Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов (МКД) — обязанность собственников, закрепленная в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ). Эта статья поможет разобраться, что включает капитальный ремонт, какие изменения в законодательстве произошли, какие гарантии предоставляются жильцам и как организовано финансирование. Мы также приведем ссылки на актуальные нормы закона и дадим практические советы собственникам.
Что такое капитальный ремонт и что он включает?
Капитальный ремонт — это комплекс работ, направленных на восстановление или замену основных конструктивных элементов и инженерных систем МКД. Согласно статье 166 ЖК РФ, в перечень работ, финансируемых за счет фонда капитального ремонта, входят:
1. Ремонт внутридомовых инженерных систем (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения).
2. Ремонт или замена лифтов, лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
3. Ремонт крыши, фасада, фундамента.
4. Работы по реконструкции несущих конструкций и инженерных сетей.
Регионы могут расширять этот список, включая, например, установку энергоэффективного оборудования или благоустройство придомовой территории, если это предусмотрено региональной программой.
Обязанности жильцов и порядок оплаты
Собственники помещений в МКД обязаны ежемесячно уплачивать взносы на капитальный ремонт, что закреплено в статье 169 ЖК РФ. Размер взноса устанавливается субъектом РФ, но собственники на общем собрании могут принять решение об увеличении тарифа для финансирования дополнительных работ (ч. 4 ст. 169 ЖК РФ).
Порядок оплаты:
- Взносы начисляются с момента включения дома в региональную программу капитального ремонта. Для новостроек (домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2016 года) действует отсрочка от 3 до 5 лет в зависимости от региона (ст. 170 ЖК РФ). Например, в Москве — 8 месяцев, в Московской области — 6 месяцев.
- Платежи поступают либо в «общий котел» регионального оператора, либо на специальный счет дома, если собственники выбрали такой способ накопления (ст. 170 ЖК РФ).
- Взносы рассчитываются по формуле: минимальный размер платежа × общая площадь помещения.
- Неплательщикам грозят пени, судебные иски и ограничения на получение субсидий на оплату ЖКХ.
Кто освобожден от уплаты?
Согласно ч. 2 ст. 169 ЖК РФ, взносы не платят:
- Жильцы домов, признанных аварийными и подлежащих сносу.
- Собственники помещений в домах, земельные участки под которыми изымаются для государственных или муниципальных нужд.
- Наниматели муниципального жилья (обязанность лежит на наймодателе).
Льготы и компенсации
Законодательство предусматривает меры социальной поддержки для отдельных категорий граждан:
- Пенсионеры старше 80 лет: освобождение от взносов на 100% (для одиноко проживающих неработающих граждан или семей, состоящих из таких граждан) (ФЗ от 29.12.2015 № 399-ФЗ).
- Пенсионеры старше 70 лет: компенсация 50%.
- Инвалиды I и II групп, семьи с детьми-инвалидами: компенсация 50% (ФЗ от 29.12.2015 № 399-ФЗ).
- Ветераны войны, участники ВОВ, пострадавшие от радиации (Чернобыль): компенсация до 50% (ФЗ "О социальной защите инвалидов").
Для получения льгот необходимо обратиться в МФЦ с подтверждающими документами (паспорт, свидетельство о собственности, справка о составе семьи и т.д.). Регионы могут устанавливать дополнительные льготы, например, для многодетных семей или малоимущих граждан.
Изменения в законодательстве в 2024–2025 годах
В 2024 году вступили в силу важные изменения, направленные на повышение качества капитального ремонта и усиление контроля:
1. Обязательное заключение договора строительного подряда с подрядчиками, являющимися членами саморегулируемых организаций (СРО) в сфере строительства (ФЗ № 238-ФЗ от 01.09.2024, ч. 7 ст. 166 ЖК РФ). Это исключает привлечение неквалифицированных исполнителей, что ранее приводило к дефектам, например, затоплениям или неисправности проводки.
2. Обязательный строительный контроль за качеством работ, проводимый подрядчиком, техническим заказчиком или управляющей компанией (ч. 9 ст. 166 ЖК РФ, ч. 1 ст. 53 ГрК РФ). Контроль оплачивается из фонда капитального ремонта.[]
3. Гарантийный срок не менее 5 лет. Подрядчик обязан устранять дефекты за свой счет в разумный срок (п. 2 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ).
4. Дифференцированная плата. Регионы получили право устанавливать разные тарифы в зависимости от возраста плательщика (ФЗ от 29.12.2015 № 399-ФЗ).
Эти изменения направлены на повышение ответственности подрядчиков и защиту интересов жильцов.
Гарантии жильцов
Жильцы имеют право на:
1. Качественный ремонт. Гарантийный срок на работы составляет 5 лет с момента подписания акта сдачи-приемки (ФЗ от 30.06.2015). Если в течение этого периода выявлены дефекты, подрядчик обязан устранить их за свой счет.
2. Контроль за расходованием средств. Собственники могут участвовать в выборе подрядчика и контролировать качество работ через общее собрание или совет дома (ст. 174 ЖК РФ).
3. Возмещение убытков. Если региональный оператор не выполняет обязательства, убытки возмещаются в соответствии с гражданским законодательством. Субъект РФ несет субсидиарную ответственность (ст. 188 ЖК РФ).
4. Информированность. Узнать сроки и виды работ можно на сайте регионального оператора, портале «Наш город» (в Москве) или на сайте Фонда капитального ремонта.
При обнаружении недостатков жильцы должны обратиться в управляющую компанию или региональный фонд с заявлением. Если проблема не решается, можно подать жалобу в прокуратуру, которая занимается нарушениями со стороны некоммерческих организаций, таких как фонды капремонта.
Практические советы жильцам
1. Участвуйте в общих собраниях. Решение о способе накопления средств (общий котел или спецсчет) должно быть принято в течение 6 месяцев после включения дома в региональную программу (ст. 170 ЖК РФ). Если решение не принято, средства автоматически направляются в общий котел.
2. Рассмотрите спецсчет. Это позволяет жильцам контролировать накопления и выбирать подрядчиков. Однако требует активного участия ТСЖ или управляющей компании.
3. Проверяйте квитанции. Убедитесь, что взносы начисляются корректно, особенно если дом новый или признан аварийным.
4. Используйте льготы. Если вы относитесь к льготной категории, оформите компенсацию через МФЦ.
5. Контролируйте качество. Участвуйте в приемке работ и фиксируйте недостатки, чтобы требовать их устранения в гарантийный период.
Заключение
Капитальный ремонт — это не только обязанность, но и возможность поддерживать дом в безопасном и комфортном состоянии. Законодательство РФ четко регулирует порядок финансирования, проведения работ и предоставления льгот. Новые правила 2024–2025 годов повышают ответственность подрядчиков и защищают права жильцов. Чтобы избежать проблем, будьте активными собственниками: участвуйте в собраниях, контролируйте процесс и пользуйтесь предоставленными льготами.