Описание: Разбираем, как изменились правила гарантийного обслуживания новостроек, и что реально делать, если застройщик не исполняет обязательства.
Моя позиция: почему гарантийные сроки важны для покупателя
С каждым годом рынок новостроек становится всё сложнее, и понимание гарантийных обязательств застройщика — ключ к защите собственных прав. Как юрист с практическим опытом, я убежден: выигрывает не тот, кто «ждёт обещанного», а тот, кто знает свои права и умеет их использовать.
С 1 сентября 2024 года правила поменялись, особенно это касается отделки квартиры: срок ответственности застройщика теперь существенно сокращён, и покупателю важно понимать, как это работает на практике.
Что изменилось в 2025 году
Если вы подписали ДДУ до 1 сентября 2024 года, стандартный срок гарантии составлял пять лет (кроме инженерных систем). ДДУ, подписанные после этой даты, теперь имеют срок гарантии три года.
Особое внимание стоит уделить инженерным системам — застройщик отвечает за них три года с момента первого акта приёма.
А вот отделка квартиры стала настоящей «больной темой» для покупателей: начиная с 2025 года застройщик отвечает за качество чистовой отделки всего один год, если договор не устанавливает более длительный срок.
Даже при перепродаже квартиры гарантия сохраняется за новым владельцем. Права покупателя не теряются при смене собственника.
Гарантия при купле-продаже
Если квартира приобретена по договору купли-продажи, действуют нормы ГК РФ и Закона о защите прав потребителей.
· Если срок гарантии указан в договоре — он приоритетен.
· Если срок не указан, действует стандартный двухлетний срок с момента приёма квартиры.
Сроки устранения дефектов
Закон 214-ФЗ не фиксирует конкретные сроки для гарантийного ремонта. На практике ориентируются на разумный срок, чаще всего около 45 дней.
Совет: фиксируйте момент обращения документально — это защитит вас в случае спора.
Если дефекты выявлены до подписания акта приёма, застройщик обязан устранить их в срок, предложенный покупателем. После подписания срок согласовывается напрямую.
Что делать, если застройщик игнорирует обязательства
Есть несколько законных способов:
· требовать устранения дефектов;
· получать компенсацию понесённых расходов;
· уменьшать цену договора;
· обращаться в суд.
На практике самым эффективным методом является взыскание стоимости устранения дефектов, так покупатель получает свободу в выборе подрядчика и сроков ремонта.
Пошаговая стратегия действий
1. Строительная экспертиза
Пригласите независимого эксперта, желательно члена НОПРИЗ, и уведомите застройщика. Заключение эксперта станет главным доказательством в суде.
2. Направление претензии
Приложите заключение эксперта, изложите требования и установите срок ответа (10–14 дней).
3. Судебное обращение
Если реакции нет — подавайте иск. Не выполняйте ремонт до завершения экспертизы, чтобы сохранить доказательную базу.
4. Получение компенсации
После решения суда исполнительный лист можно направить приставам или банку застройщика.
Примеры сумм компенсации
На практике сумма компенсации зависит от степени готовности квартиры:
· квартира без отделки — от 150 000 до 300 000 ₽;
· квартира с предчистовой отделкой — 200 000–400 000 ₽;
· квартира с чистовой отделкой — 300 000–800 000 ₽.
Компенсация может включать стоимость работ и материалов, штраф до 50% суммы иска, неустойку, компенсацию морального вреда и расходы на экспертизу.
Особенности общедомовых дефектов
Если дефект касается фасада, крыши или подъезда, действовать нужно через ТСЖ или объединение собственников. Исключение — если проблема напрямую затрагивает вашу квартиру, например протекает крыша на последнем этаже.
Пример на практике
В ЦАО Москвы собственник квартиры в новом ЖК на Арбате обнаружил протечку в потолке через 6 месяцев после переезда. Срок гарантии на отделку — 1 год.
1. Проведена независимая экспертиза, зафиксированы дефекты.
2. Направлена претензия застройщику с приложением заключения.
3. Застройщик не реагирует — собственник обращается в суд.
4. Суд удовлетворяет иск, взыскана компенсация 420 000 ₽, включая работы, материалы, штраф и расходы на экспертизу.
Этот пример показывает: активная позиция собственника важнее срока гарантии, а документальная фиксация дефектов — главный инструмент защиты.
Вывод
Система гарантий в сфере новостроек становится сложнее, сроки сокращаются, формулировки договоров усложняются. Поэтому грамотная приёмка квартиры и юридическое сопровождение — это необходимость.
Выигрывает тот, кто действует, а не ждёт, что застройщик всё сделает сам.
Вопрос к читателям: сталкивались ли вы с проблемами при гарантийном ремонте квартиры? Какие методы помогли решить ситуацию?
Подписывайтесь и включайте уведомления, чтобы не пропустить новые практические советы для собственников недвижимости.
С уважением,
юрист Дмитрий Бадеев
Телефон 89263355433