 30% (490 квартир).
А если выделить из их числа дома в возрасте до 5 лет, то их было продано лишь немногим больше, чем хрущевок - 19% или 280 квартир.
Также вы часто спрашиваете, а сколько готовых квартир-новостроек продается застройщиками? Отвечаем - ежемесячно в текущем году порядка 120. По итогам июля 120, в июне - 130. А в прошлом году эта цифра поднималась и до 200 проданных квартир. Все зависит от того какие квартиры (количество комнат, площадь) и по какой цене предлагаются на продажу в конкретный момент времени. В большинстве своем, эти квартиры значительно дороже предложения периода строительства, поэтому интересны ограниченной аудитории покупателей.
А теперь о ценах сделок. И тут тоже пессимистичные ожидания не сбылись - средняя цена кв. м. в июльских сделках приросла на 2% или +30$\кв. м. Выросла и средняя стоимость проданной \ купленной квартиры - в прошлом месяце она составляла 88 тыс. USD, а сейчас перешагнула отметку 89 тыс. USD.
В основном, рост цен произошел за счет однокомнатных квартир: +4% и практически 70 Usd на кв. м. до 1950 USD/кв .м.
Подъем однушек, как по количеству продаж, так и по ценам, можно, в частности, объяснить вынужденной переориентацией спроса. В свете роста цен, покупатели, которые изначально рассчитывали из последних средств на приобретение двушки (пусть и в уставшем состоянии), сегодня вынуждены из-за недостатка средств приобретать однушки. Но при этом более ухоженные. Поэтому в статистике и растет цена кв. м.
Двушки в цене не изменились - в среднем это 1670 и за кв. м.
А трешки немного подросли в цене +20$ до 1600$ за квадрат. И по продажам у трешек стабильные 20% от всего количества сделок.
Выводы от Реалт
Пессимистичные ожидания по июлю не оправдались: квартиры приобретались в еще большем количестве, а цены сделок подросли еще на 2%.
Но на прошлой неделе на рынке жилья появились новые негативные ожидания по причине поднявшейся ставки наиболее популярного кредита на вторичку. В июле сделки заключались еще по старым ставкам, а вот уже в августе покупатели будут брать кредиты по новым. И скажется ли подорожание кредитов на рынке, покажут итоги августа. Но на наш взгляд, существенных изменений в августе мы не увидим.
Во-первых, потому что есть другие кредиты. А во-вторых, потому что увеличение ставок для получения кредита на общих основаниях (таких покупателей больше всего) было ощутимым, но не столь значительным, чтобы отсечь значительное количество покупателей. И даже если снижение сделок и будет (не исключаем), то оно будет не объемным, и компенсируется ежегодной осенней активизацией покупателей.
И в подтверждение этого мнения говорят оперативные данные о продажах в Минске - по сравнению с аналогичным периодом июля, август по количеству сделок идет с опережением в 15%. Если такой темп сохранится, то в конце месяца мы можем получить более 1,5 тыс. сделок. В таких условиях, логично будет увидеть и продолжающийся рост цен. Но все это при условии сохранения текущей экономической ситуации.
Мы продолжим еженедельно рассказывать вам про оперативные изменения на рынке жилья, поэтому следите на нашими новостями, там где вам удобнее:
YouTube Realt.Эксперт
У Вас остались вопросы? Задайте их нам — Реалт.Эксперт ответит в следующих материалах!