Друзья, как эксперт с 10+ годами в недвижимости, заявляю: мы стоим на пороге фундаментальных изменений в российском рынке гостеприимства. В то время как стоимость отдыха взлетела на 30-70%, а классические отели фиксируют спад загрузки несмотря на рост турпотока, апарт-отели становятся не просто трендом, а новой реальностью рынка. Давайте разберемся, почему это происходит и что это значит для ваших инвестиций.
📊 ЦИФРЫ, КОТОРЫЕ НЕВОЗМОЖНО ИГНОРИРОВАТЬ
▫️ 19,9 тыс. единиц — объем качественного номерного фонда апарт-отелей в РФ (13% от общего предложения)
▫️ 87-90% — загрузка апарт-отелей в Петербурге (лидер рынка с 46% доли)
▫️ 52% — доля бронирований в Краснодарском крае (Сочи, Анапа), особенно среди семейных туристов
▫️ 64% — бронирования на апарт-отели в Калининграде из-за дефицита классических гостиниц
▫️ 24% — разница в стоимости ночи (апартаменты дешевле отелей)
▫️ 53 тыс. лотов — суммарный проектный объем строящихся апарт-отелей в России
Петербургу принадлежит титул "колыбели концепции" в России. Здесь основное расширение гостиничного рынка за последние 5 лет происходит именно за счет апарт-отелей. По данным NF GROUP, в городе действуют 62 объекта с номерным фондом 9,1 тыс. единиц.
💥 ПОЧЕМУ ЭТО ПРОИСХОДИТ СЕЙЧАС?
"Классические гостиницы отмечают спад загрузки по сравнению с прошлым годом, несмотря на общий рост турпотока в городе. Индексация зарплат, рост затрат на продукты, уборку номеров вынуждают увеличивать цены, в то время как новые апарт-отели ставят цель загрузить новые юниты за счет более низких цен (на 30-40% в высокий сезон)" — Дмитрий Ефимов, кластерный управляющий по электронным продажам и управлению доходностью Kravt h&h.
Многие отели уже проводят реновацию, переходя в формат апарт-отелей. Это не модернизация — это выживание!
🎯 КТО ВЫИГРЫВАЕТ ОТ ЭТОГО ТРЕНДА?
1️⃣ СЕМЬИ с детьми — кухня, простор, детские зоны (в Калининграде 64% бронирований приходится именно на них)
2️⃣ ЦИФРОВЫЕ КОЧЕВНИКИ — стабильный интернет, коворкинги, гибкий график
3️⃣ БИЗНЕС-ПУТЕШЕСТВЕННИКИ — рабочая зона + полноценный отдых
4️⃣ ЛЮБИТЕЛИ ПИТОМЦЕВ — pet-friendly формат (апарт-отели первыми стали реально дружелюбными к животным)
5️⃣ ДОЛГОСРОЧНЫЕ ГОСТИ — от 2 недель и более (апартаменты популярны именно для длительного проживания)
"Апарт-отели дают эту «инфраструктуру свободы» — когда пространство подстраивается под тебя, а не наоборот" — Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости.
💰 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ЛОНГ-РИД: ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ СЕЙЧАС
Инвесторы стали профессиональнее:
• Уходят случайные игроки без экспертизы
• Рост доли институциональных инвесторов
• Покупка блоками или этажами вместо отдельных лотов
• Юридические лица активно входят на рынок
"Инвесторы тщательнее подходят к выбору управляющей компании, анализируют концепцию объекта, его наполнение и потенциальную загрузку. Ключевыми критериями при принятии решений стали прозрачность и репутация девелопера" — Антон Агапов, заместитель гендиректора сети апарт-отелей YES.
📌 ВАЖНЫЙ НЮАНС: В Москве новые апарт-отели строить запретили, но старые не закрыли. Кирилл Кудинов, основатель Inreit и сети Port Comfort, отмечает: "Из-за популярности формата и ограниченности числа объектов имеющиеся активно бронируются". Петербург же, напротив, продолжает активно развивать сегмент.
🔮 ПРОГНОЗЫ НА 2025-2030 ГГ.: КТО БУДЕТ В ТРЕНДЕ
▫️ К 2027 году доля апарт-отелей в туристических регионах вырастет до 18-20%
▫️ В Петербурге — до 25%, а к 2030 году доля может достичь 50%
▫️ Новосибирск: двукратное увеличение числа апарт-отелей к 2030 году (до 45% от общего объема)
▫️ Крым: 32-36% доли апартаментов в общем объеме строящихся объектов
▫️ Татарстан и Приморский край: скачок спроса более чем в два раза
"К 2030-му рынок получит принципиально новый масштаб и по числу лотов, и по общей площади. Новые курортные апарт-отели выделяются развитой инфраструктурой: аквазонами, термальными комплексами и разнообразными зонами для досуга" — Ольга Нарт, заместитель директора курорта "Лучи".
⚠️ ВЫЗОВЫ ДЛЯ РЫНКА: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ
• Усиление законодательства (обязательная классификация, реестр, ответственность за нарушение норм сервиса)
• Повышение планки входа для управляющих компаний (укрупнение рынка УК)
• Конкуренция по качеству сервиса (рост доли 4-звездочных объектов в Петербурге)
• Риск при открытии международного туризма (российские туристы могут вернуться к зарубежным направлениям)
"Сейчас рынок переполнен проектами с голословными обещаниями доходности, и в данном случае никакой 214 ФЗ не является гарантией или страховкой, поскольку его действие распространяется только на период строительства" — Вадим Прасов, управляющий партнер УК «Альянс Отель Менеджмент».
🔑 СОВЕТЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ: КАК НЕ ПРОСadить
1️⃣ Обращайте внимание на репутацию девелопера и УК — сегодняшний собственник — это либо институциональный инвестор, либо частное лицо, работающее через управляющую компанию
2️⃣ Анализируйте локацию и целевую аудиторию проекта — Петербург, Краснодарский край, Крым, Калининград показывают наибольшую динамику
3️⃣ Учитывайте тренды сегментации (эконом, бизнес, премиум) — основная доля приходится на сегмент 3–4 «звезды», но растет категория «пять звёзд»
4️⃣ Рассматривайте покупку блоками для большей доходности и минимизации рисков
5️⃣ Изучайте инфраструктуру комплекса — будущее за общественными пространствами
"Будущее за сервисными услугами и развитием общественных пространств. Именно здесь, в уровне обслуживания, наборе сервисов, стоимости и качестве работы управляющей компании, – эпицентр будущей конкурентной борьбы" — Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг.
💡 ЭКСПЕРТНЫЙ ВЫВОД
Апарт-отели — это не просто новый формат размещения. Как точно заметил Никита Курносов из CORE.XP: "Апартаменты в своё время не просто изменили рынок — они перемешали колоду в индустрии гостеприимства, став самостоятельным форматом, который теперь уверенно конкурирует с гостиницами по всем позициям".
Это трансформация потребительских привычек, создание новой экосистемы и, что самое важное для нас как инвесторов — появление устойчивой бизнес-модели в условиях экономической турбулентности.
🤔 ВОПРОС К ВАМ: Как вы думаете, станут ли апарт-отели доминирующим форматом в российском гостеприимстве? Или это временный тренд, который исчезнет при открытии международных границ? Делитесь мнением в комментариях — обсудим!
👉 Нажмите "сохранить", чтобы не потерять эти инсайты. Подписывайтесь на канал для глубокого анализа рынка недвижимости и гостеприимства!
#апартотели #гостеприимство #недвижимость #инвестиции #рыноктуризма #турбизнес #инвестициивнедвижимость
