Бегите от этого риэлтора, если увидите в его поведении эти красные флажки! С вами Светлана Наумова, эксперт по недвижимости и ипотеке и владелец агентства. Существует тысячи историй, когда люди попадают в руки недобросовестных риэлторов. И конец таких историй всегда один. Человек теряет свои деньги, а иногда и квартиру.
И чтобы вы не оказались в такой ситуации, я вам расскажу о самых распространенных схемах и уловках.
Фейковые объявления и «замануха» от риэлторов
Допустим, вы уже решили купить квартиру, обращаетесь за помощью к специалисту, и начинается что-то странное. Заходите на сайт объявлений, начинаете прозванивать квартиры. Квартира вам нравится по фотографиям и цене. Несколько квартир вас полностью устраивают, но дозвониться туда невозможно.
Через какое-то время вам начинают названивать риэлторы и предлагать другие варианты. И вся эта мишура с подачей объявлений квартиры, всё это было сделано для того, чтобы позвонили им вы. Таким образом, недобросовестные риэлторы предлагают свои варианты для продажи. А вывесить могут несуществующую квартиру.
Конечно, сейчас многие порталы борются с такими объявлениями, но, тем не менее, ухищрений сейчас много. В чем еще главный минус? Вы-то думаете, что за эту стоимость, такого уровня ремонт квартиры, вы можете себе позволить купить? А на самом деле это просто виртуалка, это просто пустышка.
Манипуляция сравнением и продажа нужного объекта
Следующая ловушка. У риэлтора есть задача продать конкретно свою квартиру, и поэтому до этого он водил вас по ужасным объектам, чтобы в сравнении с той квартирой, которую ему нужно продать, это была вау.
И как же бороться с таким обманом? Здесь необходимо смотреть квартиру объективно, не сравнивая с тем, что показывали до этого.
И если вам обещают показать вариант получше, но продолжают вас водить по нестоящим вариантам, то я вам посоветую найти другого риэлтора.
Иллюзия рынка и завышенные ожидания
Еще очень часто люди, сами покупатели, неадекватно воспринимают ситуацию, насмотрят какие-то фейковые объявления и думают, например, что за 10 миллионов в Москве можно купить хорошую однокомнатную квартиру.
За 10 миллионов можно купить только старый бабушкин вариант.
Мы где-то на каких-то фейковых сайтах они насмотрелись, и уже с нереальным запросом приходят, а, например, могут подумать, что это плохой риэлтор. Он за 10 миллионов показывает им то, что есть за 10 миллионов.
Такой нюанс — здесь надо просто включать в голову. Конечно, я всё-таки советую изучить рынок самостоятельно, с разных сайтов попрозванивать, что-то походить посмотреть, потому что через какое-то время картинка уже складывается.
И вы уже понимаете, или вам нужно добавлять всё-таки какую-то сумму, чтобы купить квартиру вашей мечты, или соглашаться на ту стоимость, понимая, какое будет состояние квартиры.
Вечерние показы — способ скрыть недостатки
И следующая уловка недобросовестного риэлтора, который хочет скрыть какие-то недостатки в квартире — это вечерние просмотры. Тоже нужно обязательно посмотреть.
Если она вам понравилась, эту квартиру посмотрите еще и днем, для того чтобы вы могли оценить вид из окна.
А то вдруг так ненароком у вас кладбище перед окном, а вы его не заметили.
Я бы на вашем месте даже прям познакомилась с соседями, завела бы с ними разговор: а как вам в этом доме живется, какие тут соседи вот в такой-то квартире, или вот в такой квартире, чтобы для себя узнать всё сразу же на берегу.
Ведь недобросовестный риэлтор сделает всё, чтобы вы не узнали, что в этом доме или ваши соседи пьющие, или живёт семья, которая тащит всё в дом с кучей собак или кошек.
Поэтому, чтобы не попасть в такую ловушку, нужно договариваться о просмотрах квартиры в разное время. Ну, во всяком случае, смотреть её несколько раз.
И те вопросы, которые вы не задали в первый раз, задать их обязательно во второй.
Юридическая история и скрытые риски
Следующая и самая коварная уловка — это продажа квартиры с плохой юридической историей.
В таких случаях вместе с купленной квартирой вы можете получить:
- жильцов с пропиской,
- долги бывших владельцев,
- неоплаченный капремонт,
- скрытых наследников,
и это только часть проблем.
