Точечная застройка в общем объеме возводимого в России жилья достигла 36,5%, что является максимальным значением с 2017 года. Одновременно девелоперы увеличивают этажность домов, что еще больше повышает уровень прибыльности проекта. Таким образом бизнес хеджирует свои риски за счет быстрой окупаемости жилья и отсутствия необходимости возводить социальную инфраструктуру. Масштабные проекты застройщики предпочитают откладывать до лучших времен, когда конъюнктура рынка станет более благоприятной.
В июле доля проектов точечной застройки многоквартирного жилья, строящегося в России, оказалась максимальной за девять лет и составила 36,5%, говорится в исследовании Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ). Год к году значение выросло на 0,7 процентного пункта (п. п.), с 2017 года — на 3,5 п. п. Доля крупных проектов, свыше 150 тыс. кв. м, сейчас минимальная — 11,7%. За год значение сократилось на 0,7 п. п., за девять лет — на 5,6 п. п.
Ставки по проектному финансированию на высоком уровне и девелоперы запускают преимущественно компактные комплексы, поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Руководитель проектов практики «Инжиниринг» Strategy Partners Николай Козомазов поясняет, что объекты точечной застройки можно реализовать за два-три года, оперативно окупив вложения. Девелоперы, по его словам, воспринимают их с точки зрения снижения финансовых рисков.
Затраты на точечные проекты в принципе обычно ниже. В них нет необходимости создавать социальную инфраструктуру «с нуля», она уже существует в пределах района, поясняет руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы» Ксения Гришковец. Основатель bnMap.pro Ирина Доброхотова говорит, что значительные инвестиции обычно повышают риски для девелоперов.
В нынешних экономических условиях создавать масштабные проекты под силу только крупнейшим игрокам рынка, считает Руслан Сырцов.
Со снижением спроса на жилье после отмены в июле 2024 года массовой льготной ипотеки старт реализации многих проектов комплексного развития территорий был перенесен с 2025-го на 2026–2027 годы, напоминает руководитель отдела аналитики и ценообразования ГК «РКС Девелопмент» Ярослав Гарбузов. Согласно аналитическому центру «Дом.РФ», в январе—июле 2025 года продажи жилья в новостройках по всей России сократились на 22% год к году, до 12,3 млн кв. м.
Госпожа Гришковец обращает внимание на то, что точечная застройка часто появляется на месте ветхих и аварийных домов. В качестве примера господин Козомазов приводит реновацию в Москве: встраивать масштабные проекты в существующую городскую среду часто невозможно. Власти города анонсировали планы отказаться от точечной застройки с 2013 года. Но ее регулирование происходит на уровне выдачи разрешений на строительство. В июле прошлого года на массовом первичном рынке «старой» Москвы экспонировались 74 проекта точечной застройки, отмечали ранее в «Метриум».
Но далеко не всегда такие проекты появляются в рамках городских и федеральных программ. В границах большинства крупных городов существует нехватка свободных участков под застройку и стоимость земли достаточно высока, поясняет госпожа Доброхотова. Для небольших проектов, по словам руководителя ЕРЗ.РФ Кирилл Холопика, подходят участки до 1 га, которые поступают на рынок через «отщипывание» неиспользуемых территорий, например, от промышленных предприятий.
Рационализируют использование земельных участков в рамках небольших проектов девелоперы часто через увеличение числа квартир.
Основной инструмент здесь повышение этажности, поясняет Николай Козомазов. По данным ЕРЗ.РФ, в июле средняя высота многоквартирного дома в России составила 19,3 этажа. Это значение растет уже более десяти лет. С 2015 года показатель прибавил 3,8 этажа. Небоскребы выше 25 этажей, по данным ЕРЗ.РФ, формируют 27,3% реализуемых проектов. С 2015 года показатель прибавил 15,5 п. п. Доля комплексов высотой до четырех этажей сократилась за тот же период на 5,5 п. п., до 1,8%.
Смещение девелоперской активности в сторону проектов точечной застройки может прекратиться после восстановления продаж. Руководитель отдела аналитики ГК «Самолет» Олеся Дзюба считает, что глобально роль масштабных проектов в жилищном строительстве будет расти. Это связано с градостроительной политикой, направленной на реорганизацию неэффективно используемых территорий и обеспечение новых жилых комплексов всей необходимой инфраструктурой.
Дарья Андрианова
Держите новости при себе. Присоединяйтесь к Telegram «Коммерсанта».