Разногласия между жильцами и управляющими компаниями часто возникают из-за неясности в вопросах ремонта и обслуживания жилья за счет УК. Для определения зоны ответственности необходимо опираться на законодательство и решения судов.
Еще больше юридических нюансов публикуем в НОРМАТИВНОМ
Общее имущество до первого запорного устройства
Согласно общим нормам, стояки и их ответвления, даже проходящие через квартиры, признаются общедомовой собственностью. Это значит, что управляющая компания несет ответственность за их состояние, обслуживание, ремонт и замену (согласно п. 5 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Но это правило действует до первого запорного элемента – крана или вентиля.
К примеру, радиатор отопления без крана, соединенный со стояком, считается общедомовым имуществом. В случае его повреждения ответственность несет УК.
Если же кран установлен, то общедомовым является только участок трубы до него, а часть после крана – собственностью владельца квартиры. Ответственность определяется местом прорыва – до или после крана.
Важно помнить: самовольная замена радиатора без крана, относящегося к общедомовому имуществу, недопустима. Однако при наличии крана замена возможна без согласования.
Полы и потолки
В ряде ситуаций, обновление пола и потолка в квартире может быть обязанностью жилищно-эксплуатационной организации, но это актуально исключительно для зданий с деревянными междуэтажными перекрытиями.
Например, слой штукатурки, нанесенный на деревянное перекрытие, юридически признается элементом конструкции перекрытия. Соответственно, его восстановление и поддержание в хорошем состоянии – задача управляющей компании.
Схожий принцип действует и в отношении деревянных напольных покрытий. В одном из судебных разбирательств, УК была обязана за свой счет заменить деревянные лаги, поскольку перекрытие было квалифицировано как общедомовая собственность. Таким образом, именно УК несет ответственность за его состояние (согласно Определению Верховного суда по делу N 301-ЭС19-9701).
Финансовая сторона ремонта после затопления квартиры
В большинстве случаев, финансовые обязательства по компенсации ущерба, причиненного затоплением, ложатся на управляющую компанию. Однако, ключевым фактором является место возникновения аварии (см. пункт 1).
Если причиной затопления послужила неисправность общедомового имущества (например, прорыв радиатора или полотенцесушителя, не оборудованных запорной арматурой, поломка вентиля на водопроводной трубе и т.п.), то оплата ремонта – ответственность УК.
Иногда УК несет ответственность даже при отсутствии прямой вины. Так, квартиру на верхнем этаже начало затапливать после установки оборудования оператором связи на крыше и прокладки кабеля. УК настаивала, что устранение протечек и возмещение ущерба – обязанность оператора.
Но суд постановил, что именно управляющая компания должна обеспечивать надлежащее состояние общего имущества, включая гидроизоляцию крыши, чердака и технического этажа. Следовательно, именно УК должна была устранить повреждения и оплатить ремонт (согласно Определению Девятого КСОЮ по делу N 88-2505/2025).