При сдаче жилья в краткосрочную аренду важно не только привлечь гостей, но и выстроить работу по закону. Юрист и сооснователь Центра правовой поддержки риелторов, Ксения Турусина рассказывает, какие варианты легальной аренды существуют, как правильно платить налоги и не попасть на штрафы.
— Посуточная аренда часто начинается как подработка: пару гостей в месяц, плавающий доход, никакой бумажной волокиты. Но как только квартира начинает приносить стабильный поток бронирований, вы незаметно переходите в разряд предпринимателей. А вместе с этим появляются налоги, обязанности и риски штрафов.
4 способа сдавать посуточно официально
1. Как физическое лицо
Если вы сдаёте жильё время от времени и не хотите открывать ИП, можно заключать договор аренды с гостем, а в следующем году — подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог:
- 13% — при доходе до 5 млн рублей в год;
- 15% — если доход выше.
Например, вы сдавали квартиру 10 раз за год и заработали 150 тыс. рублей. В этом случае налог составит 19,5 тыс. рублей. Всё просто, пока сдача не становится регулярной. Если же заселений много, налоговая служба может расценить это как предпринимательскую деятельность и обязать оформить ИП.
2. Как самозанятый — с налогом на профессиональный доход
Один из самых популярных способов среди хостов. Всё оформление — в приложении «Мой налог», налог начисляется автоматически:
- 4% — если арендатор является физлицом;
- 6% — если клиент — компания или ИП.
Это отличный вариант для тех, кто сдаёт 1–2 квартиры и хочет минимум бюрократии: не нужно отчётности и страховых взносов. Но есть нюансы: нельзя сдавать чужое жильё по доверенности и годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
3. Как индивидуальный предприниматель на УСН
Оформление ИП оправдано, если у вас несколько объектов — обычно от трёх и стабильный поток гостей. Здесь два варианта налогообложения:
- 6% с дохода — просто, без учёта расходов;
- 15% — если траты на клининг, комиссии и рекламу существенные.
Минус в том, что придётся вести учёт, сдавать декларации и платить страховые взносы. Плюс — можно официально работать с агентами, клинерами и бизнес-клиентами.
4. По патентной системе (ПСН)
Ещё один формат для ИП. Патент покупается на срок от месяца до года и подходит для сдачи 1–5 объектов (зависит от региона). Сумма налога фиксированная и рассчитывается по метражу и количеству квартир. Отчётность не нужна, но есть лимит по выручке и региональные правила.
Что хосты выбирают чаще
По моим наблюдениям, наибольшей популярностью у хостов пользуются патент и самозанятость.
Патент удобен, если у вас несколько квартир и вы хотите платить один фиксированный налог, а самозанятость — если у вас 1–2 объекта и вы хотите всё делать в телефоне без отчётов.
ИП по УСН обычно выбирают те, кто масштабирует бизнес, а формат физлица — только при редкой сдаче жилья посуточно.
Не обойтись без учёта, документов и автоматизации
Налоговая любит точность — значит, важно понимать, как именно считается ваш доход. Если деньги поступают вам целиком, налог начисляется на всю сумму, включая комиссию платформы — например, Циан.
Если же комиссия удерживается на входе, то при самозанятости или УСН налог считают только с чистых поступлений, которые реально пришли на счёт. А вот при НДФЛ это правило не действует: налог считают с общей суммы, и расходы, включая комиссию, учесть нельзя.
Пример
Хост в Москве сдавал квартиру по 4 тыс. ₽ в сутки. Гость бронировал через платформу, которая удерживала 12% комиссии. На карту хост получал 3 520 ₽, но при НДФЛ налог всё равно считался с 4 тыс. ₽. Разница ощутимая, особенно на длинных бронированиях.
Чтобы избежать споров с налоговой, храните доказательства каждого заселения. Это могут быть договоры аренды или ваучеры от платформ, чеки, банковские выписки, акты приёма-передачи. Если вы на УСН 15%, добавьте сюда документы о расходах: на клининг, ремонт, комиссии. При проверке такие бумаги могут сэкономить вам десятки тысяч рублей.
А теперь хорошая новость: всё это можно автоматизировать. Самозанятые могут вести весь учёт в приложении «Мой налог» — там формируются чеки, идёт автоматический подсчёт налога и приходят напоминания о платеже.
Для ИП на УСН или ПСН подойдут онлайн-бухгалтерии вроде «Моё дело», «Контур» или «Такском». Платформы, такие как Циан, выдают ваучеры и отчёты, которые легко загрузить в бухгалтерскую систему. А если у вас масштабный бизнес, можно даже подключить API и выгружать данные прямо в учётные программы.
Чем рискует хост, работая неофициально
Налоговая давно научилась отслеживать нелегальную аренду: мониторит объявления на платформах, собирает данные от банков и даже получает жалобы от соседей. Если выяснится, что вы сдаёте жильё без регистрации, последствия могут быть ощутимыми: штраф до 20% неуплаченного налога, пени, а в некоторых случаях — судебное разбирательство. Бывает и так, что налоговая направляет платформе запрос на блокировку ваших объявлений или приходит к вам с проверкой.
Пример
Один хост в Казани год сдавал квартиру по-тихому через мессенджеры, избегая платформ. Но сосед пожаловался в управляющую компанию на постояльцев. Дело дошло до налоговой: итог — доначисленные налоги, штраф 18 тыс. ₽ и неприятный визит инспектора.
Ошибки, которые встречаю чаще всего:
— Сдача без регистрации. Это главный и самый дорогой промах — придётся платить налоги за весь период плюс штраф.
— Неверный расчёт налога, особенно при НДФЛ — например, считать налог только с чистых поступлений, не зная, что при НДФЛ комиссия в расходы не идёт.
— Игнорирование комиссии при расчёте налогооблагаемой базы. При НПД или УСН можно учесть комиссию, если она удержана на входе, но многие этого не знают.
— Превышение лимита по самозанятости. У самозанятых есть потолок по доходам — 2,4 млн ₽ в год. Перешли его — налоговая переведёт вас на ИП задним числом.
Главное
Посуточная аренда уже давно перестала быть серой зоной. Легальные схемы налогообложения позволяют спокойно работать без страха перед проверками и штрафами. Важно выбрать подходящий формат, учитывать доходы и не откладывать регистрацию на потом. Это инвестиция в ваши репутацию и спокойствие.
Еще больше информации о посуточной аренде — в сообществе хостов Циан.Посуточно. Присоединяйтесь, чтобы первыми получать новости, полезные материалы и обмениваться мнениями с коллегами.