В итоге суд может признать сделку недействительной, и вы потеряете квартиру, а деньги вам будут очень долго возвращать.
Суд вас рассудил, вы правы, а деньги, например, та сторона уже истратила, и она будет возвращать уже через судебных приставов. Порой это бывает долго.
Как защититься при покупке квартиры
И как же себя обезопасить в таком случае? Если вы не совсем уверены в специалисте, которого вы выбрали, тогда я вам рекомендую сменить риэлтора.
Обязательно должен быть юрист, причём юрист должен быть тот, который занимается именно недвижимостью.
Потому что юристов сейчас очень много разных профилей. И когда в тему недвижимости заходит юрист, который совершенно не вёл сделки с недвижимостью и в другом направлении работает — это туши свет.
В первую очередь вы должны проверить документы на право собственности, попросить у собственника выписку из ЕГРН, взять дополнительные справки и узнать, кто дополнительно прописан в этой квартире.
И на момент сделки, конечно, они должны быть все выписаны.
Если продавец состоит в браке, то в этом случае должно быть нотариальное согласие на продажу этой квартиры.
Как видите, документов очень много.
И самое главное — надо смотреть ещё, на основании каких документов приобреталась данная квартира собственником, который сейчас её продаёт.
Здесь в основном кроются подводные камни.
Риск покупки у банкрота
В нашей компании есть разделение.
Риэлтор занимается поиском объекта недвижимости — это его отчина, а юристы проверяют документы. Причём сейчас очень много банкротов и предбанкротных состояний. Если раньше мы проверяли только документы на недвижимость, то сейчас мы очень тщательно смотрим на самого собственника.
Кому принадлежит квартира? Кем он работает? Нет ли у него каких-то предбанкротных состояний?
Есть ли у него какие-то судебные дела? Есть ли у него алименты?
Вот эти вот моменты — то, что касается собственника — мы всё просматриваем. Потому что часто бывает, что собственник находится в предбанкротном состоянии, в реестре банкротов его ещё нет, но тем не менее, предпосылки к банкротству уже есть.
И если вдруг каким-то образом вы ещё и согласились, например, на занижение, вы вообще можете лишиться квартиры.
Потому что он может обанкротиться в течение трёх лет после продажи этой квартиры.
Кризисный управляющий будет доказывать, что его покупатель был в сговоре, что он хотел избавиться от имущества, а вы ему в этом способствовали.
И вы вообще можете, не понимая, как это всё произошло, вообще лишиться квартиры. Вот это тоже нужно понимать, почему не надо соглашаться на заниженную стоимость договора.
Давайте вот так на примерах: квартира стоит 15 миллионов, он показывает 10. Вы соглашаетесь на 10 миллионов, остальные 5 миллионов закладываются в ячейку, и отдельными договорами, расписками это всё отражается.
Но, тем не менее, вы покупаете квартиру по договору за 10 миллионов.
И если вдруг в дальнейшем, через какое-то количество лет, он будет банкротиться, то у вас велика вероятность, что у вас будут большие проблемы.
Поэтому не верьте никому, верьте только себе.
И здесь, конечно, нужно найти такого специалиста, которому вы можете доверять. А кому вы можете доверять? Тот человек, который провёл десятки и сотни сделок. Это будет проверенное агентство.
Роль агентства и юридическая защита
Для нашей компании очень важна репутация.
Все сделки, которые проходят в нашей компании, они проводятся только с помощью юриста.
Вот даже представьте, вот, например, прошла сделка, вы её провели с компанией, которая на рынке много лет, у которой есть офис, вы можете сюда прийти, там есть юрист.
Возникла такая ситуация. Бывший собственник обанкротился. И вас начинают дёргать кризисные управляющие для того, чтобы выяснить, как покупалась эта квартира.
Если вы обратились в агентство с хорошей репутацией — там есть юрист. Он остался, тот же юрист или другой, но там есть штат юристов.
И серьёзная компания никогда вам не откажет, пойдёт к вам навстречу и будет вам помогать.
Вы же не знаете, что у собственника сейчас всё хорошо, а через два года он обанкротится. Может? Может.
Конечно, вас сейчас напугало с этими банкротами, но на самом деле, если честно, этих банкротов сейчас стало очень много.
Из каждого утюга кричат: «Мы вас обанкротим», «Ничего страшного нет», «У вас есть долги, давайте мы их спишем».
