Накопили деньги, взяли ипотеку, сняли ремонт - и через пять лет к ним пришли сотрудники Департамента городского имущества города Москвы вместе с судебными приставами с требованием освободить квартиру. Грузовичок для вывоза вещей уже ждал у подъезда. Разберёмся, почему так могло произойти.
Общее правило таково: собственник жилой недвижимости имеет исключительное право проживания в своей квартире, и ни одно судебное решение не должно лишать его этого права, пока он - законный владелец. Однако на практике право собственности может быть оспорено и даже аннулировано, если в сделках обнаружены существенные нарушения или выявлены факты мошенничества. Такие проблемы могут возникнуть и спустя многие годы после покупки.
В 2018 году москвичи купили однокомнатную квартиру, оформили сделку и заехали. Пять лет спустя Департамент городского имущества потребовал вернуть жильё, заявив, что квартира является выморочным имуществом (ст. 1151 ГК РФ) - то есть она принадлежала городу, поскольку прежний собственник умер в 2011 году и не оставил наследников. Проверка показала: преступники подделали документы от имени умершего и совершили фиктивную продажу.
Департамент обратился в суд с требованием аннулировать сделки и вернуть квартиру в собственность города. Нижеинстанционные суды поддержали Департамент: они сочли, что покупатель проявил недобросовестность и не проявил должной осмотрительности (в частности, обращали внимание на низкую цену и быструю перепродажу - обстоятельства, которые могли вызвать подозрения; см. ст. 301 ГК РФ). В результате суды постановили изъять квартиру.
В 2024 году Верховный суд РФ пересмотрел дело и дал иные разъяснения. Суд указал на важный факт: в течение шести лет после смерти первоначального владельца Департамент не предпринимал действий по признанию квартиры городской собственностью - это могло рассматриваться как его бездействие (с учётом постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16‑П).
Кроме того, при сделке права продавца были официально зарегистрированы в ЕГРН, цена соответствовала рынку, скидка объяснялась задолженностью по коммунальным услугам (около 200 000 руб.), а покупатель погасил долги и сделал ремонт.
На основании этих обстоятельств Верховный суд направил дело на новое рассмотрение с высокой вероятностью сохранения права собственности за покупателем (определение ВС РФ № КГ24‑118‑К2 от 12 ноября 2024 г.).
Как не попасть в похожую ситуацию
Хотя право собственности обычно надёжно, риски остаются, особенно если в истории объекта были мошеннические действия или неурегулированный статус после смерти прежнего владельца. Чтобы минимизировать риски, при покупке недвижимости следует тщательно проверять правовую историю объекта в ЕГРН, требовать подтверждающие документы и по возможности консультироваться с юристом.
Сегодня мошенники научились подделывать даже паспорта. Если вы видите объявление о продаже квартиры по подозрительно низкой цене или сомневаетесь в личности продавца, откажитесь от такой сделки - иначе рискуете остаться и без жилья, и без денег.