Вопрос о границах ответственности управляющей организации при ремонте и содержании жилья нередко становится камнем преткновения между собственниками и УК. Чтобы разобраться, где проходит эта «линия разграничения», полезно обратиться к закону и судебной практике.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
1. Инженерные системы в квартире до первого запирающего устройства
По общему правилу все стояки и их ответвления, даже внутри квартиры, считаются общедомовым имуществом. Следовательно, за их состояние, содержание, ремонт и замену отвечает управляющая организация (п. 5 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Однако это правило действует только до первого запирающего или отключающего устройства — крана или вентиля.
Например, если радиатор отопления не имеет крана, то он вместе со стояком считается общедомовым имуществом, и при прорыве ответственность полностью ложится на УК.
Но если установлен кран, то общедомовым имуществом будет считаться только труба до него, а участок после крана относится уже к имуществу собственника квартиры. Соответственно, ответственность зависит от того, где именно произошел прорыв — до крана или после.
Есть и еще один нюанс: заменить радиатор без крана, который относится к общедомовому имуществу, самовольно нельзя. А вот если есть кран — замена возможна без согласования.
2. Пол и потолок
В некоторых случаях ремонт пола и потолка в квартире может быть выполнен за счет управляющей компании — но это касается только домов с деревянными перекрытиями.
Так, слой штукатурки на деревянном перекрытии признается в судебной практике частью конструкции перекрытия. Следовательно, восстанавливать его и поддерживать в удовлетворительном состоянии обязана управляющая организация.
Аналогичный подход применяется и к деревянным полам. В частности, в одном деле управляющую компанию обязали заменить деревянные лаги за свой счет, поскольку перекрытие признано общедомовым имуществом. Значит, именно УК несет ответственность за его состояние (Определение Верховного суда по делу N 301-ЭС19-9701).
3. Стоимость ремонта после затопления квартиры
Чаще всего расходы на возмещение ущерба от залива квартиры возлагаются на управляющую компанию. Однако многое зависит от того, где произошел прорыв (см. пункт 1).
Если причиной залива стала неисправность общедомового имущества (например, прорыв батареи или полотенцесушителя без отключающих устройств, выход из строя вентиля на водопроводной трубе и т. п.), то оплачивать ремонт придется УК.
Иногда УК отвечает даже тогда, когда прямой ее вины нет. Так, квартиру жительницы верхнего этажа начало заливать дождями после того, как один известный оператор связи установил оборудование на крыше и проложил кабель в дом. УК утверждала, что устранять протечки и возмещать ущерб должен сам оператор.
Но суд решил иначе: именно управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее состояние общего имущества, включая гидроизоляцию крыши, чердака и технического этажа. Следовательно, именно УК и должна была устранить нарушения и оплатить ремонт (Определение Девятого КСОЮ по делу N 88-2505/2025).
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