К сожалению, при покупке квартиры у такого банкрота здесь могут быть такие варианты.
Таких историй в жизни бывает реально очень много.
Если вы не хотите попасть в неприятную ситуацию, ищите опытного брокера, ищите компанию, которая аккредитована на сайте РГР, которая входит в единый список реестра аттестованных компаний.
Смотрите на опыт самого риэлтора. И для нашей компании очень важна репутация, поэтому все сделки, которые мы проводим нашим клиентам, мы тщательно проверяем. Чтобы покупка жилья прошла комфортно и с надежной юридической защитой, записывайтесь по ссылке на бесплатную консультацию.
Как обманывают при продаже квартиры
А какие же есть уловки недобросовестных риэлторов, когда вы продаёте квартиру?
Во-первых, в основном это делают новички, стажёры.
Им очень нужна работа, поэтому они хотят взять на продажу как можно больше квартир.
Они соглашаются поставить ту цену, которую указывает собственник, даже если она завышена.
И для того чтобы показать какую-то имитацию бурной деятельности, показывают вашу квартиру своим друзьям-знакомым или коллегам.
Вы-то думаете, что ваша квартира пользуется спросом, а на самом деле — это имитация.
Почему это выгодно риэлтору-новичку? Он хочет как можно больше иметь квартир, которые будет продавать, на которых он, естественно, заработает, потому что вы же оплачиваете работу риэлтора после того, как он продаст вам квартиру.
Поэтому ему хочется брать работу как можно больше проектов.
Так поступают именно недобросовестные риэлторы.
Множественные объявления и демпинг
Ещё есть такой момент, когда мы видим ложь в объявлениях. Вы продаёте квартиру, у вас заключён договор с риэлторской компанией, они занимаются продажей.
И тут появляется квартира похожая, плюс-минус такой же ценой, на другом этаже, например. Или берутся ваши же фотографии, эта квартира выставляется точно так же на сайте объявлений.
Вы согласия не давали, а тем не менее, ваша квартира продаётся двумя, тремя, четырьмя агентствами.
Конечно, это невыгодно для вас, потому что спрос рассеивается.
Хочет продать именно тот риэлтор быстрее, чем другой. И вот они начинают соревноваться.
Конечно же, они будут вас опускать в цене. Им звонит один и тот же покупатель и говорит:
«А вот, например, квартира за 10 миллионов», —
«А у меня за 9,950».
Ну и вот это вот начинается. Поэтому, конечно, здесь лучше выбрать одного риэлтора, чтобы он интересы ваши преследовал.
Естественно, смотреть, в каких источниках даётся объявление, чтобы оно было везде, чтобы фотографии были профессиональные.
Приехал именно фотограф, отфотографировал вашу квартиру.
Таким образом, шансы повышаются.
И это, конечно, только часть уловок. Поэтому всегда перепроверяйте риэлтора, с которым вы хотите работать.
Пример из жизни
Вспомнила случай: обратился знакомый и говорит, надо продать квартиру моему другу в Москве.
Мы приехали, и я смотрю, что этот взгляд у него такой бегающий, у этого собственника. Что-то с ним, наверное, не в порядке.
Я говорю:
— А вы продаёте?
— Да, я продаю.
И он что-то вот на сестру, как-то вот на сестру...
Ну и потом мы, естественно, запросили документы, и он стоит на учёте.
Психоневрологический диспансер.
И если человек стоит на учёте — он не имеет права продавать квартиру. У него есть опекун.
В данном случае это была сестра. Он всё это скрыл.
Знакомый тоже скрыл, потому что он там должен был ему денег, ему нужно было эту квартиру его продать.
Мы-то ушли, мы не стали продавать. Но, тем не менее, есть люди, которые менее опытные.
Они могут не увидеть вот этого. То есть случаев на самом деле очень много.
Роль юриста и риэлтора
Я вам рассказала только одну сотую часть всего того, что может быть. Поэтому грамотный юрист при сделке, конечно, очень нужен.
И я даже хочу сказать — именно грамотный юрист, не риэлтор.
Задача риэлтора — найти хорошую квартиру. Вот в чём должен специалист быть.
А юрист риэлтора — он разбирается в документах и во всех юридических моментах.
Подписывайтесь на канал, чтобы избежать ошибок при покупке или продаже недвижимости! До встречи!